【正文】 立發(fā)展商在商業(yè)方面的品牌 。 ? 可以借助管理公司品牌效應(yīng)推動(dòng)前期招商 。 招商概念 經(jīng)營(yíng)休閑 E站，占據(jù) CBD賺錢之道！ 詮釋： 在中心區(qū)娛樂商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏及原有片區(qū)同類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目參差不齊分布散亂的現(xiàn)實(shí)情況下，本項(xiàng)目適時(shí)推出一個(gè)全新的、特色的多功能的休閑驛站，將為商家提供絕佳的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。 ?本項(xiàng)目外銷開拓入市時(shí)，以住宅為主，并加推少量商務(wù)公寓及商鋪探測(cè)市場(chǎng)；另一方面內(nèi)銷推出商務(wù)公寓及商鋪時(shí)可針對(duì)港人團(tuán)購(gòu)進(jìn)行新聞炒作。 ?港人在深圳投資置業(yè)會(huì)首選現(xiàn)樓 ， 按照本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)工期 ， 故 9月下旬在本項(xiàng)目主體封頂 、 樣板房完工之后再進(jìn)行外銷推廣是較為適宜的 。 外銷目標(biāo)客戶群 目標(biāo)客戶群的細(xì)分及特征 ?部分香港炒家 ?在深圳工作的港人 ?深圳方面有業(yè)務(wù)往來(lái)的港人 ?在深圳有親戚朋友的港人 ?經(jīng)常來(lái)深圳消費(fèi)對(duì)深圳環(huán)境比較熟悉的港人 ?深港兩地聯(lián)婚型 ?來(lái)深的生意人 外銷目標(biāo)客戶群 目標(biāo)客戶心態(tài)分析 ?心態(tài) 1：看好 ， 隨著 動(dòng)交流的深入展開 ， 更多港人來(lái)深謀職 ， 同時(shí)對(duì)房產(chǎn)需求也將進(jìn)一步擴(kuò)大 。 （ 如右圖 ） 11%18%23%10%18%26%32%25%23%48%39%28%0%10%20%30%40%50%工作 投資出租 度假 其它20232023港 人深圳置業(yè)用途變化202320232023項(xiàng)目總體外銷比例為 40% ?據(jù)深圳中原地鋪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 港人對(duì)福田片區(qū)的認(rèn)同度仍逐年提高 ，2023年一季度福田片區(qū)的港人租客已由 2023年全年 %增至 22%。 銷售形勢(shì)分析 ?根據(jù)工程進(jìn)度估計(jì) 2023年上半年期間 ， 住宅及商務(wù)公寓基本達(dá)到 入伙條件 ， 將形成較旺的穩(wěn)定的人流 ， 為商業(yè)銷售造勢(shì)奠定基礎(chǔ)；進(jìn)入 4月房地產(chǎn)市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)旺 ， 這一期間 推出商業(yè) 相對(duì)較好；商業(yè)部分經(jīng)過(guò)大半年的經(jīng)營(yíng) ， 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氣氛已經(jīng)營(yíng)造出來(lái) ， 并且通過(guò)住宅及商務(wù)公寓 VIP營(yíng)銷以形成了一大群忠誠(chéng)的消費(fèi)群 ， 商場(chǎng)定位在市場(chǎng)形成較大的影響力 ， 此時(shí)入市容易加強(qiáng)投資者的信心；前期招商及住宅與商務(wù)公寓的銷售為商業(yè)銷售積累了相當(dāng)一部分的投資客戶 ， 此時(shí)推出可以較好地利用該部分資源 。 項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析 住宅 —— 小戶型住宅，最受歡迎的投資方式 ?近期地產(chǎn)一大熱點(diǎn)就是市民投資小戶型 ， 隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 深圳市民都在為手頭大量的閑置資金尋求低風(fēng)險(xiǎn) 、 平穩(wěn)回報(bào)的投資途徑 ， 小戶型住宅則成為它們的追捧對(duì)象； ?項(xiàng)目屬崗廈舊村改造項(xiàng)目 ， 由于土地稀缺性 、 需求旺盛倍受市民關(guān)注； ?小戶型住宅由于市場(chǎng)接受度高 ， 因此在本項(xiàng)目中屬最容易通過(guò)營(yíng)銷造勢(shì)銷的 ， 建議項(xiàng)目通過(guò)地標(biāo)性綜合物業(yè)的特質(zhì)提升項(xiàng)目形象之后 ， 以小戶型住宅物業(yè)首批推出市場(chǎng) ， 形成市場(chǎng)投資熱潮 ， 帶動(dòng)后期物業(yè)銷售 。 項(xiàng)目 SWOT分析綜述 超高層要求通過(guò)項(xiàng)目功能定位規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)銷售策略回避風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目 SWOT分析綜述 項(xiàng)目 SWOT總評(píng) 項(xiàng)目 SWOT分析綜述 總體看來(lái)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)十分明顯 ， 且遠(yuǎn)大過(guò)威脅及壓力 ， 因此項(xiàng)目營(yíng)銷突破點(diǎn)在于： ?價(jià)格突破 （ 如何實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)空間 ？ ） ?100%銷售 （ 如何實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)及超高層物業(yè)的 100%銷售 ） 項(xiàng)目定位概要 ?突出項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū) ,中心區(qū)一詞涵蓋多重意思：中心區(qū)生活 /商業(yè) /商務(wù)/市政配套 、 地理位置及交通位置 、 發(fā)展前景等； ?通過(guò)定位為最具投資潛力物業(yè)吸引目標(biāo)客戶關(guān)注 ， 整合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì) ，近一步挖掘項(xiàng)目資源 ， 包裝投資概念； ?項(xiàng)目以投資概念為主 ， 有充足的理?yè)?jù)支撐： 片區(qū)升值潛力 、 市場(chǎng)稀缺性 、 租客 （ 商務(wù) /居住 /商家 ） 需求旺盛 、 項(xiàng)目地標(biāo)性高檔形象定位 、 發(fā)展商或?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)管理 ?項(xiàng)目自身最大特征 —— 地標(biāo)性綜合建筑體 。 ?在本項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目中 ， 新一佳商場(chǎng)提供 “ 吃 ” 和 “ 用 ” 的消費(fèi) ， 好百年和世紀(jì)中心解決了 “ 家居 ” 的問題 ， 但在更高層次的奢侈品 、 時(shí)尚品提供方面卻是比較匱乏 ， 本項(xiàng)目商業(yè)功能應(yīng)在此方面與周邊項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 。 項(xiàng)目適宜開發(fā)投資型物業(yè) ， 有利降低風(fēng)險(xiǎn) 、 提高回報(bào)率 。崗廈項(xiàng)目 —— 總體策劃報(bào)告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 經(jīng)典回顧 經(jīng)典回顧 TOD時(shí)代 財(cái)富礦脈 總體定位 經(jīng)典回顧 商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷 營(yíng)銷模式 經(jīng)典回顧 投資為主體 商業(yè) +商務(wù)公寓 +小戶型住宅 營(yíng)銷模式 第一部分 總 體 項(xiàng)目 SWOT分析綜述 ?項(xiàng)目存在噪音影響且無(wú)景觀優(yōu)勢(shì) ， 雖有區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì) ， 不宜開發(fā)高檔住宅物業(yè)； ?香港 、 深圳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好 ， 投資概念將吸引大批炒家入市 ， 對(duì)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格有較大支撐； ?CEPA、 地鐵 、 CBD等概念 ， 對(duì)投資概念提供較大炒作空間 。 項(xiàng)目 SWOT分析綜述 商業(yè)定位應(yīng)與彩田南片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套現(xiàn)狀形成互補(bǔ) ?原彩田南片區(qū)餐飲業(yè)多集中于彩田路與福華路交匯處 ， 以中檔偏低為主 ，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)在原來(lái)市場(chǎng)基礎(chǔ)上從檔次 、 環(huán)境 、 服務(wù)質(zhì)量等各方面有所提升 。 項(xiàng)目 SWOT分析綜述 作為首個(gè)崗廈舊改項(xiàng)目 ?崗廈舊改是政府及市民關(guān)注度極高的問題 ， 作為首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目有極大的市場(chǎng)影響力 ， 可借政府之力公關(guān)營(yíng)銷； ?根據(jù)政府資料崗 廈舊改功能定位將以臨時(shí)居住 、 長(zhǎng)期居住 、次級(jí)零售區(qū) 、 休閑娛樂為主 ， 作為首個(gè)起動(dòng)項(xiàng)目可抓住最大機(jī)會(huì)點(diǎn) 、 最大利潤(rùn)點(diǎn) 、 最大炒作空間 。市場(chǎng)反映小面積中高檔寫字樓需求旺盛 ， 但市場(chǎng)供應(yīng)稀缺； ?小面積中高檔寫字樓需求客戶一般為中 、 小型公司及企業(yè) ， 它們依附于中心區(qū)較大型公司及企業(yè)生存 ， 但由于中心區(qū)高檔寫字樓經(jīng)營(yíng)成交高 ， 因此一般選擇中心區(qū)邊界或外圍的中高檔小面積寫字樓； 項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位及關(guān)系分析 寫字樓（商務(wù)公寓） —— 商務(wù)公寓，營(yíng)造全新投資理念，形成全城焦點(diǎn) ?建議本項(xiàng)目迎合市場(chǎng)需求 ， 開發(fā)以辦公為主可作居住的小型商務(wù)公寓 ，其目標(biāo)客戶群處于事業(yè)成長(zhǎng)期 ， 注重企業(yè)形象 、 強(qiáng)調(diào)商務(wù)配套服務(wù) 、 對(duì)租金承受力高； ?項(xiàng)目商務(wù)公寓部分為超高層建筑 ， 可通過(guò)其地標(biāo)性的特征及物業(yè)檔次提升項(xiàng)目整體形象； ?深圳市民投資炒樓熱在近 2年內(nèi)將越演越烈 ， 本項(xiàng)目通過(guò)商務(wù)公寓包裝一種全新的投資概念 ， 為深圳市民提供一條新的投資渠道 ， 另一方面為銷售難度較大的超高層物業(yè)擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng) 。 總體營(yíng)銷模式 商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷 商業(yè)驅(qū)動(dòng) 品牌商家進(jìn)駐 招商啟動(dòng) 全面經(jīng)營(yíng) 投資前景 投入使用 商業(yè)裙樓銷售 經(jīng)營(yíng)旺盛 寫字樓銷售 （商務(wù)公寓） 投資住宅銷售 形成人氣 銷售形勢(shì)分析 ?參考我司建筑策劃部所提供工程進(jìn)度意見 ,預(yù)計(jì)至 2023年 46月 現(xiàn)場(chǎng)將有一定的 主體工程及售樓形象展示 ,可進(jìn)行認(rèn)籌 ； 78月 基本具備 預(yù)售 條件 ； ?項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到 正負(fù)零時(shí) ， 開始招商籌備 ；進(jìn)入 3月中旬 群樓主體及裝修完工后 ， 開始 正式招商 ；爭(zhēng)取在 2023年五一期間 結(jié)合春交會(huì)開始 正式營(yíng)業(yè) ； ?項(xiàng)目在 20