【正文】 4502600金地太陽城陸景苑萬科城市花園關(guān)山春曉保利花園 關(guān)山春曉簡要介紹 萬科 ?城市花園簡要介紹 關(guān)山春曉總體規(guī)劃圖 關(guān)山春曉戶外廣告 萬科 ?城市花園外立面 萬科城市花園的整體優(yōu)勢十分明顯，其成熟的品牌吸引力、長期的開發(fā)經(jīng)驗、規(guī)模優(yōu)勢、以及集團采購導(dǎo)致的低成本等，都是萬科成為地產(chǎn)大鱷的基本構(gòu)成要素。 三等獎： 18名 ,獲獎?wù)呓患{ 2023元定金可獲得“現(xiàn)代 ?森林花園珍藏版純金金章 ”一枚，憑金章自購房可享受 ，并沖抵現(xiàn)金 8000元 ,獲獎?wù)哂袡?quán)將金章轉(zhuǎn)讓給他人。為了有效避免影響森林花園“精品樓盤”形象的不利因素，我們建議不達到“感受營銷”的標準決不能開盤。 湖北現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展集團有限公司 保留對本《證明》的最后解釋權(quán)。 特此證明 ! 湖北現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展集團有限公司 二 OO四年 月 日 特別說明： 本次內(nèi)部優(yōu)先選房意向登記活動中發(fā)放的《現(xiàn)代 ? 森林花園內(nèi)部優(yōu)先選房證明》（以下簡稱《證明》）僅對現(xiàn)代 ? 森林花園一期內(nèi)部優(yōu)先選房單位有效； 客戶在 湖北現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展集團有限公司 （以下簡稱現(xiàn)代城建）指定的時間段內(nèi)具體時間另見通知）參加內(nèi)部優(yōu)先選房，一份《證明》限選一套住宅單位； 內(nèi)部優(yōu)先選房順序?qū)⒃趦?nèi)部優(yōu)先選房當日以電腦選號形式產(chǎn)生（具體方式另見通知）。 注：珍藏金章的使用及優(yōu)惠辦法適用于任何時間項目推介活動，可按照活動內(nèi)容加以調(diào)整優(yōu)惠措施。 1 2 3 4 前期客戶登記策略 現(xiàn)代 ? 森林花園一期內(nèi)部優(yōu)先選房優(yōu)惠辦法 內(nèi)部認購期開始進行意向登記的客戶，所交納的 2023元定金同時獲得同等價 值 “ 現(xiàn)代 ? 森林花園珍藏版純金金章 ” （以下簡稱珍藏金章） （詳情見說明）一個；所交納的 2023元定金不予退回；認購時珍藏金章可充當 8000元使用（按照珍藏金章的號碼進行登記，每個珍藏金章只可享受一套的一次性優(yōu)惠），并獲得 。此概念的宣傳必須借助于報紙軟文等方式來實現(xiàn)。調(diào)整價格后，森林花園仍然嚴重滯銷。 寄生萬科的前期營銷方案設(shè)定 優(yōu)勢 劣勢 ?成熟的品牌 ?長期的開發(fā)經(jīng)驗 ?規(guī)模大 ?營銷手法比較成熟 ?集團采購成本低等等 ?客戶分布廣泛 ,無集中客戶群 ?無特別突出的科技含量 ?產(chǎn)品大眾化 ,無針對特定客戶而度身定做的產(chǎn)品 ?成熟的營銷手法缺乏突破常規(guī)的動力 ?銷售服務(wù)水平一般 （ 1）萬科的優(yōu)勢劣勢分析 在萬科城市花園概念展示廳相同地方 —— 武昌中南路中商廣場設(shè)立森林花園樓盤展示廳，通過與萬科樓盤的對比，提升森林花園競爭力。 （ 3）森林花園目標客戶的分析 結(jié)論 首先 我們對“森林花園的主力客戶中將出現(xiàn)高校教師”這一假設(shè)表示謹慎樂觀。 C、 教師的退出校園政策啟動已有時日，有經(jīng)濟能力的教師一部分已經(jīng)購買了住宅。 當然，要達到以上的營銷條件必定有一定的難度，但是我們可以用一個簡單的數(shù)字去表現(xiàn)他的可行性，1/31，就是說現(xiàn)時約 1/3的建筑以及 1/3的園林等資金投入不單止帶動一期的銷售并且?guī)恿苏麄€項目的后期銷售，更可拉升了開發(fā)商的品牌度從而達到理想的經(jīng)濟效益，所以站在經(jīng)濟及營銷的角度是切實可行的，如以上建議成立后，下一步工作將是由工程、園林及營銷等部門、公司人員具體商議、確定工作時間表，作為未來工作的依據(jù)。 現(xiàn)場成型用材技術(shù)應(yīng)用展示 創(chuàng)新武漢首個現(xiàn)場成型用材技術(shù)應(yīng)用展示基地，模仿醫(yī)學(xué)界的“切片”技術(shù)，把所有可以展示的用材“切片”展示，并且配合生動的介紹說明，讓展示區(qū)生動、透明地呈現(xiàn)在來訪客戶眼前，再配合銷售人員專業(yè)的引導(dǎo)，必定讓客戶感受到發(fā)展商的細心以及實力；比如：墻體的“切片”展示、窗材的“切片”展示、門材的“切片”展示等。森林花園開盤期營銷策劃演示案 森林花園開盤期營銷方案 一、開盤的條件及營銷手法 非品牌條件下的“感受營銷”重要性 “感受營銷”策略的開盤條件 用材科技的“感受營銷” 建筑外立面的“感受營銷” 園林景觀的“感受營銷” 二、開盤前的營銷方案 目標客戶的客觀分析 寄生萬科的前期營銷方案設(shè)定 “健康住宅”概念的推廣 戶外廣告設(shè)置 三、開盤營銷方案 開盤活動的確定 動線安排 開盤銷售優(yōu)惠活動具體意見 五、具備開盤條件的價格策略 銷售分批總體價格策略 分批發(fā)售策略 四、具備以上條件的開盤價格定位 現(xiàn)時市場價格分析 當時市場對比的優(yōu)質(zhì)高價策略 一 、 開盤的條件及營銷手法 從森林花園現(xiàn)時情況分析，如上圖所示總體可由八個方面所支持，而最終還是企業(yè)的品牌效應(yīng)最為關(guān)鍵，如萬科、中海等企業(yè)，他們也是經(jīng)歷了漫長的發(fā)展階段才累計到至今的企業(yè)品牌效應(yīng)，如市場客戶心目中的萬科的品牌就意味著優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、完善的服務(wù)、升值的空間等，又如客戶心目中的中海就代表著優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量等；所以由湖北現(xiàn)代城建開發(fā)的森林花園要達到高于市場的價格，必須首先讓市場有一個了解的過程，以至形成信心從而達到理想的經(jīng)濟效益，這個了解的過程，我們必須用真才實料去鋪墊； 品牌 規(guī)模 園林 市場 營銷 用材 廣告 工程 服務(wù) 非品牌條件下的“感受營銷”重要性 規(guī)模 工程 園林 服務(wù) 營銷 廣告 品牌 樣品工程區(qū) 市場信心 用材 建議項目首先集中精力營造一個工程質(zhì)量優(yōu)良、園林精美獨到、用材優(yōu)質(zhì)精細的樣品工程示范區(qū)，讓市場客戶增加信心，再運用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、到位的營銷手法以及家喻戶曉的廣告推廣，建立起項目的優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)，并且通過市場大環(huán)境支持的前提下，定能實現(xiàn) 3000元 /m2的成交均價。 隔音系統(tǒng)的感受體驗可以運用室外以及室內(nèi)的分貝率來進行現(xiàn)場測試，戶外設(shè)置高分貝