小區(qū)道路停車場收費問題2009-全文預(yù)覽
【正文】 車卻不受影響，這種局面不利于雙方達(dá)成一致意見。這種談判雙方或單方不顧及對方合理利益，不從公平角度考慮問題，長期達(dá)不成協(xié)議的情況是很多的，比如，一些業(yè)主委員會在協(xié)商收費時，不是就車庫談收費，而是以開發(fā)商遺留的綠化、會所等其他問題是否得以解決作為是否簽定停車管理服務(wù)協(xié)議的前提；或是物業(yè)管理公司不顧業(yè)主利益，隨意抬高收費價格，有時候的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出合理范圍，讓業(yè)主們難以接受；還有的情況是業(yè)主委員會不能正確認(rèn)識自己的權(quán)利范圍，擅自越權(quán)干涉物業(yè)公司的正常經(jīng)營活動，提出過于苛刻的車庫管理設(shè)施條件，但又不允許物業(yè)公司相應(yīng)地提高收費價格；或是有的業(yè)主委員會純屬惡意磋商，為拖延交費而實施馬拉松式的談判；如此種種，不一而足，造成雙方在停車場管理問題上糾紛不斷。2002年實施的《關(guān)于調(diào)整北京市機(jī)動車停車場收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定停車場收費價格由物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主普遍認(rèn)為：在購房之后，業(yè)主們共同分擔(dān)土地出讓金，小區(qū)停車場附屬于土地的一部分，其產(chǎn)權(quán)就不應(yīng)該是開發(fā)商的，而應(yīng)該如同房屋一樣由業(yè)主享有產(chǎn)權(quán)。該報道稱：新辦法將不解決小區(qū)停車場收費價格，該項收費仍應(yīng)遵照市場調(diào)節(jié)價。本文僅就在居住小區(qū)停車場收費中存在的一些問題作一分析。專家支招：物業(yè)公司收的是有限的場地使用費，萬一遇車輛損壞或被盜需要賠償，物業(yè)公司恐怕會入不敷出。如果物業(yè)公司未能履行服務(wù)合同約定的車輛管理義務(wù)，造成業(yè)主車輛被盜或受損，則應(yīng)該根據(jù)合同約定按照應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任大小承擔(dān)賠償責(zé)任。涉及綠化改變的，還要園林綠化管理部門批準(zhǔn)。停車影響業(yè)主通行怎么辦？首先應(yīng)該明確的一點是，小區(qū)車輛停放管理制度的規(guī)定是由業(yè)主大會決定的。專家支招：業(yè)主應(yīng)明確小區(qū)停車庫、停車位的產(chǎn)權(quán)，必要時可以聘請專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對小區(qū)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定。小區(qū)停車費歸誰所有？根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，地面停車位的收益屬于全體業(yè)主所有。物管企業(yè)與車主之間應(yīng)預(yù)先形成停車管理服務(wù)協(xié)議的約定。其中小區(qū)道路停車位的占用費部分的收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有（包括租用公共道路停車位的業(yè)主也同樣能按份獲得收益），收入的處分可以根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第五十五條的規(guī)定，所得收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用；而公共道路停車位服務(wù)管理費應(yīng)當(dāng)歸物管企業(yè)所有，物管企業(yè)既然提供了服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶侠淼幕貓蟆Ａ硪环矫?，雖然道路停車位的物權(quán)是屬全體業(yè)主所有的，但對道路停放車輛的看管服務(wù)是由物管企業(yè)提供的，如果停車的業(yè)主不向物管企業(yè)交納服務(wù)費用，同樣是對物管企業(yè)的一種侵權(quán)行為。但實際上小區(qū)道路停車位，其使用不可能由所有的業(yè)主都合理的按分使用、按分處分。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！段餀?quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。根據(jù)物業(yè)區(qū)分所有權(quán)的理論，物業(yè)區(qū)分所有權(quán)人對于共有部分的物業(yè)具有共同的使用權(quán)、處分權(quán)與受益權(quán)，小區(qū)的道路為全體業(yè)主所共有，每一位業(yè)主都享有共同的權(quán)利。因此無論是業(yè)
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