【正文】 物管等直接針對(duì)老業(yè)主的方式（渠道單一）2 、老帶新：項(xiàng)目 — 業(yè)主 — 業(yè)主管理維護(hù)模式 磁卡式，與電腦終端連接，形成客戶資料庫(kù) 僅通過填寫單據(jù)和電子表格記錄數(shù)據(jù)，缺乏數(shù)據(jù)的系統(tǒng)分析費(fèi)用控制模式 積分卡產(chǎn)生的費(fèi)用已經(jīng)、計(jì)入均價(jià)，不影響最后實(shí)收均價(jià)積分卡分?jǐn)?shù)是銷售完成后產(chǎn)生的費(fèi)用，可控制送物業(yè)管理費(fèi)用 費(fèi)用由發(fā)展商后期墊付，這種形式具有很大偶然性并且費(fèi)用支出時(shí)間過長(zhǎng)，發(fā)展商在費(fèi)用、時(shí)間上很難控制。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金融街品牌意向的提煉： “以客戶為中心 ”萬(wàn)科：自我為中心，體現(xiàn)營(yíng)銷價(jià)值；中海：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品層面的 “ 均好性 ” ，機(jī)會(huì)主義者，缺乏戰(zhàn)略；招商 /華僑城：仍然是一個(gè)社區(qū)開發(fā)商；因?yàn)?相信客戶 的眼光，才有注重品質(zhì)，刷新 標(biāo)桿 的壯舉；因?yàn)?客戶俱樂部 的經(jīng)營(yíng)，才令高質(zhì)量的客戶 趨之若騖 ；因?yàn)?尊重客戶 的價(jià)值，才具備了 領(lǐng)袖 的氣質(zhì)；品牌戰(zhàn)略的實(shí)施本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。永遠(yuǎn)不要把它稱為一個(gè)注冊(cè)卡。– 購(gòu)買協(xié)議 ： 用來描述 Lennar為其朋友建筑家園的條款。盈利性指標(biāo)：投資回報(bào)率品牌戰(zhàn)略的實(shí)施本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。品牌戰(zhàn)略戰(zhàn)略分解本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。形象突破 10萬(wàn)平方的啟動(dòng)區(qū)域 ,難以建立項(xiàng)目的大盤氣質(zhì) ,必須捆綁區(qū)域規(guī)模形成大盤氣質(zhì) .USP：項(xiàng)目所在的戰(zhàn)略位置、規(guī)劃氣勢(shì)形成的綜合氣質(zhì)，成為項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值主張！黃金海，以氣勢(shì)取勝大盤戰(zhàn)略的實(shí)施 形象戰(zhàn)役本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在自然環(huán)境中不僅是度假，而且是居住的生活方式這種全新的生活方式開始走進(jìn)濱海的視野。 引進(jìn)品牌物管行動(dòng)策略：第一展示 + 第一口碑第一展示：主干道、主節(jié)點(diǎn)、主區(qū)域品牌，現(xiàn)代大型售樓處，街區(qū)布置，大師級(jí)樣板房第一口碑： 紅樹灣他們是怎樣樹立品牌、建立大盤形象的？打好了三大戰(zhàn)役！u片區(qū)戰(zhàn)役、形象戰(zhàn)役、品牌戰(zhàn)役本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)理解： 目標(biāo)梳理建立品牌形象建立項(xiàng)目的大盤起勢(shì)年內(nèi)完成 2個(gè)億，即定價(jià)值實(shí)現(xiàn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。營(yíng)銷：溝通的姿態(tài)也許我們都習(xí)慣了說教，習(xí)慣了牽引，習(xí)慣了強(qiáng)勢(shì)： “ 明天我們住在哪里？ ” ， “ 到東部去 ” ， “ 灣區(qū)物業(yè) ” 。客戶描述目標(biāo)客戶的定義： 時(shí)尚精英族目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述： 青春、朝氣、積極、向往權(quán)威、自然、運(yùn)動(dòng)、壓力、圈子、學(xué)習(xí)、求新、實(shí)在、沖動(dòng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳的快節(jié)奏并沒有讓他們喪失 對(duì)生活的享受 。概念 ——SPR （針對(duì)家庭度假的領(lǐng)先客戶）SPR (Special People Resort)—— 朋友圈子聚會(huì)的場(chǎng)所u突破傳統(tǒng)物業(yè)類型之間的清晰界限u產(chǎn)品使用功能同時(shí)滿足居住、度假、商務(wù)辦公、甚至商業(yè)功能u一個(gè)舒服的社交聚會(huì)場(chǎng)所，另一個(gè) “ 起居室” ，既可以會(huì)客，也可以獨(dú)自在這里放松身心SPR第三空間投資升值 度假居住? 獨(dú)特體驗(yàn)的場(chǎng)所? 空間的多種可能性? 不可模仿的? 不抄襲任何的深圳精神、深圳文化的策源地本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3個(gè)前提 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力家庭型的度假客戶群（深圳自用 /投資客）大勢(shì)：大深圳背景下的未來代言人競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目屬于市場(chǎng)先行者地位：大盤起勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心客戶重要客戶偶得客戶深圳更為年輕的人群；購(gòu)買力相對(duì)較低，喜歡自由、新鮮、刺激的體驗(yàn)；逐步向核心客戶轉(zhuǎn)變；生活方式和消費(fèi)方式被時(shí)尚精英型所引導(dǎo)。個(gè)人客戶以家庭度假客戶和旅游客戶為主，家庭客戶重復(fù)度假性強(qiáng)，是度假項(xiàng)目主要目標(biāo)群體客戶群分析個(gè)人客戶u旅游人群在非周末期間對(duì)于旅游市場(chǎng)的支撐相當(dāng)大u以家庭為主的度個(gè)客戶主要集中在節(jié)假日u旅游人群議價(jià)能力強(qiáng)于家庭客戶，因此相對(duì)于散客，接待旅游人群的利潤(rùn)較低u家庭客戶回頭率相當(dāng)高，達(dá)到 80%左右；對(duì)于過夜需求更強(qiáng)烈。類型 典型案例 特征 區(qū)位 資源 物業(yè)類型會(huì)議酒店 廣州鳴泉國(guó)際會(huì)議中心、五洲賓館、麒麟山莊、銀湖旅游中心企業(yè)會(huì)議、培訓(xùn)市區(qū)或近郊區(qū) 具備強(qiáng)大的會(huì)議和展覽功能酒店、會(huì)議廳、餐飲度假村 西麗湖度假村、石巖湖溫泉度假村、金海灘度假別墅商務(wù)度假、旅游旅游度假區(qū) 具備強(qiáng)勢(shì)度假資源，如高爾夫等度假村、酒店會(huì)展中心 深圳會(huì)議展覽中心、高交會(huì)館、明華國(guó)際會(huì)議中心、農(nóng)行培訓(xùn)中心會(huì)議、展覽、培訓(xùn)、交流城市中心區(qū) 城市核心區(qū)、人流會(huì)展中心、酒店企業(yè)會(huì)所 天琴灣、觀瀾高爾夫別墅企業(yè)度假、商務(wù)接待、休閑、會(huì)議市區(qū)或郊區(qū) 具備景觀資源、交通便利別墅商務(wù)度假有以下四種形式，目前與項(xiàng)目契合度較低8%旅行團(tuán)出游 深圳在惠州跨區(qū)置業(yè)主要選擇三種物業(yè)類型客戶群研究定義 特征 心理因素 購(gòu)買決定因素 代表樓盤 物業(yè)需要第一居所長(zhǎng)期居住 在惠州有工作緣的客戶群體滿足居住或者升級(jí)功能學(xué)校，工作地點(diǎn)，便利店，便于服務(wù)麗日百合半島一號(hào)家庭住宅土地第二居所度假專用，占有稀缺資源不出租，自住餐飲、娛樂、度假設(shè)施、彰顯身份使用，品質(zhì)和質(zhì)量，靠近水，便于接近自然愉快的環(huán)境，擁有獨(dú)享的稀缺資源，便于體驗(yàn)棕櫚島公爵小鎮(zhèn)大世紀(jì)威尼斯湯泉度假村公寓別墅土地投資型物業(yè)投資 /度假雙重目的持有優(yōu)良資產(chǎn)自然愉悅的環(huán)境，控制成本，度假價(jià)值提升多樣化體驗(yàn)，使用，現(xiàn)金流，總價(jià)不高，增值，便于接近自然愉快的環(huán)境，景觀南山國(guó)際 公寓寫字樓商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中產(chǎn)階級(jí)城區(qū)距離弱 城區(qū)距離強(qiáng)景觀強(qiáng)景觀弱企業(yè)家階層企業(yè)管理階層按照物業(yè)景觀資源及與城市距離的遠(yuǎn)近可分為四個(gè)客戶群體，其物業(yè)需求也各有不同客戶認(rèn)知本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小富階層城市物業(yè)216。有錢沒閑郊區(qū)物業(yè)216。有錢有閑頂級(jí)物業(yè)216。景觀物業(yè)216。萬(wàn)科經(jīng)典案例 :主導(dǎo)性開發(fā)區(qū)域開發(fā)品牌2023年2023年萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科東海岸萬(wàn)科十七英里萬(wàn)科第五園萬(wàn)科城2023年2023年萬(wàn)科第五園 ——與四季花城、萬(wàn)科城共同建立和強(qiáng)化萬(wàn)科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位；利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的的突破性增長(zhǎng)；萬(wàn)科的深圳路徑本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。讓本項(xiàng)目成為金融街品牌戰(zhàn)略執(zhí)行的必然選擇 ,而不是機(jī)會(huì)主義者。賦予濱海本應(yīng)擁有的海岸生活。 旅游休閑度假區(qū) 著重開發(fā)建設(shè)以霞涌為核心的濱海旅游度假區(qū)、以筆架山為中心的森林生態(tài)度假區(qū)、以海域島嶼為重點(diǎn)的海洋觀光度假區(qū)，將按國(guó)際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點(diǎn)，從而使之成為休閑度假勝地、石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的后花園。濱海區(qū)域 3—— 猴仔灣猴仔灣是深圳到大亞灣的濱海第一站，具有良好的濱海資源，但由于其缺少大型度假項(xiàng)目拉動(dòng)，區(qū)域旅游度假認(rèn)知較弱猴仔灣受歷史原因影響，土地被較小分割，難以形成強(qiáng)勢(shì)區(qū)域影響濱海區(qū)域 3—— 猴仔灣n沿海高速：西接羅湖，途經(jīng)深圳鹽二通道、鹽壩高速、沿海高速，與深圳距離 70公里，共計(jì) 3040分鐘，將于 2023年通車n廈深鐵路：預(yù)計(jì)07年 12月完工n深圳至大亞灣：沿海高速 —— 鹽壩高速 —— 深鹽路 —— 羅沙公路　　 車程 4０分鐘沿海高速 —— 鹽壩高速 —— 機(jī)荷高速 —— 清坪快速－－－泥崗　 車程３０分鐘n大亞灣至霞涌：車程 510分鐘澳霞大道 ——18 號(hào)路（ 6公里）霞涌處于大亞灣發(fā)展主軸上，交通聯(lián)系便利，對(duì)區(qū)域及城市群吸引力較強(qiáng)濱海區(qū)域 4—— 霞涌n熊貓金海岸： 占地 n項(xiàng)目分期： 熊貓金海岸將分期開發(fā)。公寓客戶的 60％～70％為深圳客戶規(guī)劃與國(guó)土官員認(rèn)為由于油庫(kù)安全原因，本項(xiàng)目不宜發(fā)展游艇碼頭下沙為近期濱海旅游開發(fā)重點(diǎn)龍崗區(qū)政府已經(jīng)決定將對(duì)外口岸設(shè)立于南澳鎮(zhèn)，正處于規(guī)劃申報(bào)階段萬(wàn)科的證券事務(wù)代表梁潔表示，收購(gòu)浪騎的主要目的是用于為大甲島項(xiàng)目進(jìn)行交通配套，浪騎游艇會(huì)的營(yíng)銷總監(jiān)鐘勇表示，在游艇會(huì)附近也有數(shù)十萬(wàn)平方的地產(chǎn)開發(fā)，這些地產(chǎn)項(xiàng)目也將由萬(wàn)科接手。? 總投資為 20億 ~25億元，首期投入 15億元，用 3至 5年時(shí)間完成建設(shè)? 一期以主題公園及旅游設(shè)施為主，后期將以住宅產(chǎn)品入市? 一期重點(diǎn)工程：大俠谷、茶溪谷、云海谷三大景區(qū)，包括溫泉度假酒店、金色大廳生態(tài)劇場(chǎng)、伊都娜果園、茶藝廣場(chǎng)、云中部落、前區(qū)售票廣場(chǎng)、纜車及小火車車站、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)等十項(xiàng)工程? 預(yù)計(jì) 2023年 7月份重新試營(yíng)業(yè)東部華僑城、五星級(jí)酒店的落成使用，將使梅沙國(guó)際級(jí)旅游度假區(qū)升級(jí) 東部華僑城梅沙受土地資源的限制，未來的發(fā)展空間較為有限交易時(shí)間 地塊位置 宗地號(hào) 用途地塊面積(m178。 《 深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2023~2023）之新城規(guī)劃 》 總趨勢(shì) 4東部新城是深圳與惠州的城市連接體，主要依托惠陽(yáng)大亞灣城市化的拉動(dòng)區(qū)域趨勢(shì) 5東部新城：東部新城的規(guī)劃依托于惠州，承載 深圳與惠州 的城市化連接體的使命單純工業(yè)區(qū)難以啟動(dòng)城市化發(fā)展， 依托于惠陽(yáng)大亞灣大城市載體是東部新城設(shè)立與發(fā)展的主要原因目前已經(jīng)完成東部新城概念規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集聚地（汽車、生物制藥、自行車、家具）的規(guī)劃選址，下一步的工作是坪山河流域生態(tài)恢復(fù)計(jì)劃前期研究、坪山河濕地公園規(guī)劃研究、燕子嶺公園規(guī)劃設(shè)計(jì)、聚龍山公園規(guī)劃設(shè)計(jì)以及深汕公路改造?！?四大新城 ” 五年內(nèi)成型 —— 深圳向多元化中心發(fā)展趨勢(shì)日益明顯，大深圳地產(chǎn)格局逐步成型光明新城龍華新城體育新城東部新城寶安新城 生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城龍華新城 以大型交通樞紐為依托的城市拓展區(qū)體育新城 以大型體育、教育設(shè)施為主的體育新城，與龍崗中心城共同構(gòu)建城市東部中心東部新城 生態(tài)型現(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)新城? 環(huán)境容量 已嚴(yán)重透支， 7條河流全部遭到污染，環(huán)境承載力難以為繼高 GDP增速的深圳，正面臨四個(gè) “ 難以為繼 ” 的約束條件，城市發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型期總趨勢(shì) 2“ 速度深圳 ” 難以為繼！這 “ 驚人之語(yǔ) ” ，出自全國(guó)人大代表、深圳市市長(zhǎng)李鴻忠之口 從 《 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023） 》 中看，未來新增住房人口的 80％會(huì)在關(guān)外居住， 大深圳 已成趨勢(shì)201 25 ≈ 5700深圳 20232023年住房計(jì)劃：規(guī)劃期內(nèi)我市新增住房面積為 5700萬(wàn)平方米 ，其中商品住房 4930萬(wàn)；應(yīng)建設(shè)政策性住房（經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房） 770萬(wàn)。 金色海岸策略總綱及銷售執(zhí)行174。如果以每年 10平方公里的速度開發(fā)，土地“分母 ”與人口密度及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出 “分子 ”之間將出現(xiàn)嚴(yán)重失衡， 20年后，深圳將無(wú)地可用。? 按照速度模式，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億元 GDP需要更多的勞動(dòng)力投入，而深圳已經(jīng)是全國(guó)人口密度最高的城市， 人口容量 難以為繼； 深圳計(jì)劃到 2023年深圳常住人口控制在 900萬(wàn)左右，但其實(shí)際的人口增長(zhǎng)遠(yuǎn)大于計(jì)劃之內(nèi)。近期重點(diǎn)建設(shè)范圍與規(guī)模：以大工業(yè)區(qū)管理范圍為近期重點(diǎn)建設(shè)范圍，面積為 里，人口規(guī)模約 25萬(wàn)人。以“讓都市人回歸自然 ”為宗旨，定位于建設(shè)成為集生態(tài)旅游、娛樂休閑、郊野度假、戶外運(yùn)動(dòng)等多個(gè)主題于一體的綜合性都市型山地主題休閑度假區(qū)。南澳 目前有小規(guī)模濱海住宅開發(fā)（建筑面積約 3萬(wàn)平米）西沖 政府決定將此區(qū)域留待以后高水平開發(fā)，近期不會(huì)開發(fā)，其開發(fā)將晚于下沙其余地區(qū)目前尚無(wú)土地出讓計(jì)劃資料來源：深圳市規(guī)劃局濱海分局大鵬半島核心自然生態(tài)價(jià)值受政策性保護(hù)，可開發(fā)區(qū)域?qū)儆谡叨戎鲗?dǎo)型的保護(hù)性開發(fā)，未來開發(fā)不確定性增強(qiáng)濱海區(qū)域 2—— 大鵬大、小梅沙基本開發(fā)完畢，大梅沙還有 3塊不臨海的住宅項(xiàng)目用地（估計(jì)少于 500畝）溪涌，上洞土地產(chǎn)權(quán)不明析，目前溪涌旅游經(jīng)營(yíng)比較失敗，物業(yè)殘舊，岸線資源很好17英里：交通和油庫(kù)都未帶來重大影響。規(guī)劃初步考慮為：一是在猴仔灣內(nèi)湖南部低洼處打開一個(gè)缺口，在湖內(nèi)外形成環(huán)流，以提升湖內(nèi)海水的交換能力，改善水質(zhì)；二是在前進(jìn)灣至衙前灣一線建設(shè)濱海步行景觀大道，在大道外側(cè)的景觀建筑后面布置允