【正文】 定一切。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。 10:56:5310:56:5310: ? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 ? 軍隊(duì)無(wú)放任，學(xué)校無(wú)放任，此今日世界各共和國(guó)之道例。 ? 浪費(fèi)時(shí)間。 48 本報(bào)告嚴(yán)格保密 前期營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)計(jì) 項(xiàng)目 預(yù)算（萬(wàn)元） 備注 銷售物料 樓書 2 御膳房官邸手冊(cè) 500份 項(xiàng)目實(shí)景相冊(cè) 御膳房官邸折頁(yè)及郵封 3000份 促銷禮品 2 超精美掛歷 1000份 現(xiàn)場(chǎng)包裝 外圍包裝、售樓處微調(diào)改裝 5 / 商務(wù)體驗(yàn)樣板房 25 / 商業(yè)體包裝 5 / 宣傳推廣 直郵 2 8000次 彩信 35000份 活動(dòng) 30 6次活動(dòng) 不可預(yù)見費(fèi)用 5 / 合計(jì) 77 / 營(yíng)銷執(zhí)行攻略 說(shuō)明：招聘專業(yè)人員費(fèi)用、招商運(yùn)營(yíng)費(fèi)用屬于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)投資，未計(jì)入營(yíng)銷預(yù)算。 通過(guò)客戶資源的集中與分析，啟動(dòng)全民營(yíng)銷，可定期組織客戶代表團(tuán)前往各個(gè)項(xiàng)目考察游玩，將客戶變?yōu)楣卷?xiàng)目的銷售人員，通過(guò)口碑傳播、鏈?zhǔn)綘I(yíng)銷跳出傳統(tǒng)營(yíng)銷方法，開拓業(yè)績(jī)。 份數(shù)：首期 3000份 派送：直郵、銷售現(xiàn)場(chǎng)、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)上門 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 小眾渠道推廣：直郵和彩信發(fā)布計(jì)劃 日期 對(duì)象 份數(shù) 人員安排 相關(guān)物料準(zhǔn)許備 12月第 2周 前期項(xiàng)目登記客戶 福田羅湖企業(yè)法人 注冊(cè)資金 1000萬(wàn)以上 1次 2023份 由經(jīng)理或策劃師與直郵公司接洽，確定名單后投遞。初投資 20萬(wàn)元。由開發(fā)商出資在西麗果園內(nèi)承包一片自種菜地，長(zhǎng)年向業(yè)主輸送新鮮的原生蔬菜。 費(fèi)用預(yù)算： 2桌筵席，每桌 1萬(wàn)元，另場(chǎng)地租用和活動(dòng)籌備 1萬(wàn)元，總 3萬(wàn)元。并在業(yè)主內(nèi)部舉辦聘用說(shuō)明品鑒會(huì)。迎賓招待上門服務(wù)。 廚房選址：商業(yè)體、地下車庫(kù)、或拿出一套住宅整體做私房菜的廚房。家庭果蔬園 ★奢侈品聯(lián)動(dòng)會(huì) ★引入 “宮廷物管 ”服務(wù)理念 ★ “****”名廚體驗(yàn)活動(dòng) ★新印刷品到位 ★現(xiàn)場(chǎng)包裝到位 彩信 直郵 /彩信 ★ 廚房、樣板官邸裝修到位 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密 現(xiàn)場(chǎng)形象導(dǎo)入：新銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐強(qiáng)化軟性服務(wù)，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目新價(jià)值的認(rèn)同感 進(jìn)駐時(shí)間： 2023年 11月中旬 進(jìn)駐人員： 項(xiàng)目經(jīng)理 1人，銷售員 10人，特約顧問人員 2人 (機(jī)動(dòng) )，策劃師 2人 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)整改： 現(xiàn)場(chǎng)包裝要指導(dǎo)每月根據(jù)活動(dòng)更新一次 服裝風(fēng)格統(tǒng)一、講究，所有工作人員高素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、精神面貌佳 預(yù)約邀請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)師、風(fēng)水專家為誠(chéng)意客戶提供專業(yè)服務(wù)： 專業(yè)的裝修咨詢、設(shè)計(jì)服務(wù)（邀請(qǐng)知名家裝高級(jí)設(shè)計(jì)師） 專業(yè)的風(fēng)水咨詢、布局服務(wù)（邀請(qǐng)風(fēng)水文化大師黃道先生） （以上服務(wù)將根據(jù)客戶時(shí)間作安排，由專家 1對(duì) 1進(jìn)行服務(wù)） 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新價(jià)值導(dǎo)入：私家廚房引入，增加項(xiàng)目養(yǎng)生宴請(qǐng)功能。 銷售模式與服務(wù)策略： 打造高端的精英銷售團(tuán)隊(duì)，提升服務(wù)水平；從營(yíng)銷活動(dòng)和銷售服務(wù) 著手。唯珍府 私人 會(huì)所 香蜜湖 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目?jī)r(jià)值拓展：商務(wù)型功能定位可行性分析 應(yīng)酬活動(dòng) 主要活動(dòng)場(chǎng)所 項(xiàng)目匹配度分適 宴請(qǐng) 酒店 /酒樓 /餐廳 引入高端“御膳房” 會(huì)談 酒店 /會(huì)所 可通過(guò)住宅單位提供 住宿 酒店 可通過(guò)住宅單位提供 鑒賞 音樂廳，博物館，高交會(huì)等 可通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)適度提供 送禮 /購(gòu)物 奢侈品、稀有品專賣店 可通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)適度提供 應(yīng)酬要求 酒店 項(xiàng)目 便捷性 較強(qiáng) 較強(qiáng) 尊貴性 一般，有錢誰(shuí)都可享用 項(xiàng)目總量 79席 專屬于少數(shù)人的私有 舒適性 一般，客房舒適度有限 功能完善，空間闊綽，環(huán)境舒適 私密性 人流量大，私密性較差 小區(qū)私密，戶型私密 項(xiàng)目商務(wù)功能實(shí)現(xiàn)的可行性： 酒店物業(yè)與項(xiàng)目對(duì)比分析： 項(xiàng)目的核心商務(wù)價(jià)值： （項(xiàng)目）私密性； （產(chǎn)品）尊貴性； （產(chǎn)權(quán)）私有性； （服務(wù)）酒店式； 我們項(xiàng)目能夠?yàn)榭蛻籼峁┧矫芸臻g： 宴請(qǐng)功能需要我們來(lái)經(jīng)營(yíng) …… 私密商務(wù)需要我們來(lái)營(yíng)造 …… 高貴服務(wù)需要我們來(lái)管理 …… 14 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目?jī)r(jià)值拓展：商務(wù)功能價(jià)值的挖掘 項(xiàng)目商務(wù)功能價(jià)值體系 豪華酒席 /高檔酒宴 /商務(wù)宴請(qǐng) 商務(wù)會(huì)談 /親友聚會(huì) /小型派對(duì) 外地朋友 /貴賓住宿、度假居所 部分高檔奢侈品的鑒賞與購(gòu)買 訂票、打印等基本商務(wù)辦公服務(wù) 循環(huán) 15 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目?jī)r(jià)值拓展：原賣點(diǎn)整合，導(dǎo)入養(yǎng)生概念 健康養(yǎng)生信息系統(tǒng) 健康顧問 信息中心 健康咨詢、健康計(jì)劃、健康培圳 權(quán)威醫(yī)療機(jī)構(gòu)信息平臺(tái)、信息網(wǎng) 健康養(yǎng)生價(jià)值體系 健康養(yǎng)生大宅 健康養(yǎng)生飲食服務(wù) 最佳的通風(fēng)與采光 主要景觀面無(wú)高層建筑阻檔，與周邊建筑距離寬，通風(fēng)采光超佳 高舒適的戶型設(shè)計(jì) 板式設(shè)計(jì)，南北通透，高凈高，厚樓板，布局靈活，健康舒適 都市健康養(yǎng)生區(qū)域 “ 都市綠肺 ” 香蜜湖， ㎡生態(tài)公園，成就都市養(yǎng)生寶地 商業(yè)餐飲 果蔬計(jì)劃 項(xiàng)目商業(yè)提供的養(yǎng)生飲食的服務(wù) 新鮮無(wú)公害果蔬的定期按需供應(yīng) 16 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目?jī)r(jià)值拓展： 引入“宮廷式”物管理念 宮廷式服務(wù)：全方位解決業(yè)主居家的尊貴性需求。 新定義、新功能、新形象、新客源才能讓跳出現(xiàn)階段惡劣的市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 項(xiàng)目定位： 跳出傳統(tǒng)豪宅，顛覆項(xiàng)目前期形象，扭轉(zhuǎn)物業(yè)功能，導(dǎo)入項(xiàng)目新價(jià)值。 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀分析 面臨的問題： 項(xiàng)目功能和形象難以支撐高品位豪宅形象。 聯(lián)排別墅和商業(yè)體已具備銷售條件，但一直未推出市場(chǎng)。 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 思維導(dǎo)圖 —— 非常態(tài)下的逆境市場(chǎng) 非常規(guī)的產(chǎn)品價(jià)值 非一般的唯珍府 非一般的營(yíng)銷方案 非差異化的營(yíng)銷策略 非傳統(tǒng)的豪宅形象 3 本報(bào)告嚴(yán)格保密 報(bào)告目錄 —— 3 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行安排 2 項(xiàng)目?jī)r(jià)值重新定位 目標(biāo)任務(wù) 非常規(guī)營(yíng)銷 執(zhí)行攻略 逆市背景 4 項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)保障 1 項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀分析 4 本報(bào)告嚴(yán)格保密 報(bào)告目錄 —— 目標(biāo)任務(wù) 營(yíng)銷策略 執(zhí)行攻略 逆市背景 2 項(xiàng)目?jī)r(jià)值重新定位 3 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行安排 4 項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)保障 ?現(xiàn)狀分析 ?營(yíng)銷啟示 1 項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀分析 5 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀： 開盤至今銷售 22套，銷售率約 33% ，開盤后銷售基本處于停滯狀態(tài)。 國(guó)慶推出價(jià)格微降的特價(jià)房和送裝修 30萬(wàn)優(yōu)惠，但僅成交一套。 6 本報(bào)告嚴(yán)格保密 營(yíng)銷總結(jié)及營(yíng)銷啟示 市場(chǎng)總結(jié)： 在競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)環(huán)境中，我們選擇一般的營(yíng)銷體系難以支撐項(xiàng)目高價(jià)值。 須要有新的