中華美食文化博覽城租金定價方案-全文預(yù)覽
【正文】 位租金高； ? 鋪位方正與否： 方正的鋪位好利用，租金高，不方正的鋪位視其不方正程度相應(yīng)定價 ； ? 鋪內(nèi)有無柱子： 鋪內(nèi)無柱子好利用，價值高，有柱子視其影響程度相應(yīng)定價； ? 光線好壞鋪位： 光線好鋪位體現(xiàn)良好通透性，心理舒適度高，價值高，光線差鋪位租金相應(yīng)下調(diào)； ? 自動扶梯人流落地鋪位： 自動扶梯人流落地直接面對鋪位價值高，背面鋪位價值低； ? 人流匯集處鋪位： “十”字型、“井”字型人流匯集處鋪位租金高； ? 開間進(jìn)深比例合理鋪位： 鋪位開間、進(jìn)深比例在 1： 2的鋪位好利用，市場接受程度高，租金高；開間小、進(jìn)深大的鋪位價值低；開間大、進(jìn)深小的鋪位價格視配比情況，相比開間小進(jìn)深大的鋪位價值高 ； ? 等等 。 租金支付方式參考 通過上述分析，建議采用半年付方式為主，具體可如下： 面積需求小的商家每半年支付一次； 面積需求較大的商家可與商家協(xié)調(diào)來定。這類商家需求面積大，投入的成本也大，回收成本和培育市場的時間相應(yīng)延長，合約時間不長做不到盈利； ?中型餐飲 ： 5年。如有中央空調(diào)，其費(fèi)用建議以各商家流量計(jì)費(fèi)，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)待定。 免租期及管理費(fèi)建議 建議免租期 612個月 ，結(jié)合商家租賃面積和付租方式進(jìn)行調(diào)整。 五、商家承租能力 商家類型 建筑面積（平方米） 承租水平（元 /方 /月） 意向樓層 中式酒樓 8001000 2530 4 特色餐飲 200400 5080 2 快餐連鎖 300400 140160 1 火鍋 500800 5060 2 2530 4 燒烤 200300 7080 2 特色小吃 2080 4050 3 KTV 10002023 20 5 足浴 300500 25 5 酒吧 300400 2025 5 備注：以上租金意向均為對本項(xiàng)目意向商家（ 40家） 進(jìn)行訪談得來的。免租期半年。單位月租金一樓 120160元，二樓 6080元，三樓 42元。 無錫市類似市場調(diào)研 ? 萬達(dá)廣場餐飲現(xiàn)狀： ?萬達(dá)廣場 ，位于無錫市梁溪路，總建筑面積 70萬平方米，其中商業(yè)面積 ，集合超市、影城、百貨、 KTV、健身會館、運(yùn)動城、電子數(shù)碼、主題餐飲、時尚步行街等十大主力商業(yè)組合及數(shù)千家知名品牌； ?萬達(dá)廣場目前代表商家有萬千百貨， KFC，必勝客，星巴克，一茶一坐等。 無錫市類似市場調(diào)研 ? 湖濱商業(yè)街餐飲現(xiàn)狀： ?湖濱商業(yè)街 ，位于無錫濱湖區(qū)湖濱路，總建筑面積 ，包括時尚購物、餐飲美食、休閑娛樂、商務(wù)、旅游等多功能于一體的商業(yè)形態(tài)； ?湖濱商業(yè)街目前代表商家有歐尚超市、五斗櫥、漢宮姜母鴨等。匯聚百貨、特色餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，人流密集，消費(fèi)旺盛，其單位面積月租金水平在 100到 800元不等； ?商家代表：王興記、 KFC、麥當(dāng)勞、味千、星巴克、皇亭美食、姆媽炒菜等。 三、類似市場分析 ? 青石路餐飲現(xiàn)狀： ?北塘區(qū)進(jìn)入無錫市中心的主要途徑，無錫餐飲集中片區(qū)之一，功能主要有居住、購物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂、旅游和文化等，道路寬闊，人車流密集，商業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)時間早，建筑比較陳舊； ?青石路租金較高，平均 130元 /方 /月左右，餐飲租金稍低，在 100130元 /方 /月之間。 ? 商圈輻射近 30萬人口，消費(fèi)潛力巨大 ? 目前周邊商業(yè)氛圍淡薄，規(guī)劃利好暫無法呈現(xiàn)； ? 廣益路不允許開設(shè)機(jī)動車道口，限制臨街交通組織； ? 南面臨河，西面正對高架橋，展示面規(guī)劃受影響； ? 片區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)、哥倫布、商公園商業(yè)的威脅； ? 無錫其他潛在競爭項(xiàng)目的威脅； ? 房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，未來市場走向面臨一定不確定性。 ?總體上，項(xiàng)目周邊商業(yè)仍主要以滿足消費(fèi)者日常生活需求為主。但項(xiàng)目周邊集中了大量專業(yè)市場集群，競爭力也較強(qiáng)，具有一定影響力。本項(xiàng)目的租金定位參考依據(jù)主要為： – 項(xiàng)目本身?xiàng)l件分析 – 類似市場及周邊市場租金水平 – 商家在本商圈所能承受的租金水平 – 長期發(fā)展與穩(wěn)定經(jīng)營 二、項(xiàng)目本身情況分析 （一）商圈分析 ? 項(xiàng)目周邊目前還沒有形成成熟的零售商業(yè)氛圍，人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如 王家灣、鐘家村、經(jīng)開萬達(dá)廣場 等成熟商圈旺盛。 建材家居、裝飾裝潢37%餐飲 17 %生活服務(wù)配套 10 %其
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