【正文】 ?接著推高房價，劃出 A區(qū)作為第二批銷售，價格達到商鋪整體的頂峰，為 B區(qū)已購客戶樹立信心，讓 A區(qū)待購客戶看到前景； ? C區(qū)靜觀其變，待周邊配套出現(xiàn)動作時，適時推出，或有可能實現(xiàn)不低于 B區(qū)、 A區(qū)均價的最終銷售結(jié)果。 64 項目本體總結(jié) 項目本體情況分析 65 待售商鋪優(yōu)勢、劣勢并存，既是該區(qū)塊最早建設的社區(qū)，目前成熟度最好，同時也囿于社區(qū)位置，未來價值難有跳躍性增長 ?優(yōu)勢： ?全臨街一層底商； ?板塊內(nèi)入住率高，人氣較旺； ?近 100%已租商鋪，購鋪即開始回報； ? 60200平方，面積和總價適中，投資門檻低； ?區(qū)塊滿入住戶數(shù)將達到 5000戶，約 15000人 。去年的股市也是一個有利因素，客戶在股市中賺的錢會投資房產(chǎn)，而現(xiàn)在股市大跌，所以有的客戶會出現(xiàn)資金短缺情況。 小區(qū)配套幼兒園即將開園 規(guī)劃地塊未定物業(yè)，現(xiàn)為綠化 市政規(guī)劃早餐廣場 待明確地塊 53 產(chǎn)品情況分析 項目本體情況分析 54 從項目商鋪平面圖中可以看出相當多的鋪型因受管道井、電梯井等設計的影響導致鋪型不規(guī)則，且鋪內(nèi)剪力墻較多，對商戶未來的使用造成較大的不利影響。 典型項目 主流戶型狀況 區(qū)域商鋪均價 區(qū)域租金 區(qū)政府 錢塘春曉、中央花城、 60100平米， 6米左右層高可以隔做兩層； 6米左右層高， /平米；少量一手，大多為二手 23元 一橋南 彩虹城、國信嘉園 單層 100平米左右，層高 6米左右層高， 萬元 /平米；大多為二手商鋪，極少一手 3元 本項目四橋南區(qū)域 白金海岸、春江時代 單層 70186平米，層高 3米左右 春江時代： /平米， 6米層高； 萬平米一手未售商鋪 ◎ 價格： 濱江區(qū)政府區(qū)域商鋪價值實現(xiàn)最高，均價約 /平米，一橋南區(qū)域價值實現(xiàn)次之，約 /平米，本區(qū)域春江時代 /平米銷售狀況不佳； ◎ 租金： 目前，濱江區(qū)租金水平以政務區(qū)為最高，本項目區(qū)域租金屬于價格洼地，且增長速度較慢； ◎ 產(chǎn)品： 從產(chǎn)品類型看，本項目的產(chǎn)品面積適中，符合周邊客戶的接受范圍，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且層高無空間，鋪型內(nèi)部剪力墻較多，對租戶使用不利； 48 濱江板塊區(qū)域市場總結(jié) ◎商業(yè)配套和居住人口成為博弈關(guān)系的兩端，商業(yè)因人氣而繁榮，人氣因配套完善而聚集，濱江區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀正是這一博弈的體現(xiàn)； ◎濱江區(qū)商鋪客戶大多屬于市場的中端消費群，對面積、總價的要求明顯有限制，根據(jù)目前的了解，總價 400萬 /套以下價值商鋪為大多數(shù)目標客戶所接受； ◎鑒于目前項目已實現(xiàn) 90%以上的租賃，本項目商鋪的價值不應僅立足于片區(qū)現(xiàn)正銷售商鋪價值，更應以同類片區(qū)二手商鋪（帶租戶）銷售價值為參考； ◎市場大勢的轉(zhuǎn)好及濱江板塊未來的價值，已為越來越多的客戶看好，片區(qū)內(nèi)新開住宅項目普遍熱銷（東方郡、星光國際公館、水晶城、風尚藍灣等），成為現(xiàn)實證明； ◎隨著星光大道等大型商業(yè)項目的全面開街，將拉動人氣在濱江區(qū)聚集，對本項目的未來預期將產(chǎn)生良好影響； 49 商業(yè)部分概況 項目本體情況分析 50 白金海岸項目 2023年 6月交房，屬四橋旁最早開發(fā)、最先成熟的一線江景高尚住宅大盤 ?總建筑面積： 32萬； ?建筑形態(tài)：小高層 /高層； ?容積率： ； ?綠化率： 41%； ?建筑密度： 18% ； ?總戶數(shù)： 1536戶； ?商鋪面積 : ?商鋪套數(shù) : 88套 ?開工時間： 2023年 7月 ?交房時間： 2023年 6月 30日 ?優(yōu)勢： ?現(xiàn)房、交通便利、江景 ?不利影響： ?配套稀缺、知名度低、 ? 價格高、人氣不足 香溢路 同人路 聞濤路 長河路 51 建筑形態(tài)：住宅底商 商業(yè)狀況： 100%一層臨街商鋪 商鋪面積 : 商鋪套數(shù) : 88套 面積區(qū)間： 60200平米 開間： 進深： 11米 13米 租賃情況： 95%以上已出租 最早合同： 民聯(lián)超市， 最長租期： “克麗緹娜”租戶周水娟和“同人路” 25間租戶李益光，期限 8年， 2023年簽定； 最大租戶： 民聯(lián)超市（ 米）、克麗緹娜（ ） 商業(yè)部分總面積約 1萬平米， 100%一層臨街住宅底商，總套數(shù) 88套，目前已租賃95%以上商鋪，最大的主力租戶是民聯(lián)超市和克麗緹娜，總面積約 1330平米。在目前市場形勢較好的情況下，此項目也沒有實現(xiàn)熱銷， 3個月僅售出 6套。 43 同人春江時代商業(yè)營銷推廣開展較早， 2023年 11月曾在凱悅大酒店召開“實現(xiàn)居住理想 —— 商業(yè)配套構(gòu)想專家業(yè)主研討會”，邀請了杭州商業(yè)地產(chǎn)專家、知名品牌商家、同人 〃 春江時代業(yè)主及新聞媒體記者共同參與 ，為商鋪的招商和后期的銷售造勢。 ?客戶主要是小區(qū)的業(yè)主， 6間中有 4間是小區(qū)的客戶買的，其中幾個是溫州、臺州的投資客買的。三種面寬，約 8M進深 39 沿聞濤路總有 8間商鋪，層高 ，面積 100多平米，單價 1萬多，總價在 100200萬 /間，目前已售 4間，此位臵屬人流極少的邊緣地段，現(xiàn)有個別租客進駐，主要是對位臵要求不高的建筑裝飾公司 聞濤路商業(yè) 40 南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)今年 5月份開始銷售，一層 6米層高，面濱盛路街鋪均價 /平米，面同人路街鋪均價 /平米二層，二層層高約 ， 1000平米左右大面積，均價 /平米，目前總共的 18間商鋪已銷售 6間。 ?參考值：城市人均商業(yè)服務面積常規(guī)指標 ㎡ /人，上海市 ㎡ /人 樓盤名稱 總戶數(shù) 商鋪面積 入住時間 商鋪均價 白金海岸 1536 06年 6月 30日 暫定 18000元/平米 錦繡江南 883 1800平米 08年 1月 1日 只租不售 租金 /平米 /天 春江時代 790 10294平米 08年 5月 31日 濱盛路一層 6米， 33000元/平米 水印城 1600 08年 4月 30日 只租不售，租金 元 /平米 /天 總計 4809 35 錦繡江南交付時間不到 2年，目前的入住率不超過 30%，小區(qū)東南及南部沿街布臵少量商業(yè)，目前空臵較多，租賃率約 50% 36 昆侖臵業(yè)的水印城因商鋪產(chǎn)權(quán)問題無法銷售，故改為只租不售，目前租賃率達到90%以上，租金約 /平米 /日，引入較大的主力店有上海華聯(lián)超市和兩岸咖啡，小區(qū)的入住情況一般，通過外立面空調(diào)機位的判斷，大約為 40% 。 ?裕興不動產(chǎn)濱盛路 4269號 高級臵業(yè)顧問 操禮寶 ?時間： 18： 31 ?獲得信息： ?有商鋪可以轉(zhuǎn)讓，便宜的 ，一般的是 /平米，都是有租客， 60平米左右； ?外婆家旁邊有套很好的商鋪，現(xiàn)在在開公司， 90平米左右，單價 /平米 。 未售 只租不售 成熟商鋪，售價 /平米 新建商鋪，均價 2萬 /平米 濱盛路均價 3萬 /平米 28 在售商鋪 —— 六合天寓 ?此項目南、西、北三面規(guī)劃有18套商業(yè)，目前在售僅 12間 ?北面７間為 50－ 102平米，單層普通層高，售價 /平米． ?西面６間面積為 300－ 360平米，目前租賃給星巴克、綠格紅梅臺球藝術(shù)會所等主力租戶，只租不售． ?南面５間面積為 200－ 300平米，售價 /平米。 ?風雅錢塘 21世紀不動產(chǎn)代理 銷售代表 ?時間： 19： 10 ?獲得信息： ?共三層商鋪，一層 ，面積 100200平米，二層、三層面積區(qū)間在 6001900平米，總共 20多間，目前還剩 10多間，開發(fā)商見目前形勢較好，已經(jīng)在考慮保留不售； ?推薦了一間 200多平米一層商鋪，單價 34萬，目前有租客克麗緹娜， 07年簽訂的 5年租賃合同，當年租金 12萬 /年， 2023年租金將達到 16萬 /年； ?錢塘春曉有較便宜商鋪出售，目前有租客洗車房，建筑面積 80平米，上下兩層，總價 200多萬； ?說溫馨家園租金不高， 170多平米商鋪只租 5萬 /年。 22 春曉路產(chǎn)品及銷售情況 ?面積：沿春曉路商鋪分一、二兩層，其中一層面積集中在 140150平米和 250320平米兩個區(qū)間段內(nèi)，二層劃分為 1500平米和 1800平米兩間； ?單價：一層 /平米，二層 /平米； ?層高：兩層均為 6米； ?總價：一層總價集中在450萬和 960萬，二層總價分別為 1950萬和 2340萬； ?銷售狀況：僅售出兩間146平米和 55平米。 劣勢分析： 層高并沒有達到商業(yè)的舒適高度，預計做好隔層后，一層僅能達到 ，二層的商鋪高度僅有 ； 定價過于均勻化，沒有體現(xiàn)重要位臵的價值優(yōu)勢； 未出租商鋪，未來的地鐵利好要等到 2023年才能顯現(xiàn)， 2年后的市場狀況難以預測。 溫馨家園 ：周邊片區(qū)商鋪成熟度最高的社區(qū)商鋪，人氣旺盛 瑞立中央花城 ：在售商鋪，共 58間，已售 49間，尚未交付 東方郡 ：暫未銷售，主樓已封頂，接受登記，預告單價 鉑金時代 ：已落成商鋪，在銷售中，銷售狀況不佳 14 錢塘春曉和溫馨人家同屬早期商鋪，成熟已出租商鋪轉(zhuǎn)讓價約 /平米，中央花城目前在售均價 /平米，鉑金時代在售均價 34萬 /平米 濱江區(qū)政府區(qū)塊 中興花園 星光大道 錢塘春曉 溫馨人家 中央花城 東方郡 風雅錢塘 傾城之戀 鉑金時代 成熟商鋪，建筑面積 80平米兩層，轉(zhuǎn)讓價 200萬 成熟商鋪，二手轉(zhuǎn)讓均價 /平米，建筑面積 60平米，層高 6米隔成兩層，轉(zhuǎn)讓價 220萬，單價 /平米 在售新鋪，上月正式開始銷售，共 58間，目前僅剩 9間，均價 /平米，全部為單層商鋪，層高 ，面積分為 4050和8090兩個區(qū)間 商鋪暫未銷售，信息不明，目前接受登記，預告單價為 萬 /平米，目測層高 商鋪部分分為兩段，沿春曉路段全部兩層，每層 6米，一層售價 /平米，二層售價 /平米，沿地鐵線江陵路所在商鋪，一層 34萬，二層僅兩間，一間 1500平米，一間 1800平米，單價 /平米 雙層售 /平米 層高 6米售 /平米 層高 /平米 預告單價 /平米 江陵路 /平米 15 在售商鋪：瑞立中央花城 瑞立中央花城 商鋪銷售 劉小姐 獲得信息要點： 小區(qū)商鋪上月開始正式銷售，總共 58間，目前已經(jīng)賣掉 49間，僅剩小區(qū)東端 9間商鋪，目前的均價在 42023元 /平米左右； 所有商鋪全部為單層，開間 46米，進深 1314米，層高 米，可以隔做兩層；面積主要在 4050平米和 8090平米兩個區(qū)間段內(nèi)，總價集中在 160200萬和 320400萬兩個區(qū)間段內(nèi)； 購買的客戶主要有純投資客、小區(qū)業(yè)主投資、周邊做生意的老板、為設立公司購買的老板； 旁邊的東方郡商鋪已經(jīng)開始預約登記，目前報價為一層（ 3米左右） /平米，商鋪分布在小區(qū)的西邊主大門門口及小區(qū)南部。 項目所在區(qū)塊 濱江區(qū)政府區(qū)塊 一橋南區(qū)塊 11 濱江區(qū)政府板塊中，中興花園人氣較旺，租賃率達到 90%以上，傾城之戀、風雅錢塘則屬新建小區(qū)，入住率不高，人氣一般，租賃率不到 30%，星光大道目前已經(jīng)進駐眾多主力店，全面開街在即。線路沿錢塘江布設，位于城市未來最主要的發(fā)展軸上，將湘湖新城、濱江新城、錢江世紀城、空港新城、江東新城等沿江的五大新城有機地串聯(lián)起來。 ? (9)麥德龍超市項目，項目地點位于濱文路以北、冠山路以西的中谷糧庫區(qū)塊。 ? (6)杭州大都會家居博覽園項目 ，項目地點位于四橋入口東側(cè)，江南大道以北，濱盛路以南區(qū)塊。目前，有羽毛球運動場館等的投資意向?？偵虡I(yè)面積 16萬平方米，由生活大賣場、精品名店街、家電數(shù)碼港、運動名品館、空中酒吧廊、文化書城、美食廣場和健身中心組成。 家居生活休閑購物街區(qū)： 在四橋入城口附近，以 11月底開業(yè)的第六空間家居和幾家全球大型家居用品零售企業(yè)為主，形成一個家居生活休閑購物街區(qū)。 ?公建中心商圈： ?即在軟件園周邊、公建中心區(qū)塊（軟件園和公建中心位于錢江四橋以西，江南大道邊）引進學校、銀行、金融、保險及中介等服務性企業(yè)，形成貿(mào)易、商務、旅游共同繁榮的商圈。白金海岸商鋪銷售執(zhí)行方案 謹呈：浙江香溢臵業(yè)股份有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) 白金海岸項目組 2023年 8月 13日 報告提綱 一、商鋪市場情況分析 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃 區(qū)