【正文】 物業(yè)管理服務(wù) 居住收益客戶自理 45% 現(xiàn)金流，保證回款 注：裝修標(biāo)準(zhǔn)取決于簽約酒店管理公司級別，基于本項目定位，建議選取四星或五星級酒店 本項目各物業(yè)運營模式建議： 項目 經(jīng)營方式 開發(fā)商權(quán)益 經(jīng)營者收益 業(yè)主收益 經(jīng)營性酒店 持有物業(yè)的長期收益，如租賃收益、物業(yè)升值收益 物業(yè)經(jīng)營收益 —— 分時度假酒店 開發(fā)商持有酒店物業(yè)及相關(guān)度假配套 聘請管理公司進(jìn)行日常經(jīng)營與維護(hù) 開發(fā)商與管理公司合作出售酒店時權(quán) 出售時權(quán)的一次性收益 酒店配套經(jīng)營收益分成 參與酒店日常經(jīng)營的利潤分配 物業(yè)經(jīng)營收益、時權(quán)銷售收益分成 —— 住宅 開發(fā)商一次性全部出售，業(yè)主持有所有權(quán)、使用權(quán) 出售物業(yè)的一次性收益 物管收益（開發(fā)商自有物管） —— 物業(yè) 產(chǎn)權(quán)、使用權(quán) 肆 ○ 物業(yè)發(fā)展建議 04 A地塊 B地塊 A地塊指標(biāo) 占地 ㎡ 容積率 總建面 45萬 ㎡ B地塊指標(biāo) 占地 ㎡ 容積率 總建面 34萬 ㎡ 物業(yè)發(fā)展建議前提： 土地資源盤點， 區(qū)域總規(guī)模約 134平方米 A、 B兩地塊相距約 5分鐘車程，兩地塊相對獨立。此外，在不影響其他客戶入住情況下的入住延期及臨時入住，均享受一定的折扣優(yōu)惠 以系列高端、定制服務(wù)凸顯分時度假酒店與傳統(tǒng)經(jīng)營性酒店的差異，使得不同類型酒店能夠共同發(fā)展 住宅產(chǎn)品 —— 大三亞旅游配套專屬會員權(quán) 與三亞知名度假村、度假機(jī)構(gòu)建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，讓整個大三亞知名度假旅游配套設(shè)施成為我們項目的配套！ Laguna Village（普吉島） ——獨棟別墅社區(qū)共享普吉島 6座豪華度假村資源 案例借鑒 和六座豪華度假村的合作關(guān)系，業(yè)主可以享受到的豪華生活包括：美麗白沙灘、 超過三十間餐館和酒吧 、五間世界頂級溫泉水療館 、商場、接送服務(wù)、 18洞Laguna Phuket高爾夫俱樂部的會員資格。據(jù)了解，訪談客戶以休閑度假為主 火熱的旅游度假氛圍＋需求被抑制的大量中端客戶群 為分時度假提供絕佳的發(fā)展條件！ 本項目分時度假運營模式參考一： 運營要點： 萬科出售產(chǎn)權(quán)式酒店，聘請酒店管理公司進(jìn)行管理，并與酒店管理公司合作出售部分時權(quán)，獲得時權(quán)收益分成 選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時權(quán)可以交換或出售 酒店管理公司僅出售部分時權(quán)，其余時間維持正常運營 出售產(chǎn)權(quán)前提下的分時度假模式： 萬科酒店管理公司產(chǎn)權(quán)投資者時權(quán)投資者產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)時權(quán)物業(yè)開發(fā)商業(yè)管理公司自主成立產(chǎn)權(quán)式酒店萬科收益： 酒店出售一次性收益 酒店配套運營收益分成 分時度假收益分成 操 作 萬科酒店管理公司時權(quán)投資者經(jīng)營權(quán)時權(quán)物業(yè)開發(fā)酒店物業(yè)產(chǎn)權(quán)商業(yè)管理公司自主成立本項目分時度假運營模式參考二： 運營要點： 萬科持有已開發(fā)的酒店物業(yè)，聘請酒店管理公司參與酒店管理，同時與其合作出售部分酒店產(chǎn)權(quán) 選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時權(quán)可以交換或出售 酒店管理公司僅出售部分時權(quán)，其余時間維持正常運營 萬科收益： 酒店持有的租金收益及升值收益 酒店配套運營收益分成 分時度假收益分成 持有產(chǎn)權(quán)前提下的分時度假模式： 操 作 分時度假酒店差異化運營策略：會員專享的高端服務(wù) 會員專享的旅游定制計劃。非持卡隨行人員可享受多重優(yōu)惠 21度假連鎖現(xiàn)在海南擁有 9家星級酒店，并計劃建設(shè) 11家酒店或度假村。 客戶購買的僅為各酒店的入住時權(quán)，產(chǎn)權(quán)由 21度假連鎖持有，不對外出售 價格低廉。 產(chǎn)權(quán)式酒店四大特點： 產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)所有權(quán)配套使用權(quán)酒店管理方開發(fā)商投資客戶酒店住客物業(yè)經(jīng)營權(quán)升值收益經(jīng)營收益購房合同物業(yè)管理合同物業(yè)租賃合同租金收益、分紅銷售收入三亞酒店市場分析小結(jié)： 純經(jīng)營酒店市場特點： 高星級標(biāo)準(zhǔn)，資源占用，品牌酒店管理公司、差異化獨特主題 產(chǎn)權(quán)式酒店市場特點： 是海南同期中高端住宅；開發(fā)商自主經(jīng)營和委托酒店管理公司經(jīng)營；固定收益、分紅、定期免費入住權(quán)捆綁組合的回報方式。 產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種 , 提供各種酒店式的服務(wù) , 如家居清潔、 送餐、 洗燙衣物、 叫醒服務(wù)以及各種鐘點服務(wù) 兼具居住度假與投資兩種功能。 開發(fā)商收益高，風(fēng)險小。保利地產(chǎn)增持商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略還在持續(xù)， 2023年，保利地產(chǎn)新增土地面積超過 1200萬平方米，其中大體量項目和商住綜合體比例顯著增多。 萬科董事會主席王石在第七屆全球華人企業(yè)領(lǐng)袖峰會間隙對網(wǎng)易財經(jīng)表示，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨，明年落地的養(yǎng)老物業(yè)將面向中高端消費群體。部分酒店的入住率已達(dá) 100%，甚至連比較偏僻的小賓館、旅館也都爆滿。 三亞充當(dāng)國際旅游島建設(shè)的排頭兵，積極發(fā)展成為國際化、開放性的旅游度假勝地 擴(kuò)大實行入境免簽： 進(jìn)一步落實好免簽證政策，為境外游客來海南創(chuàng)造更加便利的出入境條件， 爭取近期將 21個國家的范圍擴(kuò)大到 26個國家，旅游團(tuán)“ 5人以上”的限制條件放寬到“ 2人以上” … 擴(kuò)大航權(quán)開放： 全面落實好已開放的第三、第四航權(quán)，加快開辟旅游客源地、潛在客源地國際航線，鞏固、增加海南至日本、韓國、俄羅斯等國的航線、航班，爭取開通海南至美國、北歐航線；落實好第五航權(quán)，實現(xiàn)第五航權(quán)航線零的突破 … 引進(jìn)國際旅行社 ： 積極引進(jìn)外國和港、澳、臺地區(qū)的知名旅行社，形成客源市場、目的地市場經(jīng)營一體化。港灣碼頭委托荷蘭DHV咨詢工程集團(tuán)設(shè)計，包括私家泊位和公共泊位兩種類型。 以全新的 “ 泛酒店 ” 管家式服務(wù)概念，主打私人管家式度假形象，邀請著名影星章子怡為之代言 營銷模式 ——管家式服務(wù) +明星代言 一線海景資源，同時享有三亞河資源，強勢海景資源拉動；三亞首個引進(jìn)游艇會項目 —— 鴻州國際游艇會 在三亞，海是最有力的溢價動力 外圍競爭對手剖析： 時代海岸 價值體系 —高端配套＋復(fù)合型旅游資源 區(qū)位 三亞市內(nèi)三亞河與南海三亞灣的交匯處，毗鄰鹿回頭公園 ，與東邊規(guī)劃中的鳳凰廣場（規(guī)劃已定）隔河相望 規(guī)模 總占地面積 34萬平方米，總建筑面積約 52萬平方米 物業(yè)類型 9棟 29~33高層住宅、 8棟聯(lián)排別墅、 12套獨棟別墅、 1棟酒店式公寓、五星級酒店 景觀 一線河景，遠(yuǎn)觀山景、海景 產(chǎn)品 產(chǎn)品 : 別墅 獨棟 780平米、聯(lián)排 270370平米；公寓 67平米 1居， 94平米 2居， 118平米 3居 價格水平 產(chǎn)品 : 別墅 獨棟 780平米、聯(lián)排 270370平米；公寓 67平米 1居， 94平米 2居， 118平米 3居 園林風(fēng)格 東南亞泰式風(fēng)情 功能定位 三亞首個集休閑、度假、娛樂和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn) 三亞首個集休閑、度假、娛樂和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn)，高端配套極致展現(xiàn)海資源 項目集 “ 度假、休閑、娛樂、商務(wù) ” 四大功能于一體，包括高尚住宅、別墅、酒店式公寓、超五星級酒店、休閑健康城、游艇名車俱樂部、寫字樓、大型購物廣場、風(fēng)情酒吧街 、海鮮街、大型游樂場等 外圍競爭對手剖析： 時代海岸 核心價值 —區(qū)域規(guī)劃上引入全新的 “ ”概念，打造國際化功能復(fù)合大型度假港區(qū)域 外圍競爭對手剖析： 三亞灣新城 二線腹地，無強勢資源、 通過高端配套，打造濱海度假城 ?項目位置： 三亞灣海坡二線海景地塊 ?占地面積： ?資源 :地處三亞灣 22公里海岸線的核心地段，號稱亞洲第一大道的“椰夢長廊” ?容積率： 2 ?規(guī)劃 :三亞首席復(fù)合型商業(yè)娛樂 Living Mall，分三個區(qū) 游艇別墅區(qū)、高爾夫區(qū)、美麗城 ?產(chǎn)品 :游艇 2區(qū) 聯(lián)排 210260平，獨棟 270280平 ；美麗 Mall一區(qū) 90153的住宅， 140150是三房；二房是主力 外圍競爭對手剖析： 三亞灣新城 游艇別墅區(qū)、高爾夫綠地社區(qū)、美麗城，三大區(qū)域打造成三亞首席復(fù)合型商業(yè)娛樂 Living Mall 美麗城 計劃將其打造成集 演藝娛樂、休閑購物、時尚文化與溫泉休閑為一體 的國際時尚娛樂休閑中心，美麗與時尚交匯，度假與演藝集合的繽紛度假之城。 五星級 酒店、私人海灘、體育公園、風(fēng)情商業(yè)街等高端配套強勢營造高端私人度假氛圍 價值體系 ——規(guī)模 +大盤綜合型配套 在高端配套營造度假氛圍的基礎(chǔ)上，鳳凰水城提出了一種新的服務(wù)概念 “ 泛酒店 ” 管家式服務(wù) ，以 “ 全程酒店級度假生活方案 ”和 “ 全球私人海濱度假屋 ” 主打項目形象，體現(xiàn)高端的服務(wù)配套，并邀請著名影星 章子怡 為項目形象做代言。 本項目 三亞灣新城 公寓 － 3萬元 /㎡獨棟 － 3萬元 /㎡ 鳳凰水城 高層 /㎡ 別墅 5－ 6萬元 /㎡ 公主郡 多層 2萬元 /㎡ 別墅 － 4萬元 /㎡ 半山半島 公寓 － 4萬元 /㎡ 清水灣 公寓 2－ /㎡ 獨棟 4萬元 /㎡ 時代海岸 公寓 4萬元 /㎡ 二線腹地 /海景 一線海景 中度項目 區(qū)位 ?三亞市區(qū)田獨鎮(zhèn)學(xué)院路，距離三亞市區(qū) 5鐘車程，距離鳳凰機(jī)場約 20分鐘車程 規(guī)模 ?占地 1309畝，球道總長 7256碼，球場由 SchmidtCurley公司設(shè)計，是國內(nèi)唯一一家 19洞球場 產(chǎn)品 ?高爾夫球場半山地風(fēng)格，四面環(huán)山，擁有自然水庫； ?高爾夫別墅（產(chǎn)品未知） 配套 長江商學(xué)院（由李嘉誠基金會捐資創(chuàng)辦）五星級酒店、溫泉 SPA、購物餐飲娛樂、三亞龍泉谷高爾夫球會 該項目進(jìn)入性和昭示性優(yōu)于本項目； 19洞峽谷高爾夫低密度社區(qū)，高端度假配套具有較強競爭力。 5萬元 /平米 ,最高 8萬元 /平米 6個五星，超五星級酒店，游艇會， 36洞高爾夫 半山半島 四期 20萬 8棟 3033層公寓 2T2— 266㎡ ， 3T8復(fù)式 136㎡ ， 201㎡ 2T2均價 41000， 3T8均價 38000 五星級酒店＋游艇 富力灣 40萬 公寓、獨棟、聯(lián)排 聯(lián)排 190210平米 ,公寓 70120平米 公寓 元 /平米 ，別墅 4。 04年“海南國際旅游島”預(yù)熱期 ② 粗放圈地，資本運作 國企的資金背景＋取地優(yōu)勢 大型國企 /大型名企 魯能集團(tuán) 海航 跑馬圈地，以雄厚的資金實力和取地優(yōu)勢占領(lǐng)市場，售賣海景資源但開發(fā)水平有限 06年“海南國際旅游島”升溫 ③ 專業(yè)開發(fā) 成熟度假大盤產(chǎn)品線 + 專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗 +商業(yè)地產(chǎn)資源 成熟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 雅居樂 華潤 中信 依托單個項目建立品牌價值；整合海景度假元素，增加海景售賣價值 共性： 特點共性： 一級土地運營 ︱ 售賣 “ 海景 ” 主題資源 開發(fā)方式： 度假配套先行，前期造勢成功后，啟動住宅物業(yè) 萬科在新時代下選擇什么樣的開發(fā)模式呢？ 提 問： 叁 ○ 項目立意 03 鳳凰機(jī)場 A地塊 B地塊 落筆洞風(fēng)景區(qū) 三亞學(xué)院 項目劣勢：項目位于腹地，離海岸線較遠(yuǎn)，配套缺乏 在 海資源決定高溢價的三亞市場里，如何突破價格層級？ 1項目認(rèn)知 非臨海項目，缺乏三亞最強勢的海景資源依托。 2023 2023 2023 2023 2023 投資 30億，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和 2個高爾夫 住宅啟動 2023 簽約萊佛士酒店并動工 一期金色果嶺開盤 2023 萊佛士酒店投入運營；其他酒店再未來 2－ 5年內(nèi)陸續(xù)運營 七星級朱美拉酒店六星級萊佛士酒店W 酒店JW 萬豪酒店希爾頓酒店豪瑞格酒店七星級朱美拉酒店六星級萊佛士酒店酒店萬豪酒店希爾頓酒店豪瑞格酒店金色果嶺蔚藍(lán)海岸遠(yuǎn)期規(guī)劃啟動期星海傳說項目金色果嶺一期開盤當(dāng)天，同時與六家國際酒店簽約。 海南椰風(fēng) ?？跂|海岸高端體驗式休閑大盤 2023 2023 魯能 ?山海天 三亞高端公寓項目的開山之作 海藍(lán)福源 11平方公里魯能灣 2023 2023 三亞灣新城 濱海度假王國 三亞灣 —— 臨海開發(fā)基本完畢，承擔(dān)了一部分城市功能，配套齊全，住宅的比重大，酒店和住宅物業(yè)排布非常密集，目前主要消費者層次低于亞龍灣 ? 三亞灣一線海景地集中了三亞各灣區(qū) %的度假公寓、別墅物業(yè)，這是海坡的典型特征。 到 09年土地儲備達(dá) 8000畝 ，是海南土地儲備最具規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)。 具有政策和談判優(yōu)勢 ，鑒于其大型國