【正文】 銀達(dá) 第一步：選取具有可比性的樓盤資料（以毛坯房為主），以其均價作為原始數(shù)據(jù)的基價；然后，根據(jù)實際情況，定出各參照項目在地理位置、交通狀況、項目素質(zhì)、配套設(shè)施、工程進(jìn)度等幾方面的修正系數(shù)，用以調(diào)整本項目與參照項目因上述因素的對比度而產(chǎn)生的價格上差異，從而得到更具可比性和參考價值的相對基價。第三級： 2 至 10百分點，（即 9890%）公交線不多3）、配套根據(jù)項目配套狀況的可比程度分三個級別：第一級： 2至 10百分點，（即 102110%）項目及周邊配套齊全第二級： 1 至 1百分點（即 99101%）項目及周邊有一定配套第三級： 2 至 10百分點，（即 9890%）項目及項目周邊沒有任何配套第二部分 一期定價策略 測定房地產(chǎn)價格因素 4）、項目素質(zhì)根據(jù)項目素質(zhì)的可比程度分三個級別，分別為：第一級： 2至 10百分點，（即 102110%）項目綜合素質(zhì)良好在市場上有較強(qiáng)的品牌效應(yīng)第二級： 1 至 1百分點（ 99101%）在市場上有一定知名度第三級： 2 至 10百分點（ 9890%）在市場知名度不高5）、工程進(jìn)度：分期：每期 2至 3百分點基礎(chǔ)工程： 0至 1百分點，一至四層： 1至 2百分點，超過四層工程進(jìn)行： 2至 3百分點，封頂： 3至 4百分點， 外墻裝修： 4至 6百分點，交樓： 6至 8百分點，6）、完成小區(qū)配套：包括：會所，綠化 8至 10百分點。本次定價我司主要是采取市場上比較流行的加權(quán)系數(shù)比較法，來測定項目的市場價格。 我司建議一期推出房源應(yīng)采用 “ 結(jié)合市場價格，以略低于主要競爭對手的價格入市 ” 的策略。由此可見區(qū)域性的差別是影響房價的主要因素之一。 首先從高淳近期新推樓盤來看，目前高淳的新樓盤都集中在高淳東邊的新城區(qū)，因為政府的支持和打造，新區(qū)的發(fā)展前景較老城區(qū)空間更大，最主要新區(qū)的環(huán)境以及人為素質(zhì)平均較高，故客戶購房意愿偏向于新區(qū)較多；216。 從上表數(shù)據(jù)可以看出，高淳市場從 09年跨 2023年價格漲幅最大， 09年第四季度高淳房產(chǎn)市場整體均價還處于 3600元 /㎡ 左右，到了 2023年第一季度價格就到達(dá) 4700元 /㎡ ，漲幅達(dá)到 1100元 /㎡ ，漲幅超過 30%。 銷售情況 :該項目于 2023年 6月 18日一期正式開盤，共推出 14幢房源，合計 610套，其中多層推出 396套、小高層推出 220套， 從現(xiàn)場的銷控公示反映來看，目前多層已基本售罄，小高層剩余 40%左右。 銷售表價： 項目 2023年 6月 18日一期正式開盤，開盤的整體均價為 5300元 /㎡ ，多層最高的價格賣到 5500元 /㎡ ，小高層的價格較便宜一些，在 4800元 /㎡ 左右216。 19 主力面積有 85㎡ 、 93㎡ 的兩室，與112㎡ 的三室； 20 主力面積為 85㎡ 、 93㎡ 的兩室； 21 22主力面積有 85㎡ 的兩室、 115㎡ 的三室、 124㎡ 的三室。 銷售表價（均價）： 4500元 /平方米216。第一部分 市場背景分析 9月份高淳市場動態(tài) 御沁園作為高淳本地人認(rèn)可的高端物業(yè)，推出僅 48套房源，開盤當(dāng)天的銷售率也僅為 50%，共計 24套，由于御沁園此次推出的物業(yè)全部以 142 ㎡ 以上的大戶型為主，故該項目的客戶定位主要以新區(qū)政府部門的高端客戶，這部分客戶群對于本項目來說較為難掌握，只有通過價格優(yōu)勢才能有所吸引。 銷售物業(yè)：推出了以 142 ㎡ 、 237 ㎡ 的電梯多層 6層，216。 開盤時間： 9月 5日216。 開盤當(dāng)天情況： 2023年 9月推出 2幢多層，共計 48套，開盤當(dāng)天銷售 24套，截止 9月 27日目前售出 39套，銷售率 81%，但據(jù)現(xiàn)場銷售人員了解到，由于銀行政策（認(rèn)房認(rèn)貸）的抓緊，部分客戶銀行貸款無法辦理，現(xiàn)僅有 16組 客戶網(wǎng)上顯示認(rèn)購簽約。 銷售物業(yè)：推出以 7 83㎡ 的多層 5層216。 銷售情況：推出 1922號樓共 114套房源。 建筑形態(tài)：多層 5層的 2棟、 6層的 9棟（帶電梯）、 11層 3幢216。 實際成交價格：多層 5250元 /平方米，小高層 4750元 /平方米216。第一部分 市場背景分析 高淳市場總體價格走勢216。216。 從新推樓盤價格上看，新區(qū)樓盤的價格漲幅較大，御沁園 09年 10月份銷售價格僅為3600元 /㎡ ，今年 9月 5日新推樓盤價格已經(jīng)達(dá)到 5600元 / ㎡ ，漲幅達(dá)到 2023元 / ㎡ ，其次明豐文化苑今年 6月份開盤，銷售均價 5300元 / ㎡ ， 9月中旬針對部分剩余房源上調(diào) 400元 / ㎡ ；而雙湖明珠相對新區(qū)偏一些，該樓盤的漲幅就較為平穩(wěn)，去年 12月份開盤銷售均價 3700元 / ㎡ ，而今年 8月底推出的二期均價僅 4500元 / ㎡ 。因此我們不能僅從一期的銷售出發(fā)，贏盡市場空間；而是在實現(xiàn)一期成功銷售和資金回籠目標(biāo)的雙重前提下，為后續(xù)的各期贏得市場對本項目品牌的認(rèn)同。 針對市場現(xiàn)狀，定價有如下幾大原則：針對市場現(xiàn)狀，定價有如下幾大原則：第二部分 一期定價策略 一期住宅定價原則① 以工程造價為基礎(chǔ)以工程造價為基礎(chǔ)②② 以項目的附加值、稀缺性和唯一性等為依據(jù)以項目的附加值、稀缺性和唯一性等為依據(jù)③③ 考慮合理利潤考慮合理利潤④④ 市場影響因素市場影響因素二、一期住宅定價原則 價格基本上可以用兩種方法來進(jìn)行定位，一種是成本核算法，另外一種是市場比較法。第二部分 一期定價策略 一期住宅價格定位策略 3 一期住宅價格定位策略第二部分 一期定價策略 測定房地產(chǎn)價格因素 1）、地理位置根據(jù)所處的區(qū)位的可比性及買家關(guān)注程度分三個級別：第一級： 2至 10百分點，（即 102110%）地區(qū)商業(yè)氣氛濃郁，第二級： 1 至 1百分點，（即 99101%）地區(qū)商業(yè)氣氛一般第三級： 2至 10百分點，（即 9890%）地區(qū)商業(yè)氣氛比較差2）、交通狀況根據(jù)項目交通狀況的可比程度分三個級別：第一級： 2至 10百分點，（即 102110%）有多條公交線，所走的區(qū)域較分散第二級： 1 至 1百分點（即 99101%） 有多條公交線但公交線所走的區(qū)域較集中。東郡 多層 2023422 4870元 /㎡ 約 4770元 /㎡ 80100㎡ 98％4 加權(quán)系數(shù)定價法說明： 市場比較加權(quán)系數(shù)法是通過對項目周邊或同類型的具有可比性的樓盤的價格分析比較，以一種較科學(xué)和客觀的方式計算項目的參考價格的方法。新天地一期住宅市場比較系數(shù)修正表第二部分 一期定價策略 一期住宅價格定價說明項目 均價 地理位置 交通狀況 項目素質(zhì) 配套設(shè)施 工程進(jìn)度 修正價沁御園 5540元 /㎡0 2 +1 3 +1 5374雙湖明珠 4200元 /㎡2 2 +1 3 +3 4074雙福城 3470元 /㎡3 2 1 3 +2 3