【正文】 行性分析 ?土地價(jià)值評(píng)估 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 步驟五：地塊價(jià)值加權(quán)評(píng)估 ? 比準(zhǔn)價(jià)格 = 實(shí)際交易單價(jià) 比準(zhǔn)系數(shù) ? 修正后的評(píng)估單價(jià) = 比準(zhǔn)價(jià)格 權(quán)重系數(shù) ? 最終評(píng)估單價(jià) = 各修正后的評(píng)估單價(jià)之和 ? 對(duì)四個(gè)案例的修正后評(píng)估單價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，根據(jù)案例與本項(xiàng)目地塊的臨近程度，對(duì)可比案例一、二、三和四權(quán)重分別取 、 、 ，得到本項(xiàng)目的評(píng)估單價(jià)。 地塊比較因素條件 指數(shù)表編制規(guī)則 ? 本項(xiàng)目各個(gè)比較因素的條件指數(shù)標(biāo)定為 100； ? 而案例的各個(gè)條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細(xì)描述和比較，以 100為基準(zhǔn)，賦予相應(yīng)的值； ? 若案例的某項(xiàng)比較因素優(yōu)于本項(xiàng)目，則其條件指數(shù)大于 100，反之則小于 100； ? 條件指數(shù)的大小視案例與本項(xiàng)目因素差異的大小而定，但一般應(yīng)該控制在 80120以內(nèi)。 地價(jià) 607萬(wàn)元 /畝條件下的項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地價(jià) 723萬(wàn)元 /畝條件下的項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積 255 畝 17 萬(wàn)㎡ 建筑面積 34 萬(wàn)㎡ 容積率 2 出讓年限 70 年 土地單價(jià) 607 萬(wàn)元 /畝 9104 元 /㎡ 土地總價(jià) 億元 樓板價(jià) 4552 元 /㎡ 占地面積 255 畝 17 萬(wàn)㎡ 建筑面積 34 萬(wàn)㎡ 容積率 2 出讓年限 70 年 土地單價(jià) 723 萬(wàn)元 /畝 10838 元 /㎡ 土地總價(jià) 億元 樓板價(jià) 5419 元 /㎡ 不同地價(jià)范圍的項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 方案二：土地成本上升25%，即地價(jià) ，折合樓板價(jià) 5419元 /平米。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 敏感性分析 因素變化情況 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入 （萬(wàn)元） 總投資 （萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元） 稅后成本 利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 內(nèi)部 收益率 動(dòng)態(tài)投資 回收期（半年） 基本方案 518,644 215,712 137,340 % 79,374 % 銷售收入變化 銷售收入下降 10% 466,780 221,379 114,209 % 59,073 % 變動(dòng)率 % % % % % % % 銷售收入上升 10% 570,509 221,379 156,561 % 94,109 % 變動(dòng)率 % % % % % % % 工程成本變化 工程成本增加 10% 518,644 228,217 133,026 % 74,269 % 變動(dòng)率 % % % % % % % 工程成本減少 10% 518,644 214,541 137,744 % 78,912 % 變動(dòng)率 % % % % % % % 計(jì)算結(jié)果表明，無(wú)論售價(jià)降低 10%還是開(kāi)發(fā)成本上升 10%，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益均有所降低，動(dòng)態(tài)回收周期有所延長(zhǎng)，但內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率（ ic=10%） ,項(xiàng)目可行。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 測(cè)算結(jié)果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一期 二期 三期 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 1 銷售收入合計(jì) 518, 44, 111, 101, 72, 109, 78, 普通公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 518, 44, 111, 101, 72, 109, 78, 可銷售面積 (㎡ ) 340000 115,600 115,600 115,600 115,600 108,800 108,800 銷售面積 (㎡ ) 340,000 34,680 80,920 69,360 46,240 65,280 43,520 平均售價(jià) (元 /㎡ ) 12,000 12,840 13,738 14,700 15,729 16,830 18,008 銷售率（ %） 100% 30% 70% 60% 40% 60% 40% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 項(xiàng)目所有開(kāi)發(fā)成本均來(lái)自 100%自有資金 ，不考慮銀行貸款等財(cái)務(wù)成本因素。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 獨(dú)墅湖地塊 占地面積 255 畝 17 萬(wàn)㎡ 建筑面積 34 萬(wàn)㎡ 容積率 2 出讓年限 70 年 土地單價(jià) 578 萬(wàn)元 /畝 8670 元 /㎡ 土地總價(jià) 億元 樓板價(jià) 4335 元 /㎡ 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提 —— 土地價(jià)格 578萬(wàn)元 /畝 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 這里采用加權(quán)平均的方法，得到 本地塊的土地單價(jià)為 578萬(wàn)元 /畝 。 步驟二：地塊比較因素條件說(shuō)明表 地塊比較因素條件 比較 因素 宗地面積 (萬(wàn)㎡ ) 17 宗 地 形 狀 較規(guī)整 規(guī)整 較規(guī)整 規(guī)整 規(guī)整 區(qū)域生活配套 東方大道南側(cè)少 量生活配套 西側(cè)通達(dá)路生活 配套好 西側(cè)通達(dá)路生活 配套較好 無(wú)生活配套 無(wú)生活配套 地塊周邊環(huán)境 東側(cè)臨近墅浦塘 東側(cè)緊鄰獨(dú)墅湖 資源條件一般 位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨(dú)墅湖 位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨(dú)墅湖 臨路狀況 西至通達(dá)路、南至東方大道、東側(cè)為待規(guī)劃道路 西至通達(dá)路、南至獨(dú)墅湖大道 東至通達(dá)路 西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連 西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連 本項(xiàng)目 案例一 仁恒地塊 案例二 中銳地塊 案例三 中海地塊 案例四 保利地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而雙冠地塊由于拍賣時(shí)間較早，且價(jià)格較低，可比性較差。 市場(chǎng)比較法 —— 技術(shù)思路 選擇比較實(shí)例，選擇實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域 步驟 1 建立各地塊比較因素條件說(shuō)明表： 交易時(shí)間、交易情況、交易方式、個(gè)別因素 （容積率、面積、形狀、規(guī)劃等等） 步驟 2 確定各地塊比較因素條件指數(shù)表 步驟 3 計(jì)算各地塊比較因素修正系數(shù)表 步驟 4 取各案例權(quán)重，確定各地塊土地價(jià)值；根據(jù)各地塊土地價(jià)值，加權(quán)平均測(cè)算本地塊土地價(jià)值 步驟 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)估的前提條件和假設(shè) ? 報(bào)告中各評(píng)估方法測(cè)算依據(jù) 《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 》 （中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T185082023）和 《 房地產(chǎn)估計(jì)規(guī)范 》 ，并采用專業(yè)測(cè)算與市場(chǎng)調(diào)研相結(jié)合，其中各因子的選定參數(shù)根據(jù)專業(yè)要求及市場(chǎng)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)建立； ? 本報(bào)告中評(píng)估的土地價(jià)值是指地塊為熟地（即 “ 七通一平 ” ）的價(jià)格； ? 本地塊的地價(jià)是在擬定的方案基礎(chǔ)上進(jìn)行分析和評(píng)估，假設(shè)計(jì)入容積率內(nèi)總建筑面積全部可作為商品房銷售； ? 我們對(duì)建造成本、建設(shè)期等方面進(jìn)行一般假設(shè)和判斷； ? 本報(bào)告不考慮開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目管理、營(yíng)銷手段、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、利潤(rùn)目標(biāo)等方面的差異性所造成的價(jià)值差異，我們采取市場(chǎng)平均水平； ? 本報(bào)告中現(xiàn)狀土地價(jià)值是評(píng)估時(shí)點(diǎn)下客觀分析測(cè)算之價(jià)值，同時(shí)考慮了本區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展變化，未考慮地塊整體營(yíng)銷、土地出讓方式及市場(chǎng)競(jìng)投因素對(duì)地價(jià)的浮動(dòng)上漲因素。 獨(dú)墅湖板塊市場(chǎng)概述 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?地塊印象：位于尹山湖西北側(cè) ， 與獨(dú)墅湖相距 6Km左右 ， 不屬于傳統(tǒng)的兩湖板塊 ，地塊周邊相對(duì)陌生 ， 無(wú)在建 or在售商品房項(xiàng)目 ， 周邊配套匱乏 ， 南側(cè)緊鄰尹山湖市民廣場(chǎng) ， 環(huán)境資源相對(duì)較好 。 2 雙湖板塊整體啟動(dòng)時(shí)機(jī)已成熟，眾多高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將奠定雙湖板塊高尚人居住區(qū)的形象 城市資源： CBD毗鄰，環(huán)湖商圈 自然資源：雙湖生態(tài) 景觀 都市內(nèi)涵 生態(tài)內(nèi)涵 金雞湖大酒店、高爾夫 獨(dú)墅湖景 湖底隧道 藍(lán)圖描繪 李公堤 資源價(jià)值決定項(xiàng)目地位 雙湖 —— 蘇州唯一 城市資源與自然資源 的完美結(jié)合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蘇州吳中區(qū)獨(dú)墅湖與尹山湖地塊取地價(jià)格及可行性研究 2023年 11月 27日 謹(jǐn)呈：天地源集團(tuán) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 ※ 蘇州東進(jìn)，金雞湖 CBD規(guī)劃已被確認(rèn)，經(jīng)濟(jì)中心地位不可撼動(dòng) ※ 獨(dú)墅湖，城市中的生態(tài)景觀資源，豪宅片區(qū)已見(jiàn)雛形 ※ 新機(jī)場(chǎng)路獨(dú)墅湖湖底隧道的通車，意味著雙湖板塊的都市中心化指日可待 ※ 雙湖板塊擁有高等教育區(qū)的產(chǎn)業(yè)依托，后勢(shì)發(fā)展被市場(chǎng)看好 ※ 金雞湖 獨(dú)墅湖親水商圈的建成，將大大提高雙湖板塊居住功能 獨(dú)墅湖 金雞湖 高尚 CLD發(fā)展前景 發(fā)展中的蘇州 CBD 金雞湖 板塊 獨(dú)墅湖 板塊 高等 教育區(qū) 兩湖板塊 —— 蘇州正在崛起的 CBDCLD 城市發(fā)展方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)墅湖地塊： ?地塊四至：郭巷東路以西 ， 郭新東路以南 ， 望湖路以東 ， 尹山湖北路以北 ； ?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積 22萬(wàn)㎡ ， 容積率別墅 ， 公寓 。 西側(cè)湖岸名家 西側(cè)大片空地 尹山湖 南側(cè)尹山湖市民廣場(chǎng) 郭巷北路 郭新東路與郭巷北路 北側(cè)大片空地 南側(cè)尹山湖市民廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 吳中區(qū)獨(dú)墅湖地塊 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算及可行性分析 ?土地價(jià)值評(píng)估 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公式： 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)地價(jià) =交易地價(jià) 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中海地塊 保利 地塊 本地塊 雙冠地塊 中銳 地塊 仁恒 地塊 綠城 地塊 綠城 地塊 步