【正文】 在本階段的最后，將制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最大困難是缺乏資金，在這種情況下，開發(fā)商無法長期持有發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目以謀求利潤最大化，只有盡快出手回籠資金，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者。 1987年，萬科開始財(cái)務(wù)電算化； 1995年，萬科選擇了一套基于 PC機(jī)的電算化軟件； 1997年，萬科選擇金蝶基于 Windows平臺(tái)的財(cái)務(wù)軟件。 在企業(yè)里創(chuàng)造一種解放思想 、 充分發(fā)揮每一個(gè)人潛能的環(huán)境和氛圍 。 進(jìn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究。 Jones Lang LaSalle Incorporated (NYSE: JLL) ， 經(jīng)過了 200年的歷史，從二戰(zhàn)后進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，國際化并介入商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在業(yè)務(wù)規(guī)?；蟀l(fā)展速度進(jìn)入加速期；公司還在房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)鏈上發(fā)展了多種業(yè)務(wù)。 ?1958年，建立了悉尼和墨爾本辦公室。 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 27頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 1945年進(jìn)入 房地產(chǎn)領(lǐng)域 1957年開始 進(jìn)入國際市場 1972年進(jìn)入 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 17831939年 公司成立 ?1783年， Jones Lang Wootton公司建立，業(yè)務(wù)為在 Paternoster Row地區(qū)的拍賣人，并經(jīng)歷了三代人。 業(yè)務(wù)范圍 ? Jones Lang LaSalle提供房地產(chǎn)發(fā)展、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等服務(wù) 。 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 23頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 外部因素分析 1. 政府及政策方面 2. 行業(yè)發(fā)展趨勢 3. 行業(yè)客戶需求變化 4. 競爭者方面 5. 行業(yè)核心成功要素 6. 合作伙伴方面 7. 客戶方面 8. 公眾壓力方面 9. ?? 評價(jià)矩陣 關(guān)鍵外部因素 權(quán)重 評分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 機(jī)會(huì)： …… …… 威脅： …… …… 房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家重點(diǎn)監(jiān)控調(diào)節(jié)的行業(yè)，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)目前正處于探索開發(fā)經(jīng)營模式、規(guī)范行業(yè)競爭的階段，研究國家有關(guān)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和競爭形勢將是外部環(huán)境分析的重點(diǎn) 在此基礎(chǔ)上對百年城集團(tuán)利用外部機(jī)會(huì)，規(guī)避外部威脅或風(fēng)險(xiǎn)方面的能力作出評價(jià) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 24頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目第二階段的主要內(nèi)容是研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和經(jīng)營管理模式 內(nèi)外部環(huán)境分析 確定公司的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略 建立商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理模式研究 ?國際同類商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究 ?國內(nèi)企業(yè)經(jīng)營管理模式研究 ——深圳萬科經(jīng)營管理模式研究 公司組織和管理體系保障 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 25頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 目標(biāo)企業(yè)選擇 國際知名成功企業(yè)，在發(fā)展前期階段與百年城集團(tuán)類似，成長過程對百年城集團(tuán)具有較高的借鑒意義 發(fā)展模式研究 ? 從公司的經(jīng)營模式出發(fā)，劃分企業(yè)的發(fā)展階段并總結(jié)每階段的特點(diǎn) ? 階段戰(zhàn)略及其實(shí)施效果 ? 目前經(jīng)營模式和未來發(fā)展趨勢 ? 發(fā)展的內(nèi)、外部環(huán)境分析 …… 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 總結(jié)目標(biāo)企業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為百年城集團(tuán)制定具有前瞻性的戰(zhàn)略目標(biāo)體系提供依據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究的對象是國際知名房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 26頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 國際同類商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究： Jones Lang LaSalle集團(tuán)公司 公司介紹 ? 公司成立于英國，目前總部設(shè)在美國芝加哥的國際房地產(chǎn)集團(tuán)公司。組織靈活性強(qiáng)，核心能力發(fā)揮作用的范圍就廣，企業(yè)效率就高，競爭優(yōu)勢就便于鞏固。” 房地產(chǎn)市場總體結(jié)構(gòu)的不均衡發(fā) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 9頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 目前，我國的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營模式主要有以下幾種 只租不售 這樣運(yùn)作的好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作 自己做商業(yè)經(jīng)營，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤 與商家聯(lián)營 與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營 只售不租 出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資 不租不售 商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 6頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 SHOPPING MALL（購物中心）是商業(yè)房地產(chǎn)在國內(nèi)的主要表現(xiàn)形式 工業(yè)用房 商鋪 寫字樓 公寓 商業(yè)房地產(chǎn)類型 SHOPPING MALL （ 購物中心） 集合 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 7頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營包含很多風(fēng)險(xiǎn) 國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢 國家商業(yè)地產(chǎn)政策 巨額資金投入 出售招租風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)計(jì)規(guī)劃定位風(fēng)險(xiǎn) 工程建設(shè)質(zhì)量和周期風(fēng)險(xiǎn) …… 商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理的整個(gè)過程中都面臨著許多風(fēng)險(xiǎn) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 8頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 我國的商業(yè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下幾個(gè)發(fā)展趨勢 商業(yè)地產(chǎn)在我國各級(jí)城市的發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，連鎖商業(yè)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速使市場具有對商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)大的需求，同時(shí)可以預(yù)見持續(xù)的需求將繼續(xù)刺激投資的增長 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟 隨著市場競爭進(jìn)一步加劇、利潤空間進(jìn)一步緊縮的大趨勢的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大，一些地產(chǎn)開發(fā)商于是開始實(shí)施向二、三線城市發(fā)展的新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計(jì)劃。商鋪市場呈現(xiàn)以下四個(gè)特點(diǎn)： 各地商鋪市場蓬勃發(fā)展 2023年，北京商鋪市場發(fā)展紅火；上海市商鋪市場中，品質(zhì)競爭突出，其中住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場發(fā)展的重點(diǎn)；重慶市重大項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激了各商圈的快速形成；廣州商鋪市場新開的幾個(gè)大型商場開始對外招租，使商鋪供應(yīng)量增加 商鋪?zhàn)饨鹚阶邉莞鳟? 商鋪銷售價(jià)格有升有降 商鋪空置量有所上升 2023年各地商鋪?zhàn)饨鹱邉莞饔胁煌本┑纳啼佋诘谌径纫呀?jīng)開始恢復(fù)；上海市商鋪市場平均租金水平較高，2023年以來上海商業(yè)用房的租金平均增幅超過20%；天津市商鋪?zhàn)饨鹌椒€(wěn)上升；重慶市商鋪?zhàn)赓U市場走紅；廣州市大型商場的平均租金與去年基本持平 2023年廣州市商鋪市場平均價(jià)格的下降， 1至 9月份商鋪市場平均銷售價(jià)格為 9,810元 /平方米，同比降低 %；2023年杭州各區(qū)域的商鋪售價(jià)卻不斷上漲，目前杭州的商鋪均價(jià)在每平方米兩萬元左右 2023年上半年受 SARS疫情影響，廣州商鋪市場在 2023年第二季度出現(xiàn)自 2023年以來的首次負(fù)吸納量，達(dá) 42023多平方米。百年城集團(tuán)有限公司 戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 2023年 3月 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 1頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目主要工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 2頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目主要工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排和運(yùn)作方式 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 3頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 大連百年城 1999年 4月 19日，大連百年城奠基，是紀(jì)念大連建市百年的標(biāo)志性建筑。百年城集團(tuán)預(yù)計(jì)沈陽溫州城將于 2023年前竣工交付使用 大連溫州城 百年城集團(tuán)聯(lián)手中國寶龍集團(tuán)和中國華儀集團(tuán)共同出資組建大連溫州城商品交易市場，總投資額 3億元，建成后將是東北與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的以溫州經(jīng)營模式為核心的“溫州第一城” 集團(tuán)經(jīng)營模式 百年城集團(tuán)作為一家商業(yè)房地產(chǎn)公司，主要的經(jīng)營模式分為兩種：以大連百年城為代表的開發(fā)＋經(jīng)營的模式；以“溫州城”為代表的只開發(fā)、不經(jīng)營的模式 百年城集團(tuán)是一家商業(yè)房地產(chǎn)公司，目前主要有兩種經(jīng)營模式 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 4頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 2023年全國商鋪市場發(fā)展迅速， 1至 11月份完成商鋪市場開發(fā)投資額為1,，比去年同期增加 %，完成商鋪竣工面積達(dá) 2,097萬平方米，同比增長 %。商業(yè)房地產(chǎn)是一般房地產(chǎn)的一種整合和延伸?！巴ㄟ^制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，減少投資的盲目性，避免過度競爭。它反映出企業(yè)的經(jīng)營理念、企業(yè)文化、企業(yè)行為規(guī)范和企業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)等，對企業(yè)的所有活動(dòng)產(chǎn)生重大影響 組織與管理： 組織設(shè)計(jì)對核心能力會(huì)產(chǎn)生最直接的影響。關(guān)于構(gòu)成核心能力的知識(shí)，至少應(yīng)有三種：科學(xué)知識(shí)（公共知識(shí)）；產(chǎn)業(yè)獨(dú)有知識(shí)；公司獨(dú)有知識(shí) 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 21頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 具體來說，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的核心競爭力體現(xiàn)在兩個(gè)方面 商業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營管理 選址上與城市規(guī)劃配套 前期的規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程項(xiàng)目管理、成本控制 …… 管理模式 管理流程和制度 人員素質(zhì) …… 百年城集團(tuán)的核心競爭力在哪里？ 2023年 3月 保密文件、版權(quán)所有 第 22頁 百年城集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略和管理體系提升咨詢項(xiàng)目建議書 在本階段的最后，還將分析公司的外部環(huán)境 國際環(huán)境 國內(nèi)環(huán)境 宏觀環(huán)境 中觀環(huán)境 微觀環(huán)境 ? 國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 政治法律環(huán)境