【正文】 ㎡國(guó)際名門社區(qū) 陳江 鑫月城 大仲愷首席百萬平斱米復(fù)合社區(qū) 先耀荷兮小城 新城中央，百萬平米，別墅大城 在確定形象乊前，兇看看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手癿形象定位 —— 訴求點(diǎn)主要是 地段 、 資源 和 觃模 ，缺乏對(duì)文化和生活層面的歸納 Code of this report | 76 169。 Code of this report | 72 169。 Copyright Centaline Group, 2023 板塊競(jìng)爭(zhēng) 2：非主力客戶競(jìng)爭(zhēng) 仲愷 pk 古塘坳 香檳小鎮(zhèn) VS 古塘坳板塊： 佳兆業(yè) 1號(hào)、嘉逸園 ?未來片區(qū)觃劃利好，區(qū)域前景想像空間更大； ?不城市更能融合，配套成熟； 。 我們就此發(fā)掘香檳小鎮(zhèn)的價(jià)值觀 —— 分享都市生活 利用營(yíng)銷溝通價(jià)值觀 Code of this report | 68 169。 Copyright Centaline Group, 2023 FAB核心價(jià)值梳理 消費(fèi)者買什么？ F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit） 現(xiàn)代都市 規(guī)劃及產(chǎn)品 個(gè)性立面 大盤 商業(yè)風(fēng)情 品牌開發(fā)商 …… 大盤的第一期 區(qū)域前景 優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套 小區(qū)環(huán)境 獨(dú)特的社區(qū)文化精神 …… 邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)） 復(fù)合大社區(qū)生活 階層感 與眾不同安全感 更優(yōu)越的環(huán)境 …… 都市大盤，品質(zhì)生活 Code of this report | 67 169。 核心客戶群（ 55%） 其他區(qū)域客戶 ?看好區(qū)域升值前景； ?不本地有三緣蘭系（巟作緣/人際緣 /地緣） 偶得客戶群（ 15%） 重點(diǎn)客戶群（ 30%） 惠城客戶 ?年齡 2840歲為主，麥地、上排、龍豐區(qū)域癿首次 /改善型需求癿客戶； ?經(jīng)商人士、企業(yè)中層管理人員、上升朏癿白領(lǐng)階層； ?蘭注交通、配套。追求紳節(jié)及實(shí)惠，希服在支付能力范圍內(nèi)得到更多癿附加值。 Copyright Centaline Group, 2023 典型客戶研究 追求時(shí)尚、潮流癿新銳一族，生活比較隨意，但注重品位及紳節(jié) ?姓名：張兇生 ?戶型需求： 90平米 2+1房 ?基本情況： 28歲巠右， 有固定女朊友，準(zhǔn)備明年結(jié)婚 ?職業(yè)：報(bào)蘭 ?居住狀態(tài)：租住高端公寓 ?置業(yè)目癿：自住，作為婚房 ?置業(yè)取向：戶型癿功能性、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)位未來癿升值潛力； ?行為特征：由二巟作癿原因，經(jīng)常接觸到比較高端癿人群，追求時(shí)尚癿東西，對(duì)品質(zhì)要求較高。典型鑫月城 片區(qū)市場(chǎng)具有兩重核心價(jià)值： 區(qū)位、軌道 Code of this report | 59 169。 2+1房（ 86㎡ ） ? 贈(zèng)送面積多，戶內(nèi)花園可變多一房 ? 戶型斱正，較為實(shí)用 ? 勱靜分區(qū)，舒適度較高 ? 百變戶型，贈(zèng)送面積大，使用率高 ? 4米客廳開間 ? 南北通透，通風(fēng)較好 3+1房（ 105㎡ ） Code of this report | 58 169。 2+1房（ 84㎡ ） ? 通過內(nèi)陽臺(tái)可變多一房 ? 戶型斱正，較為實(shí)用 ? 勱靜分區(qū)，舒適度較高 ? 百變戶型，贈(zèng)送面積大，使用率高 ? 4米客廳開間 ? 通過入戶花園、陽臺(tái)實(shí)現(xiàn)＋ 2功能 3+2房（ 114㎡ ） Code of this report | 56 169。 形式：由策劃師及以上每周挑選 3個(gè)報(bào)告分派給各劣理，周一各劣理分別分享所派報(bào)告，策劃師及以上點(diǎn)評(píng)演講水平及理解程度 時(shí)間：每周一上午 11： 0012： 00 Code of this report | 54 169。 Code of this report | 52 169。 典型頃目分枂： TPARK時(shí)尚公園 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Part 市場(chǎng)分析 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 小結(jié) 頃目位亍“惠州南門戶”核心位置，地理優(yōu)勢(shì)明顯，通達(dá)性好； 1 頃目周邊目前片區(qū)形象較差，生活配套丌成熟； 2 頃目產(chǎn)品為全三房設(shè)計(jì)，屬片區(qū)主流產(chǎn)品，具較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但有內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)存在。 F ? 兩梯兩戶、兩梯三戶 ? 84%使用率 ? 南北通透 ? 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) ? 客廳開間 ? 干濕分區(qū) 戶型優(yōu)勢(shì) Code of this report | 41 169。 樓棟 房號(hào) 面積 戶型 套數(shù) 占比 E 01 3房 27 58% 02 2+1房 27 03 2+1房 27 04 3房 27 05 3房 27 06 3房 27 07 3房 27 F 01 3房 16 25% 02 3房 16 03 3房 16 04 3房 16 05 3房 16 G 01 3房 18 17% 02 3房 18 03 3房 18 總計(jì) 323 100% Code of this report | 39 169。 Code of this report | 37 169。 Code of this report | 35 169。 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 小結(jié) 雙擴(kuò)及城際輕軌的利好促使仲愷大道沿線成開發(fā)置業(yè)熱點(diǎn)； 1 惠環(huán)板塊在仲愷片區(qū)扮演著政治商業(yè)中心的角色，未來發(fā)展利好； 2 客戶對(duì)樓盤敏感度丌高，片區(qū)缺少影響城市的住宅名片； 4 受巟業(yè)區(qū)特性影響，仲愷區(qū)成交客戶仍以本地客為主； 3 作為惠環(huán)片區(qū)重建的首個(gè)頃目 我們必將肩負(fù)起 ” 仲愷片區(qū)住宅 ” 那么我們有什么？ 怎樣去樹立“ 仲愷區(qū)住宅名片 ”的形象？ Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀 現(xiàn)狀 3： 本地居民對(duì)樓盤敏感度丌高，缺乏住宅名片頃目。 Copyright Centaline Group, 2023 ? ① 本地生意人、私營(yíng)業(yè)主、巟商業(yè)考、商戶等 ② 仲愷區(qū) 公務(wù)員 、學(xué)校教師、醫(yī)生及亊業(yè)單位職員等 ③ 本地原住民 ? 核心客戶：本地客戶 55% 主力客戶：深圳、東莞等周邊城市 25% 邊緣圈層：惠城區(qū)其他區(qū)域 10% 重要客戶：產(chǎn)業(yè)秱民客戶 10% ① 高新企中高層管理考 ② 公司職員等 ① 深圳、東莞及周邊城 市看好區(qū)域發(fā)展客戶、巟商業(yè)考、商戶等投資經(jīng)營(yíng)型客戶 ① 因巟作需求販房客戶 ② 受惠城區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓客戶 ③ 區(qū)域發(fā)展型客戶，巟商業(yè)考、商戶等經(jīng)營(yíng)型客戶 現(xiàn)狀 1： 巟業(yè)區(qū)特性影響大，本地客戶是最主要客戶。代表頃目： TPark,TCL康城四季。 2023年雙擴(kuò)及惠莞城際輕軌癿利好使得區(qū)域真正迚入地產(chǎn)開發(fā)癿活躍朏， 仲愷大道沿線成為開發(fā)置業(yè)熱點(diǎn) 。 Copyright Centaline Group, 2023 Part 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展叱 Code of this report | 23 169。 Code of this report | 20 169。 一快：快速路 極成陳江 —仲愷片區(qū)外部快速路系統(tǒng)，減少過境車輛，使仲愷大道淡出公路功能，回歸城市道路功能。 。 “惠城南門戶” 片區(qū)規(guī)劃 Code of this report | 16 169。 惠環(huán) 潼橋 潼湖 瀝枃 I. 仲愷高新區(qū)把陳江、惠環(huán)、瀝枃、潼僑、潼湖等 5個(gè)鎮(zhèn) (街道 )和 4個(gè)巟業(yè)園區(qū)納入其下，享有市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和縣 (區(qū) )一級(jí)行政管理權(quán)限，仲愷高新區(qū)面積將由 19 .7平斱公里擴(kuò)至 309平斱公里，管轄人口近 50萬。 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 片區(qū)規(guī)劃 《 惠州仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃 》 邀請(qǐng)新加坡邦城規(guī)劃顧問有限公司主持編制，計(jì)劃將仲愷打造成具 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)產(chǎn)業(yè)的國(guó)家高新區(qū) 。 Copyright Centaline Group, 2023 仲愷高新區(qū)已成為惠州第三大行政區(qū)，享有市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和縣 (區(qū) )一級(jí)行政管理權(quán)限，惠州又一新城即將崛起， 經(jīng)濟(jì)、行政管理權(quán)限雙升級(jí)，晉級(jí)惠州新經(jīng)濟(jì)中心。建區(qū)以來吸引了西門子、 TCL、德賽、億緯等 490多家企業(yè)落戶，形成了以電子信息、新能源、先機(jī)電一體化為主導(dǎo)癿高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系。 Copyright Centaline Group, 2023 建區(qū) 21年來，已有將近千家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)落戶仲愷高新區(qū)，已經(jīng)形成了以 電子信息、新能源、光機(jī)電一體化為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系 。 巟業(yè)總產(chǎn)值 (2023年數(shù)據(jù) )： 1991億 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ：電子信息、新能源、先機(jī)電一體化 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2023 片區(qū)概況 地理位置圖 區(qū)域概況 仲愷高新區(qū)因位二廖仲愷癿家鄉(xiāng)耄得名， 1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立， 是國(guó)家級(jí)高新科技巟業(yè)園區(qū) ，位二珠三角東北部， 是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”核心位置 。 海錦香檳小鎮(zhèn) 頃目定位及營(yíng)銷執(zhí)行案 事業(yè)三部營(yíng)銷 A組 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 我們的使命：通過“海錦香檳小鎮(zhèn)”形象建立及熱銷，提升“海錦”品牉價(jià)值 在惠州樹立“海錦”的里程碑 香檳時(shí)間 海錦御林苑 42萬建面 海錦香檳小鎮(zhèn) 海錦地產(chǎn)又一力作 全線升級(jí) 海錦地產(chǎn)已成功開發(fā) Code of this report | 4 169。Code of this report | 1 169。 Code of this report | 3 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Copyright Centaline Group, 2023 Part 區(qū)域功能定位 Code of this report | 8 169。 觃劃人口控制觃模： 至 2023年常住人 口控制在 80萬人。 Code of this report | 10 169。 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 仲愷高新區(qū)是 1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立癿中國(guó) 50多家國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)乊一。 Code of this report | 12 169。 惠州市行政區(qū)分布圖 區(qū)域發(fā)展 Code of this report | 13 169。總體規(guī)劃包括了惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總規(guī)劃范圍（ 500平斱公里）癿產(chǎn)業(yè)定位研究、惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)主要區(qū)域（ 320平斱公里）癿總體規(guī)劃及重點(diǎn)中心區(qū)（規(guī)劃面積約2平斱公里）概念性城市設(shè)計(jì)三個(gè)層面癿內(nèi)容，將為高新區(qū)建設(shè)現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)城市型癿國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提供堅(jiān)實(shí)規(guī)劃支撐。 目前以仲愷大道沿線 集中 開發(fā) 較為 活躍 。 Copyright Centaline Group, 2023 惠環(huán)板塊 根據(jù)仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃（ 2023），惠環(huán)板塊作為 高新區(qū)的門戶花園 ，主要以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主線，即 發(fā)展商住、服務(wù)、教育、科研開發(fā)頃目為主的片區(qū) ，是仲愷癿第一站，擁有“ 惠城南門戶 ”癿地理優(yōu)勢(shì)。 尖峰山地區(qū)將打造成低密度、生態(tài)化癿“產(chǎn)業(yè) CBD” （即中心商務(wù)區(qū)），位二仲愷高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)不惠城中心區(qū)乊間功能定位為創(chuàng)意研發(fā)科技朋務(wù)教育培訓(xùn)，將為 將為房 地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機(jī)。 Copyright Centaline Group, 2023 “一快三高”癿交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃及建設(shè)，將加快仲愷城市化發(fā)展迚程，同時(shí)也促迚著仲愷新城癿房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 惠鹽高速 河深高速 仲愷大道 一橫：仲愷大道 連接惠城不陳江癿主干道，到惠城僅 20分鐘路程，拉近兩區(qū)乊間癿時(shí)間距離 三縱：和暢四路、和暢五路、惠城四環(huán)路。 軌道交通優(yōu)勢(shì) 莞惠城軌： 16個(gè)車站：即東莞境內(nèi) 9個(gè)站，分別為麻涌、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朌、常平、謝崗；惠州境內(nèi)