【正文】 療、金融、廣場(chǎng)等生活資源豐富 優(yōu)勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)力 東風(fēng)渠沿線稀缺景觀資源 整合商業(yè)資源，打造高端項(xiàng)目形象 地段競(jìng)爭(zhēng)力 經(jīng)三路、東風(fēng)路四通八達(dá)交通體系 整合競(jìng)爭(zhēng)力 舒適性居住規(guī)劃 與城市發(fā)展戰(zhàn)略高度結(jié)合 片區(qū)高端形象 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 新一代科技智能化應(yīng)用 行政事業(yè)單位、酒店等商務(wù)資源價(jià)值較多 周邊成熟商業(yè)業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模體量 開發(fā)難度的要求 城市發(fā)展的要求 項(xiàng)目的價(jià)值資源 項(xiàng)目的開發(fā)已經(jīng)超越了常規(guī) 房地產(chǎn)開發(fā)的范疇，而帶有 濃厚的運(yùn)營(yíng)城市空間的色彩 借助城市資源，運(yùn)營(yíng)城市價(jià)值， 城市綜合體發(fā)展模式的升級(jí)演繹。打造與區(qū)位相適宜的產(chǎn)品是本案價(jià)值體現(xiàn)的關(guān)鍵。同時(shí)保證自身生活的私密。 ?購(gòu)買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看重居住在周邊人群，更愿意居住在現(xiàn)有居住區(qū)域。 ?藍(lán)堡灣： 鄭州周邊地市、縣城客戶購(gòu)買人群主力購(gòu)買，如滎陽(yáng)、新密、周口、信陽(yáng)等地！ ?圣菲城： 金水區(qū)行政企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主以及地市客戶為主！ ?正弘數(shù)碼公寓： 以科技市場(chǎng)業(yè)主、項(xiàng)目周邊商業(yè)從業(yè)人員及行政事業(yè)單位客戶！ ?嘉辰時(shí)代公寓： 周邊中小企業(yè)客戶、以及經(jīng)三路、花園路區(qū)域商戶投資臵業(yè)客戶。 匯總調(diào)研果 —— 板塊客戶 35%為外地客戶，主要來(lái)源地是新密、新鄭、滎陽(yáng)、許昌、周口、信陽(yáng)等地。 項(xiàng)目地塊價(jià)值 主題商業(yè)街 高尚風(fēng)情居住區(qū) 城市綜合體 高尚都市住區(qū) 項(xiàng)目地塊價(jià)值發(fā)展機(jī)會(huì) —— 城市綜合體 +風(fēng)情居住區(qū) A 特色風(fēng)情商業(yè)街 B C 結(jié)合板塊“ 規(guī)劃市場(chǎng) ”的發(fā)展方向，項(xiàng)目在整合區(qū)域資源，提升區(qū)域綜合居住價(jià)值的基礎(chǔ)上，將具備 特色、品質(zhì) 發(fā)展特點(diǎn) 城市綜合體+風(fēng)情居住區(qū) 現(xiàn)狀 ?鄭州“自助型” 房地產(chǎn)區(qū)域； ?市政配套、商服氛圍檔次較高 ； ?“區(qū)域級(jí)商圈”的商業(yè)功能帶動(dòng)了 商業(yè)商務(wù)及生活配套的發(fā)展； ?綜合居住功能仍有提升的空間。 北地塊價(jià)值分析 —— 地塊完整、規(guī)模小、均好性強(qiáng)，利于整體布局和環(huán)境規(guī)劃，南部臨近公園及東風(fēng)渠綠化帶、生活氛圍優(yōu)越，有發(fā)展 高尚風(fēng)情住區(qū) 的機(jī)會(huì) 沿鑫苑路和天府路打造臨街底商作為社區(qū)配套，層數(shù)建議為 12層，提升小區(qū)品質(zhì)和價(jià)值。 組團(tuán) D： 該地塊緊臨東明路，具備一定的商業(yè)價(jià)值，但項(xiàng)目商業(yè)對(duì)東明路商業(yè)會(huì)形成分散人流的現(xiàn)象，所以用來(lái)建設(shè)學(xué)?；蚬卉囌?，提升 B地塊的商業(yè)價(jià)值； 組團(tuán) C： 地塊相對(duì)位于區(qū)域內(nèi)側(cè)，發(fā)展空間相對(duì)局限性較大，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較差，該地塊用于安臵村民。例如完整的大面積地塊利于大型品質(zhì)社區(qū)的打造，沿城市主干道的地塊商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高，因此要對(duì)各個(gè)地塊進(jìn)行價(jià)值分析，充分發(fā)揮項(xiàng)目的最大價(jià)值。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，商業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展模式也應(yīng)遵循區(qū)域商業(yè)的業(yè)態(tài)布局，促進(jìn)商業(yè)銷售和后期經(jīng)營(yíng)。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵在于順應(yīng)當(dāng)前的區(qū)域商業(yè)環(huán)境，在區(qū)域當(dāng)前商業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行適度提升和補(bǔ)充。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)順應(yīng)城市發(fā)展區(qū)域，前瞻性的看待項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品規(guī)劃。 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 本案周邊配套現(xiàn)狀 ：區(qū)域周邊的配套以商務(wù)辦公、居住生活、為主，商業(yè)形成了 服務(wù)型商業(yè) 和 配套型商業(yè) 的整體特征。 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 5號(hào)線 4號(hào)線 本案 本案 本案 ?BRT： 2023年 5月BRT城市快速公交開通，使花園路、農(nóng)業(yè)路真正發(fā)揮了鄭州北部主要城市干線的優(yōu)勢(shì)，將金水核心城區(qū)與東西南北融匯一體，極大了增強(qiáng)了區(qū)域輻射力和吸引力； ?地鐵： 按照鄭州地鐵規(guī)劃，地鐵 2號(hào)線、 4號(hào)線、 5號(hào)線都會(huì)在距項(xiàng)目 5001000米范圍內(nèi)設(shè)站點(diǎn)，其中地鐵 2號(hào)線貫通南北，北起廣播電臺(tái)站，向南跨過(guò)南三環(huán)延伸至幸福路，4號(hào)線北起惠濟(jì)區(qū)，南至經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，兩條線路貫穿南北連動(dòng)鄭州，地鐵的建設(shè)將更加增強(qiáng)項(xiàng)目所在版塊的城市形象，提升版塊價(jià)值。未來(lái)區(qū)域內(nèi)弓莊、七里河村、五里堡、蘆邢莊等城中村將陸續(xù)改造，區(qū)域?qū)⑸?jí)為鄭州新興居住組團(tuán)。區(qū)域功能的復(fù)合性對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)具備較強(qiáng)的導(dǎo)向作用！ ?北至北環(huán)、南至金水路、西到南陽(yáng)路、東至中州大道； ?面積大約為 36平方公里，片區(qū)主要屬于金水行政區(qū)域。 20231115 新棗莊項(xiàng)目 市場(chǎng)定位深化報(bào)告 本次報(bào)告重點(diǎn)闡述的核心內(nèi)容 本項(xiàng)目的首要開發(fā)目標(biāo)位“利潤(rùn)最大化”，項(xiàng)目開發(fā)通過(guò)怎么樣的途徑能夠方能實(shí)現(xiàn)“利潤(rùn)最大化”，項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的利潤(rùn)又是多少？ 以圍繞項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“利潤(rùn)最大化”為目的，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃布局，各物業(yè)類型的產(chǎn)品配比是多少？ 項(xiàng)目的贏利模式是什么？制定怎樣的開發(fā)節(jié)奏能夠?qū)崿F(xiàn)？ 項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)什么風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)？ 項(xiàng)目區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域商務(wù)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域商業(yè)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域生活圈再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目地塊再認(rèn)識(shí) 地塊交通情況再認(rèn)識(shí)、地塊價(jià)值再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目客戶再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目所涉及到的客戶群、主力客戶群 項(xiàng)目定位再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目屬性定位、各類產(chǎn)品定位、 項(xiàng)目規(guī)劃思路及建議 項(xiàng)目布局的原則、布局的思路、規(guī)劃建議 項(xiàng)目投資測(cè)算分析及開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目的整體利潤(rùn)情況、開發(fā)節(jié)奏情況 項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及解決的方案 本次匯報(bào)溝通的目標(biāo) 4 5 6 1 2 3 7 現(xiàn)狀 —— 區(qū)域位于鄭州金水區(qū)的核心板塊，板塊由省級(jí)行政生活圈、高端文化生活圈和中心商業(yè)金融區(qū)組合構(gòu)成。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，依托區(qū)域整體環(huán)境，大力挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值是項(xiàng)目開發(fā)取得成功的最關(guān)鍵因素！ 碧沙崗 商圈 鄭東新區(qū) 紫荊商圈 二七商圈 地鐵 2號(hào)線 本項(xiàng)目 城中村改造密集區(qū) 城中村改造密集區(qū)： 此片區(qū)城中村聚集、城中村改造步伐加快，目前已形成新建社區(qū)與城中村交錯(cuò)的新興居住區(qū)，流動(dòng)人口較多、居住氛圍稍嫌雜亂。 規(guī)劃 —— 城市軌道交通、地面交通等的升級(jí)，將更加放大未來(lái)版塊高端居住功能的核心價(jià)值，并增強(qiáng)對(duì)未來(lái)周邊區(qū)域的輻射引導(dǎo)作用！ 啟示 —— 有人士形象地將城市的進(jìn)程比喻為“步行時(shí)代”、“馬車時(shí)代”、“汽車時(shí)代”和“地鐵時(shí)代”，而如今，迎來(lái)地鐵時(shí)代的鄭州城市交通格局的轉(zhuǎn)變，在提升區(qū)域形象，縮短區(qū)域心理距離的同時(shí)， 也將大幅增強(qiáng)項(xiàng)目所處板塊房地產(chǎn)對(duì)其他區(qū)域的輻射力度，使區(qū)域原有的“核心區(qū)位”特征更加突出。 北部沿黃河生態(tài)旅游帶、 東風(fēng)渠、金水河綠 化 帶 的建設(shè)將使金水區(qū)的生態(tài)環(huán)境得到進(jìn)一步的提升，增加金水版塊的生態(tài)人居價(jià)值 根據(jù)規(guī)劃 在花園路－文化路－東風(fēng)路附近建設(shè)片區(qū)商業(yè)服務(wù)中心 ， 重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)、教育科研業(yè) 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 本項(xiàng)目 區(qū)域總結(jié) —— 項(xiàng)目區(qū)域整體發(fā)展相當(dāng)成熟，隨著城市的不斷發(fā)展，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的人居環(huán)境、商業(yè)功能、交通條件都將有大幅提高，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)以當(dāng)前區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，前瞻性的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，將項(xiàng)目的影響力，輻射到更為廣闊的區(qū)域內(nèi)。 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域新開寫字樓的入駐情況相對(duì)要略差些，如招銀大廈；而較早入駐的寫字樓的入駐情況，相對(duì)較好，證明市場(chǎng)到目前階段，思達(dá)、金成國(guó)際廣場(chǎng)等，入駐情況相對(duì)較好； 益 華 商 務(wù) 濟(jì) 源 大 廈 豫 星 大 廈 海 特 大 廈 英 協(xié) 大 廈 省匯 中心 光 大 銀 行 業(yè) 興 銀 行 江山商界 銀豐 商務(wù) 中行 東 方 資 產(chǎn) 招行 大廈 招 行 大 廈 注協(xié)大廈 福彩 大廈 本案 移動(dòng)公司 投 資 大 廈 財(cái)富 廣場(chǎng) 融豐 花苑 思達(dá)數(shù)碼 實(shí)力大廈 綠洲商務(wù) 晨旭路 紅專路 農(nóng)業(yè)路 中 州 大 道 經(jīng) 三 路 國(guó)企 中心 花 園 路 東風(fēng)路 預(yù)博 大廈 雷 凱 大 廈 金成 國(guó)際 廣場(chǎng) 區(qū)域?qū)懽謽亲馐矍闆r ：年代越久的寫字樓入駐情況較好，部分新入駐寫字樓出現(xiàn)高空臵率現(xiàn)象，由此可見(jiàn)，受城市格局演變的影響，區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展空間受限； 啟示 —— 受城市格局演變的影響，區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展空間受限。 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域住宅分布 ：區(qū)域內(nèi)住宅分東風(fēng)渠分為南北兩個(gè)板塊，整體呈現(xiàn)出“北高南低”的現(xiàn)狀；本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊分處東風(fēng)渠兩側(cè)，可根據(jù)區(qū)域住宅情況，量體裁衣！ 金 龍 小 區(qū) 明鴻新城 金成豪庭 正弘旗 德億 時(shí)代城 軍安小區(qū) 非常 國(guó)際 天裕 小區(qū) 蘇荷 公寓 鑫苑 名家 陽(yáng)光 新城 好萊塢 公寓 本案 新項(xiàng)目 名門 國(guó)際 泰宏 商務(wù) 金龍 小區(qū) 2期 恒升 府第 文馨 花園 花花牛家屬院 移動(dòng)家屬院 億安 花園 綠洲 云頂 晨旭路 紅專路 農(nóng)業(yè)路 中 州 大 道 經(jīng) 三 路 花 園 路 東風(fēng)路 老居民區(qū) 尾盤 新入駐小區(qū) 新開樓盤 錦繡 正弘公寓 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域住宅開發(fā)現(xiàn)狀 ：區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目多為近 5年來(lái)的新盤，棗莊項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)少有的為開發(fā)土地，具備較強(qiáng)的稀缺性，未來(lái)項(xiàng)目銷售面臨的區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較少，前景優(yōu)越！ 金 龍 小 區(qū) 明鴻新城 金成豪庭 正弘旗 德億 時(shí)代城 軍安小區(qū) 非常 國(guó)際 天裕 小區(qū) 蘇荷 公寓 鑫苑 名家 陽(yáng)光 新城 好萊塢 公寓 本案 新項(xiàng)目 名門 國(guó)際 泰宏 商務(wù) 金龍 小區(qū) 2期 恒升 府第 文馨 花園 花花牛家屬院 移動(dòng)家屬院 億安 花園 綠洲 云頂 晨旭路 紅專路 農(nóng)業(yè)路 中 州 大 道 經(jīng) 三 路 花 園 路 東風(fēng)路 老居民區(qū) 尾盤 新入駐小區(qū) 新開樓盤 錦繡 正弘公寓 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域商業(yè)分布 ：區(qū)域商業(yè)分布密度較高，商業(yè)氛圍較濃。 正大 廣場(chǎng) 陽(yáng)光 新城 本案 皇宮 大酒店 威尼斯 大酒店 正弘 商業(yè) 晨旭路 農(nóng)業(yè)路 中 州 大 道 經(jīng) 三 路 花 園 路 東風(fēng)路 購(gòu)物廣場(chǎng) 丹尼斯 休閑 餐飲 娛樂(lè) 華 潤(rùn) 生活配套 啟示 —— 區(qū)域商業(yè)呈現(xiàn)出餐飲娛樂(lè)為主，生活配套為輔的特征。 啟示 —— 地塊的大小不同、位臵不同，其物業(yè)發(fā)展方向也不盡相同。 地塊再認(rèn)識(shí) 啟示 —— 對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講，經(jīng)二路打通后，雖然商業(yè)價(jià)值會(huì)受經(jīng)三路的影響形成熱點(diǎn)區(qū)域，但受其位臵位于內(nèi)側(cè)，且周邊建筑物較多，暢達(dá)性相對(duì)較差， 所以未來(lái)東風(fēng)路與經(jīng)二路交匯處為經(jīng)二路的黃金地段， 應(yīng)該利用其吸納林科路、經(jīng)三路的客戶； 現(xiàn)有道路 規(guī)劃道路 道路斷頭處 棗莊 內(nèi)部路 東風(fēng)路 棗莊路 東 明 路 西通農(nóng)科路 經(jīng) 二 路 江山商界 明鴻 新城 宏都花園 約 330米 打通至林科路 約 210米至經(jīng)三路 約 180米至經(jīng)三路 林科路 北側(cè) 440米 東側(cè) 173米 南側(cè) 425米 西側(cè) 290米 地塊再認(rèn)識(shí) 啟示 —— 對(duì)項(xiàng)目來(lái)講，棗莊路的打通，對(duì)項(xiàng)目引進(jìn)客進(jìn)客流方面會(huì)有較大的提高；但其距離東明路相對(duì)較近，但吸納力有限；而距離經(jīng)三路約有 180米的距離，并非直過(guò)經(jīng)三路， 所以未來(lái)僅有距離經(jīng)三路較近商業(yè)較大，棗莊內(nèi)街及東段東明路商業(yè)價(jià)值一般； 現(xiàn)有道路 規(guī)劃道路 道路斷頭處 棗莊 內(nèi)部路 東風(fēng)路 棗莊路 東 明 路 西通農(nóng)科路 經(jīng) 二 路 江山商界 明鴻 新城 宏都花園 約 330米 打通至林科路 約 180米至經(jīng)三路 林科路 北側(cè)