【正文】 積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 項(xiàng)目總投資： 8805萬元 成本利潤率 : 18%銷售利潤率 : 15% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目前期土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的一定的優(yōu)惠政策，但隨著東安新區(qū)規(guī)劃的漸漸細(xì)化，在實(shí)施中面臨著經(jīng)營事項(xiàng)的變更。資本風(fēng)險(xiǎn) 【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企 業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 包括 經(jīng)營 、 銷 售、管理水平等方面。隨著東安發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，使人們的認(rèn)知、認(rèn)同感得以增強(qiáng)，從而會(huì)有力促使目標(biāo)顧客量的增加，因此密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，以市場(chǎng)為大勢(shì)，順應(yīng)變化，趨利避害。凈銷售收入 8%備注 :上述成本如有減少 ,將變?yōu)槔麧櫜糠?。投資測(cè)算分析【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】二、優(yōu)劣勢(shì)分析1．優(yōu)勢(shì)（ 1）位于新老城交接處，緊鄰縣中心，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，屬于城市核心商業(yè)圈；（ 2）周邊配套完善，商業(yè)廣場(chǎng)、超市、賓館、醫(yī)院、中小學(xué)分布周邊；（ 4）自身功能全面，住宅、辦公、商業(yè)配套綜合性強(qiáng)；2．劣勢(shì)(1)該地塊洼地，不利于建設(shè)規(guī)劃；(2)(2) 縣城中心，環(huán)境污染源隱患，造成購房者心理瓶頸；投資測(cè)算分析【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】三、測(cè)算的前提 根據(jù)此地的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化比的設(shè)置，以及最佳銷售利潤的回報(bào)，我們將地塊劃分為住宅、商業(yè)配套二大部分，初步分配比例為：住宅 90%，商業(yè)配套為 10%?！? 片區(qū)發(fā)展周期：當(dāng)前，項(xiàng)目對(duì)面有錦陽家園，該項(xiàng)目規(guī)劃、戶型較好，地塊更優(yōu)于本案，具有較強(qiáng)的競爭力。 建議在項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃上，如在建筑類型、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)品配比等方面很有必要進(jìn)行認(rèn)真的設(shè)計(jì)，以優(yōu)越的感官效果及居住品質(zhì)來沖擊客戶對(duì)外部環(huán)境的不認(rèn)同。地塊狀況【項(xiàng)目區(qū)位】※ 項(xiàng)目距離東安人民政府、人民公園約有 1公里路程?！?品質(zhì)、居住環(huán)境 等內(nèi)容將成為市場(chǎng)推廣熱點(diǎn)。◆ 產(chǎn)品由中檔、中低檔向 中高檔、高檔 發(fā)展，由以多層為主，開始向 小高層 過渡?！緟^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 市場(chǎng)未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)◎ 市場(chǎng) 供給 方面： 2023年下半年起，未來幾年內(nèi)，老城區(qū)板塊 土地供應(yīng)量約 5萬㎡ ， 加上 新城塊將有一個(gè) 總建 33萬㎡ 的項(xiàng)目面市。老城版塊【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 戶型設(shè)計(jì)雅德家園【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 可參考項(xiàng)目綜合評(píng)析 板 塊 項(xiàng) 目名稱 項(xiàng) 目 評(píng) 析老城板 塊龍 溪花園 項(xiàng)目位于東安縣龍溪河岸，北與體育坪相連，南與紫水河相望，交通便利，周遍配套較好，目前該項(xiàng)目一期二期基本銷售完畢，現(xiàn)正開發(fā)三期估計(jì)年底推出恒 創(chuàng) 花園 項(xiàng)目為東安唯一小高層產(chǎn)品，目前推廣等各方面都未開始，項(xiàng)目周遍配套較好錦 陽家園 該案位于建設(shè)路，新老城區(qū)交接處，目前處于認(rèn)購階段，認(rèn)購客戶較多，銷售形勢(shì)較好；新城板 塊 雅德花園項(xiàng)目位于新城區(qū)東安大道北面，緊鄰二市場(chǎng)，對(duì)面新縣政府、人民公園自然景觀較好，目前一期間銷售完畢，二期銷售一般樹 德花園 該案位于新城區(qū)東安大道旁（新老城交接處），緊鄰縣政府、人民公園，交通便利，周遍配套較好，自然景觀豐富，一期推出 130套住宅，現(xiàn)已銷售 30%，銷售較好；宏達(dá)花園 項(xiàng)目位于東安大道湘桂市場(chǎng)旁，周遍配套較好，交通便利，現(xiàn)在已銷售 97%陽光新城 項(xiàng)目位于火車站旁，建設(shè)路、車站路、東安大道交接處，交通便利，毗鄰縣四大家，周遍配套較好，目前該項(xiàng)目銷售約 90%?！?東安人口結(jié)構(gòu)處于調(diào)整之中，大量農(nóng)村人口進(jìn)城，城市化水平不斷提高；● 東安縣城鎮(zhèn)生活水平正大幅度提升，購房的承受力同步提高，因此，居住品質(zhì)也勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生更高的需求，以購買商品房滿足居住需求，勢(shì)必是今后的發(fā)展趨勢(shì)；[ 小 結(jié) ]【東安總體市場(chǎng)研析】洞察 東安 房地產(chǎn)【東安房地產(chǎn)板塊解讀】 板塊劃分本案所屬的 老城板塊 ——緊鄰新城板塊，是東安縣城中心目前的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、生活中心，新城板塊 老城板塊往邵陽往永州東安縣東安縣政府本案鐵路【東安房地產(chǎn)板塊解讀】 板塊分析板塊 老城板塊 新城板塊所轄區(qū)域 縣城中心 新行政中心代表樓盤 龍溪花園、恒創(chuàng)花園、錦陽家園 雅德家園、樹德家園、陽光新城、宏達(dá)家園、舜皇家園板塊特征 位于老城區(qū)，屬縣城 “ 經(jīng)、文、教、醫(yī)、商、產(chǎn) ” 中心依托新行政中心的確立，該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目增多，人居品質(zhì)較高板塊優(yōu)勢(shì) 生活配套較齊全，市場(chǎng)認(rèn)知度教高 新行政中心、人民公園、自然資源豐富板塊劣勢(shì) 污染源隱患 新城區(qū)、生活配套有限產(chǎn)品構(gòu)成 多層（ 1棟小高層） 多層客戶構(gòu)成 縣城居民、工薪階層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員 縣城居民、工薪階層、教師消費(fèi)目的 自住 自住價(jià)格水平 約 950元 /㎡ 950/㎡【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 】 建筑規(guī)劃■ 在 項(xiàng)目規(guī)模 上，普遍規(guī)模較小、且同質(zhì)化現(xiàn)象較多。第二、第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)騰飛 ,投資環(huán)境大有改善?！緰|安總體市場(chǎng)研析】東安 “十一五 ”規(guī)劃 到 “ 十一五 ” 末全縣城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 40%以上，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到 16萬人，城鎮(zhèn) GDP占全縣GDP70%以上。農(nóng)民人均純收入 3491元，同比增加 270元，增長 %，其中工資性收入 968元，增長 ％ 。在城鄉(xiāng) 50萬元以上固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)投資完成 ，增長 ％；農(nóng)村非農(nóng)戶投資完成 ，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 ％。（注） 2023年上半年，全縣地方生產(chǎn)總值完成 ，同比增長 12 %（預(yù)計(jì)數(shù)，下同），其中第一產(chǎn)業(yè)完成 ，增長 5%；第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 20 %；第三產(chǎn)業(yè)完成 ，增長 %。西晉惠帝永熙元年（公元 209年）正式置應(yīng)陽縣，雍熙元年（公元 984年）改稱東安縣，沿用至今。境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，主要有石灰石、白云石、錳礦石、銻礦等 23個(gè)品種。 　 東安縣轄 13鎮(zhèn) 3鄉(xiāng) 2個(gè)國營林場(chǎng)，總面積 2219平方公里，人口 57萬。漢屬洮陽縣，西晉置應(yīng)陽縣，北宋改為東安縣，沿用至今。畜牧業(yè)主要有牲豬、牛、山羊、東安雞等品種。春秋戰(zhàn)國時(shí)為楚南境，漢屬零陵郡，置東安驛。增長 %。其中城鄉(xiāng) 50萬元以上固定資產(chǎn)投資完成 ，增長 %；農(nóng)村固定資產(chǎn)完成投資 ，增長 ％。全年共出生 5462人，出生率為‰ ；自然增長率為 ‰（ 2）居民生活水平穩(wěn)步增長 全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8901元，同比增加 1086元，增長 %，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 6611元，增長 ％。（ 3）居住水平尚有較大發(fā)展空間 城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積約為 23平方米，增長 10%，追求大房、好房、提升生活品質(zhì)不斷增加，尚有一定的發(fā)展空間?！?城市化進(jìn)程加速?！?宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8901元，增長率為 %，按同比增速，未來兩年內(nèi)預(yù)計(jì)將會(huì)超過人均 10000元的城市化大關(guān)，城市的涓流效應(yīng)將初步展現(xiàn)。 二期樹 德家園 多層 總建筑面積 5萬多平米，由 9棟多層組成 二期宏達(dá)家園 多層 4棟多層組成 一期陽光新城 多層 10棟多層組成 二期【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 戶型面積配比板塊 項(xiàng) 目名稱 兩房 三房 四房及復(fù)式 別 墅 合 計(jì)(套 )建面 (㎡)戶 數(shù)(套 )建面(㎡ )戶 數(shù)(套 )建面（㎡）戶 數(shù)(套 )建面（㎡）戶 數(shù)(套 )老城板塊龍溪花園 / / 120160 / / / / / /恒創(chuàng)家園 / / 130150 140 165 / / / /錦陽家園 / / 120150 / / / / / /新城板塊 雅德家園 / / 120150 / / / / / /樹 德家園 / / 130150 190 165 60 / / 250宏達(dá)家園 / / 126139 / / / / / /陽光新城 110左右 / 130150 / / / / / /合 計(jì) （套） / / / / / / / / /【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 戶型面積配比o 戶型比例：區(qū)域市場(chǎng)在推的項(xiàng)目中以 三房 為主力戶型，三房所占的比例 占 90%， 二房占 5%， 四房及樓中樓占 5%，因?yàn)槟壳霸谕祈?xiàng)目總體量不大，根據(jù)祁陽消費(fèi)習(xí)俗，市場(chǎng)推出項(xiàng)目基本都為三房，o 戶型面積： 兩房 面積在 110120㎡ 的戶型，由于總價(jià)低等優(yōu)勢(shì)，銷售情況最好； 三房 面積在120150㎡之間，主要是以 130㎡ 左右為主，這類戶型是老城區(qū)市場(chǎng)上的主流戶型；四房及復(fù)式戶型由于市場(chǎng)接受度一般且總價(jià)較高等因素，銷售速度較慢。 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出打工返鄉(xiāng)人員；自住為主經(jīng)濟(jì)上小有成就，有一定儲(chǔ)蓄，為了改善居住條件，脫離原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活形態(tài)，為子女提供良好的教育環(huán)境；老城板塊 購買客群消費(fèi)特征【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 購買客群 老城板塊主力購買客群消費(fèi)特征主力客群 高收入階層 中等收入階層職業(yè)類型 東安的私營企業(yè)主和個(gè)體工商戶、行政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位