【正文】 ，地面和墻面選用高檔石材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科勒、美標(biāo)、TOTO等；預(yù)備 4個(gè)蹲位以上的空間。為突出本項(xiàng)目在層高上的優(yōu)勢(shì)，以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，建議：走道凈寬：走道凈寬： 走道凈高：走道凈高： 中央空調(diào)：如能做到陽光電梯廳，則建議不采用公共空間公共空間 公共走道建議公共走道建議 考慮因素： 與大堂、電梯間統(tǒng)一風(fēng)格。建議要點(diǎn)建議要點(diǎn) ：?需要注意雨篷的設(shè)置；公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 ? 將公共道路綠化與項(xiàng)目外小廣場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，便于提升整體效果；? 設(shè)計(jì)：適當(dāng)運(yùn)用水景、綠化、地面圖案處理， 營造高檔的商務(wù)與商業(yè)氛圍。大堂功能配套大堂功能配套 本項(xiàng)目大堂功能配套建議本項(xiàng)目大堂功能配套建議樓盤名稱 大堂功能配套 大堂面積華潤大廈 純商務(wù)大堂 800鳳凰大廈 會(huì)客廳 ,洽談室 500嘉里中心 面包屋 300喜年中心 票務(wù) ,休憩座 700新世界中心 純商務(wù)大堂 1200諾德中心 純商務(wù)大堂 800近年深圳的高檔寫字樓大堂功能配近年深圳的高檔寫字樓大堂功能配套傾向于純商務(wù)大堂。）本項(xiàng)目大堂高度建議本項(xiàng)目大堂高度建議項(xiàng)目高度 :100米p取樣本的平均比例 %本項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到 : 米以上p取標(biāo)準(zhǔn)層高度 2~3倍本項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到 ~因此 ,本項(xiàng)目大堂高度建議在 10~12米。p一般大面積采用玻璃幕墻來營造舒適感 。商業(yè)外立面造型商業(yè)外立面造型外立面建議外立面建議 ?商業(yè)外立面與寫字樓整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)?加強(qiáng)裙樓使用材料的處理， 營造高端商業(yè)氛圍?沿街面落地玻璃處理，增加昭示性?二樓預(yù)留統(tǒng)一的廣告位?燈飾等外立面細(xì)節(jié)處理外立面建議外立面建議 燈光工程燈光工程 利用夜間照明體現(xiàn) 建筑外型與結(jié)構(gòu)美建筑外型與結(jié)構(gòu)美—— 燈光就是建筑的靈魂燈光就是建筑的靈魂 考慮因素：城市夜景已是城市最美的風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂。 外立面建議外立面建議 外立面建議外立面建議 圖片是悉尼的一些建筑，由建筑大師 Harry Seidler（已故）設(shè)計(jì)，是典型的澳大利亞風(fēng)格。p注重的是美感 ,而不要強(qiáng)調(diào)某種風(fēng)格 。 自由分割與組合；216。 陽光走廊；216。 案例借鑒：安聯(lián)大廈?項(xiàng)目位置：福田區(qū) 車公廟深南大道南側(cè)?占地面積： ?建筑面積： ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 :1044平米?綠化率： 20 % ?樓層狀況： 28層 ?總 戶 數(shù)： 48戶?形象定位 :別墅感商務(wù)空間案例借鑒：本元大廈?中庭是四至二十七層的超高中庭，?每三層一個(gè) 200平米空中花園，設(shè)計(jì)理念采用大開間的辦公空間 ?每層兩戶 ?超寬柱距最長(zhǎng)達(dá) ，既保證了空中花園及中庭的闊綽公共空間，又使大廈達(dá)到 72%的高實(shí)用。 案例借鑒：新豪方大廈陽光中庭電梯廳產(chǎn)品亮點(diǎn)：陽光中庭，陽光走廊，陽光辦公回廊陽光中庭案例借鑒：新豪方大廈?項(xiàng)目位置：中心區(qū)?占地面積： ?建筑面積： ?綠化率： 20 % ?樓層狀況： 35層 ?總 戶 數(shù)： 207 通過花園，將一層分割為 1/4雙衛(wèi)生間高區(qū)空中花園通過花園，將一層分割為 1/2，各自獨(dú)享中低區(qū)空中花園案例借鑒：安聯(lián)大廈關(guān)鍵字： “肺空間 ”、人性化生態(tài)化辦公產(chǎn)品成功：贈(zèng)送空中花園，各單元獨(dú)立辦公以綠色辦公、 “肺空間 ”、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設(shè)計(jì)理念?綠色辦公。在全新區(qū)域取得市場(chǎng)關(guān)注空中花園設(shè)計(jì)生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng)高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)空中花園成功原因分析? 首推 “生態(tài)健康辦公 ”概念? 項(xiàng)目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，片區(qū)市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，引入了全新寫字樓概念，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)；? 首次在深圳寫字樓市場(chǎng)推出 “生態(tài)健康辦公 ”的概念；? “生態(tài)健康辦公 ”是寫字樓發(fā)展的新趨勢(shì)，項(xiàng)目順應(yīng)其趨勢(shì)，并概念深入到項(xiàng)目中；? 項(xiàng)目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用 扁梁無柱設(shè)計(jì)，并推出部分躍式辦公間； 2 26層送空中花園產(chǎn)品成功：生態(tài)花園，陽光空間，外側(cè)回廊? 位于深南大道以北，麒麟路以西。㎡；? 項(xiàng)目概況： 4層為商務(wù)會(huì)所 。實(shí)現(xiàn)最佳的投入產(chǎn)出平衡攻略產(chǎn)品策略 80 15+ +5 =100中高檔硬件配置人有我有，配置水平要求一般優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)我有人無，從產(chǎn)品上提升附加值拔高項(xiàng)目形象從最能體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的地方著手（大堂 /外立面 /服務(wù)等）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化A 優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議第二卷：產(chǎn)品打造建議1. 標(biāo)準(zhǔn)平面優(yōu)化216。樹立項(xiàng)目形象216。波士頓矩陣客戶價(jià)值分析模型重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶C 項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧自用自用 投資投資對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低，要求靈活的付款方式，對(duì)樓宇的形象檔次要求高，必須與企業(yè)形象相匹配 ，看好中心區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?，重視景觀因素及生態(tài)環(huán)境，希望入住大廈的公司與自己公司規(guī)模、檔次相當(dāng)，看重入伙后物業(yè)管理水平，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)敏感度高。企業(yè)品牌形象的提升企業(yè)品牌形象的提升 —— 有較為雄厚的資金實(shí)力，處于快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的發(fā)展目標(biāo)不再局限于本地市場(chǎng)，而是以全國、亞洲、全球作為未來的目標(biāo)市場(chǎng)！現(xiàn)階段正是企業(yè)品牌形象建立和維護(hù)的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)于體現(xiàn)企業(yè)品牌的辦公環(huán)境要求較高。 2023年底 銷售羅湖 京基金融中心 380000 共 88層，辦公及商務(wù)公寓 ，商業(yè) ，住宅及住宅配套設(shè)施 11萬平米 2023年 銷售南山 海岸大廈西座 85000 寫字樓面積約 5萬平方米 ,總高度 155米 2023年 銷售寶安 濱海國際 榮超地產(chǎn)寶安中心區(qū)首個(gè)甲級(jí)寫字樓 ,2023年 10月奠基 2023年 銷售以 高檔寫字樓 為主， 中心區(qū)仍將是主力供應(yīng)區(qū) 。年底在新量刺激下成交有所回升 ；B 寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧216。已入伙由開發(fā)商持有出租經(jīng)營項(xiàng)目锘鉑廣場(chǎng)和眾鑫科技大廈通過重新進(jìn)行裝修，轉(zhuǎn)而對(duì)外出售 ；216。216。A 2023新政分析第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧新政前 新政后首付比例借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60％，首付不得低于 40% 商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%貸款期限貸款期限最長(zhǎng)不得超過１０年 貸款期限最長(zhǎng)不得超過１０年 貸款利率 基準(zhǔn)利率，無優(yōu)惠貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 ，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定商住房 實(shí)際操作中按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行對(duì)以 “ 商住兩用房 ” 名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于 45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行對(duì)商業(yè)用房貸款的規(guī)定A 2023新政分析第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧* 2023年年底出臺(tái)的政策奠定了 08年政策的基調(diào) *216。216。房地產(chǎn)新政策主要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊力度，特別是規(guī)范住宅市場(chǎng)，限制住宅市場(chǎng)開發(fā)，增加投資住宅市場(chǎng)的困難，從而避免價(jià)格上漲?！∠拗凭惩鈧€(gè)人購買商業(yè)用房 由于成立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)流程復(fù)雜，并且受到的限制頗多，故境外個(gè)人包括港澳臺(tái)、華僑購買商業(yè)用房壁壘很高，因而這條政策對(duì)境外人士購買商業(yè)用房起到了極大的限制作用。對(duì)深圳普通商品住宅目前的價(jià)格水平 （福田 18000、南山和羅湖 17000、寶安1202龍崗 11000）， 政府是認(rèn)同的 ，它與深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地供應(yīng)狀況是相適應(yīng)的， 不希望它漲，也不要奢望下跌 。供應(yīng)出現(xiàn)新形式探索 ：216。進(jìn)入七月，政策調(diào)控開始，成交立即再度大幅下滑 ；216。其中，