【正文】 8月 10月 12月 山水湖濱 2期聯(lián)排別墅 2期高層 2期高層 庫存超過 700套 ，近階段至明年上半年以消化庫存為主 綠城香樟園 首批 20套合院別墅 太湖錦園 第二期 499套小高層 +別墅 萬科信成道項目 首批入市 合院別墅，面積 700750㎡， 24000元 /㎡ 二期高層 16800元 /平 精裝高層，主力戶型120㎡預計 25000元 /平； 售樓處明年 56月開放 本報告是嚴格保密的 競爭對手分析 —— 小結 未來區(qū)域內供應增大，后續(xù)競爭和分流會更加激烈 目前競爭主要來自板塊內部 第一梯隊：綠城；第二梯隊：華潤、萬科；第三梯隊：天鵝湖 中端戶型： 80110兩房、 120140三房；高端戶型 160以上三房、四房 在售項目余量達 263萬方；未來項目體量達 335萬方 客戶分析 Part 2 ? 基礎客戶分析 ? 典型客戶描述 ? 目標客戶特征 ? 居住區(qū)域分析（已購）4516136 5141 1 3 0 0 205101520253035404550濱湖 南長 崇安 北塘 錫山 惠山 新區(qū)江陰宜興江蘇省上海港澳臺外省 國外濱湖南長崇安北塘錫山惠山新區(qū)江陰宜興江蘇省上海港澳臺外省國外截止到 2023年 12月 12日，項目總來人 2108組，總來電 579組，認購客戶 97組。 ?天鵝湖經歷 5月成交低迷后，下調了價格， 7月 17日 8號樓推出底價僅為 8000元 /平，降價后市場效果較好， 67月連續(xù)進榜錫城住宅成交排名前十； ?經過三個月價格調整，去化增速，天鵝湖 8月 15日推出 6號樓樓王 “官邸 158”，共計 158套，均價 85009500元 /平，優(yōu)惠措施繼續(xù)加大，除 2萬抵 5萬、 5萬抵 10萬外，還推出日進 3000的優(yōu)惠，到目前“官邸”已基本去化完畢。 價格 —— 2023年 111月無錫住宅成交均價總體呈現(xiàn)先升后降的現(xiàn)象， 4月新政前價格攀升較快，新政出臺后價格小幅回落。 ?受新政影響，購房計劃延后的客戶比例有所上升，觀望情緒再一次加?。荒壳笆袌鲑徺I動力以自住為絕對主力。 地方 ： 各地政府紛紛出臺當?shù)鼐仁姓?。保利香檳項目組 保利香檳國際 2023年營銷策略總綱 謹呈：保利地產 ? 香檳， 2023香滿湖濱 ? 寫在前面 …… 2023 保利香檳 面臨怎樣的 目標和挑戰(zhàn) ? 全年實現(xiàn)總銷金額 10個億 2023目標 建立 保利品牌 和 香檳口碑 ，形成項目生命力，持續(xù)旺銷 長期目標 ? 項目背景 項目總指標 總用地面積： 149973 m2 總建筑面積： 269800 m2 容積率： 總戶數(shù)： 1937 停車位： 2672 一期指標 建面：約 9萬㎡ 總戶數(shù)： 566 一期 首批推盤： 11月 28日推出 12樓，共 101套房源。 降低普通住房購房契稅，免征印花稅和土地增值稅 延續(xù) 08年下半年政策；二手房交易環(huán)節(jié)相關稅費免除； 90/70政策；《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》 《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》 《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《關于集約用地的通知》 全國 ： 加大保障性住房建設力度； 支持房地產開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。 《關于集約用地的通知》 二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止 二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止 二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止 2 3 4 5 6 7 9 政策收緊期 政策放松期 政策收緊期 首付調整至 30%，二套房嚴格執(zhí)行50%，停止第三套房貸 加快推進房產稅改革試點、 契稅調整 進一步打擊囤地，改變土地用途和性質，捂盤惜售等違法行為 各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度 持續(xù)的深度調控還將繼續(xù) 本報告是嚴格保密的 目前政策環(huán)境 —— 三類購房者均受打壓 備注：基于房展會客戶調研數(shù)據(jù) 第一次調控節(jié)點 第二次調控節(jié)點 ?第一次調控使得無錫 58月成交量大幅度下滑； ?第二次調控使得無錫歷來成交火熱的“銀十”出現(xiàn)明顯下滑， 11月更是出現(xiàn)大幅度的下滑趨勢。10月開始由于新政的影響，無錫住宅市場已經開始下滑， 11月成交量已經下滑至 。 整體市場 —— 2023年無錫住宅市場成交量同比下降較多，但住宅供應量同比增長較大，供求關系開始轉變，競爭逐漸白熱化 本報告是嚴格保密的 09年月度價格穩(wěn)步增長 10年價格走勢趨于平緩 09年價格走勢強勢上揚 價格走勢 —— 從 0 10年價格對比中可以看出，盡管 10年整體價格高于 09年，但主要由于是 09年價格上漲較快，推高整體價格，而 2023年成交價格上漲和下降的幅度比較大，月度平均漲幅僅為 %，價格快速上升趨勢得到抑制 1 20 10年政策頻出，政府強力打壓房價的過快上漲 2 20 10年月度價格平均環(huán)比漲幅僅為 %，遠低于 09年 3 2023年 5月開始，降價已成普遍現(xiàn)象，萬科、華潤、九龍倉、金科 …… 無錫樓市高價高速的黃金時代一去不返 本報告是嚴格保密的 2 3 4 5 6 7 9 政策收緊期 政策放松期 政策收緊期 07年 1月 08年 7月 08年 8月 09年 11月 09年 12月 ？ 短期走勢 ，政府調控態(tài)度趨向嚴厲， 市場后續(xù)運行的政策風險加大 ，尤其是高端住宅市場 ，對于政策預期的影響使得開發(fā)商可能迅速出貨，降低市場風險 ， 首臵剛需亦受到影響，二次新政觸手影響到市場剛需，使得需求進一步被壓縮 、庫存量增加，導致市場價格面臨較大的下行壓力， 短期內價格上漲幅度趨緩 ，甚至會出現(xiàn)短期回調的現(xiàn)象 未來市場預判 —— 無錫市場目前正處于政策收緊期，未來市場走勢不明朗，后續(xù)運營風險系數(shù)加大 本報告是嚴格保密的 整體市場 政策大勢 價格走勢 后市預判 新政出臺后無錫整體市場成交下滑， 2023年無錫住宅市場成交量同比下降較多，但住宅供應量同比增長較大，供求關系開始轉變，競爭逐漸白熱化 2023年政策抑制房價的作用明顯，自 5月開始眾多樓盤紛紛降價，全年價格走勢相對 09年漲幅較小，高價高速的黃金時代一去不返 政策高壓態(tài)勢加上區(qū)域供應量持續(xù)增長，土地出讓十分頻繁，使得未來競爭愈發(fā)激烈，明年運營風險系數(shù)加大 無錫市場目前正處于政策收緊期，并且近期仍然在不斷出臺細則，加大打壓力度，未來市場走勢不明朗 第一部分：大勢研判小結 無錫樓市高價高速的黃金時代一去不返；政策層面，持續(xù)調控還將繼續(xù) 本報告是嚴格保密的 第二部分 :項目梳理 競爭分析 客戶分析 2 1 ? 競爭分析 Part 1 ? 市場掃描 ? 競爭對手分析 ? 項目競爭態(tài)勢 直接競爭 —— 區(qū)域內 3大盤 +綠城的貼身肉搏 ?玉蘭花園 ?太湖國際社區(qū) ?萬科魅力 ?天鵝湖 邊緣競爭 —— 濱湖其他高端樓盤，供應加大，分流客戶融科玖玖城 ?蠡湖一號 ?山水湖濱 ?太湖錦園 ?綠城香樟園 ?萬科信成道項目 泛競爭 —— 其他高端樓盤，總價或產品面積段等接近 ?全市其他高端項目 本案 太湖國際 萬科魅力城 香檳國際 玉蘭花園 尚錦城 天鵝湖 市場掃描 —— 區(qū)域市場以大盤開發(fā)為主，品牌開發(fā)商云集，物業(yè)類型豐富多樣，競爭激烈 本報告是嚴格保密的 太湖國際社區(qū)戶型盤點 萬科魅力城戶型盤點 2室 2廳 面積約： 89M2 3室 2廳 面積約： 120M2 市場掃描 —— 競爭對手在售戶型以經濟型兩房和舒適三房為主 精裝 B1戶型 3室 2廳 2衛(wèi) 138㎡ 精裝 B2戶型 3室 3廳 2衛(wèi) 142㎡ 毛坯戶型 精裝戶型 疊加別墅 小高層 4室 2廳 2衛(wèi) 148 ㎡ 3室 3廳 3衛(wèi) 196㎡ 4室 5廳 3衛(wèi) 324㎡ E1戶型 3室 2廳 面積約為： 115 ㎡ E2戶型 3室 2廳 面積約為： 115 ㎡ 本報告是嚴格保密的 玉蘭花園戶型盤點 3室 2廳 面積約： 183M2 3室 2廳 面積約： 198M2 4室 2廳 面積約： 268M2 市場掃描 —— 競爭對手在售戶型以經濟型兩房和舒適三房為主 天鵝湖戶型盤點 2室 2廳 89 ㎡ 3室 2廳 120 ㎡ 一期戶型 二期戶型 3室 2廳 2衛(wèi) 169 ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 175㎡ 5室 2廳 3衛(wèi) 260㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) ㎡ 麗茲戶型 C1戶型 3室 2廳 112 ㎡ B1戶型 3室 2廳 142 ㎡ 本報告是嚴格保密的 玉蘭花園 —— 主打高端客戶，品質上乘，區(qū)域差異化產品，受新政影響較大 二期首批推出 8樓， 11樓暫未推出，明年玉蘭花園將以二期推量為主 太湖國際社區(qū) —— 蠡湖景觀優(yōu)勢，以品質、品牌打動客戶 香緹泰晤已推出大部分樓棟，目前剩余 44 44 46樓，預計 2023年推出 本報告是嚴格保密的 萬科魅力 —— 品牌帶動銷售，客戶活動頻繁，老帶新效果顯著 本報告是嚴格保密的 天鵝湖 —— 性價比高，價格調整及時，近期表現(xiàn)十分活躍 12月 5日，融創(chuàng)高端公寓“麗茲”開盤： ?推出樓棟 —— 8組團 6號樓（ 32層）； ?推出套數(shù) —— 93套 （ 2梯三戶， 1層為精裝大堂）； ?推出戶型 —— 112㎡ （中間套）、 142㎡ （兩邊套）； ?推出優(yōu)惠 —— “兩萬抵五萬”、 3天內簽約優(yōu)惠 1個點、一次性付款優(yōu)惠 3個點； ?推出價格 —— 對外均價 11000元 /平（ 優(yōu)惠后 980010000元 /平）； ?認購情況 —— 到場客戶約 50組（小定），當天認購約 35套。 潛在供應 去化情況 周邊競品樓盤余量盤點： 代表性樓盤去化情況盤點： 未來競爭 —— 區(qū)域在未來 35年內依然處在集中放量期，競爭持續(xù)激烈 本報告是嚴格保密的 09年及 10年，作為無錫房地產熱點區(qū)域的太湖新城，土地出讓步伐較快，未來上市量約為335萬平方米。 本案客戶地緣性特征明顯，對本區(qū)域認同度高，后續(xù)推廣中需進一步挖掘此區(qū)域的客戶。 針對銀行貸款政策，周邊競品華潤太湖國際項目推出分期付款方式，在很大程度上留住了無法貸款，但一次性付清房款有困難的客戶，本案后續(xù)均為大戶型房源，總價高，客群基本是多次置業(yè)客戶，需要采用更動靈活的付款方式，促進成交。 面積需求 獲知媒體（來人）213562202884612771231195 196425283050100150200250300350400450500戶外廣告 電梯框架 朋友介紹 展場活動網絡工地圍墻 江南晚報 無錫日報 現(xiàn)代快報短信房展會廣播 電視DM樓市戶外廣告電梯框架朋友介紹展場活動網絡工地圍墻江南晚報無錫日報現(xiàn)代快報短信房展會廣播電視DM樓市基礎客戶分析 ? 獲知媒體（已購）150180181782310605101520戶外廣告 電梯框架 朋友介紹 展場活動網絡工地圍墻 江南晚報 無錫日報 現(xiàn)代快報短信房展會戶外廣告電梯框架朋友介紹展場活動網絡工地圍墻江南晚報無錫日報現(xiàn)代快報短信房展會媒體渠道 從來訪客戶的媒體