【正文】 字樓的高 標(biāo) 準(zhǔn)，吸 引國(guó) 際 知名租 戶n 目前正在 實(shí) 施 動(dòng) 遷n 68層 超高寫(xiě)字樓一 棟n 浦西又一 標(biāo) 志性建筑n 造型 為 市花 “ 白玉 蘭 ”n 瑞安集 團(tuán)總 部大樓n 辦 公部分建筑面 積 170,000sqmn 商 場(chǎng) 部分建筑面 積 50,000sqm n 預(yù)計(jì) 2023年竣工 n 動(dòng) 拆遷尚未啟 動(dòng)n 三四個(gè) 不同 規(guī) 模的 劇場(chǎng)n 類(lèi) 似美國(guó)百老 匯n 豐富太平 橋 地區(qū)的功能n 尚未 動(dòng) 遷已經(jīng)建成的部分新天地 54上海新天地 — 開(kāi)發(fā)借鑒經(jīng)驗(yàn) （ 1/2）123 45566結(jié)合市場(chǎng)合理安排開(kāi)發(fā)時(shí)序新天地（零售）翠湖天地（住宅）企 業(yè) 天地（ 辦 公樓）翠湖天地御苑（住宅二期）酒店＋住宅三期＋零售企 業(yè) 天地二期＋住宅＋國(guó) 際 學(xué)校住宅＋ 辦 公樓＋零售55上海新天地 — 開(kāi)發(fā)借鑒經(jīng)驗(yàn) （ 2/2）商業(yè)模式 n 零售先行，打造知名度n 瑞安集團(tuán)在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒(méi)有收取很高的租金，但是卻樹(shù)立了城市名片，可以說(shuō)獲得了極高的品牌價(jià)值n 瑞安集團(tuán)堅(jiān)持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營(yíng)者分離n 真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤(rùn)的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價(jià)值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級(jí)豪宅，售價(jià)遙遙領(lǐng)先周邊的項(xiàng)目，也在此驗(yàn)證了瑞安在策略上的成功56城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開(kāi)發(fā)體量開(kāi)發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值57城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)模式根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開(kāi)發(fā)模式：n 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過(guò)建設(shè)都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力。n 隨著越來(lái)越多的城市綜合體以立體多功能開(kāi)發(fā)為主，未來(lái)將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。n 在城市商務(wù) CBD集中的地方，一般以寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì)高端的商務(wù)、企業(yè)職員等n 在傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過(guò)商務(wù)類(lèi)需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針對(duì)客群面往往較廣 n 在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類(lèi)需求外，生活類(lèi)、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊 35公里內(nèi)的城市消費(fèi)人群為主n 案例：新加坡新達(dá)城43新加坡新達(dá)城 （ 1/3）新加坡 CBD新加坡新達(dá)城n 新加坡新達(dá)城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例n 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成n 這座城中城，建筑面積 65 萬(wàn)平方米，包括世界項(xiàng)級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購(gòu)物中心，地下停車(chē)場(chǎng)可容納 3200輛汽車(chē) 44新加坡新達(dá)城 （ 2/3）45新加坡新達(dá)城 （ 3/3）酒店會(huì)展中心娛樂(lè)和購(gòu)物中心辦公和其他設(shè)施n 新達(dá)城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達(dá)城通過(guò)高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨(dú)特的管理模式的運(yùn)用，成功地建立起一個(gè)品牌的形象n 一座兼具休閑娛樂(lè)、知識(shí)交流、商業(yè)契機(jī)、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的 “ 城中之城 ” 應(yīng)運(yùn)而生，整個(gè)商業(yè)中心生機(jī)勃勃n 新達(dá)城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達(dá) 200 萬(wàn)人次，每天有 萬(wàn)余人在此辦公，每天有 5 萬(wàn)多車(chē)輛進(jìn)出，有 1萬(wàn)余輛車(chē)在此停泊46城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開(kāi)發(fā)體量開(kāi)發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值47城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 1/3）城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式n 大型綜合體開(kāi)發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用n 對(duì)于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。這些新奇的設(shè)施和活動(dòng)極佳地吸引了大眾的注意，為太古城聚集人氣33城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開(kāi)發(fā)體量開(kāi)發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值34城市綜合體商業(yè)模式 — 空間布局n 在一個(gè)城市進(jìn)行都市綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務(wù)、商務(wù)、辦公功能以及其他各具體功能的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，其次要分析其經(jīng)營(yíng)物業(yè)場(chǎng)所的選擇習(xí)慣特點(diǎn)，結(jié)合其對(duì)輔助配套條件（可達(dá)交通方式、停車(chē)位、貨物運(yùn)輸?shù)龋┑囊蟪潭?，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價(jià)區(qū)位選擇相對(duì)位序n 在城市綜合體開(kāi)發(fā)中，通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間 n 為了實(shí)現(xiàn)綜合體內(nèi)各個(gè)物業(yè)綜合價(jià)值的最大化，可以在規(guī)劃中結(jié)合都市綜合體的土地價(jià)值梯度分析來(lái)研究各個(gè)功能空間布局，不同類(lèi)型的物業(yè)依據(jù)其商業(yè)價(jià)值最大化的原則進(jìn)行空間布局n 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽(yáng)光城35紐約洛克菲勒中心 （ 1/2）n 洛克菲勒中心是本世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開(kāi)發(fā)從 1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂(lè)中心n 洛克菲勒中心號(hào)稱是 20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，位于紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島上n 區(qū)域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來(lái)的活動(dòng)區(qū)域，對(duì)于公共空間的運(yùn)用也開(kāi)啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，完整的商場(chǎng)與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個(gè)市中心n 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個(gè)中心的主體建筑；該中心還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場(chǎng)和電影院等娛樂(lè)設(shè)施n 低于街道層的地下步行系統(tǒng)把零售設(shè)施、地鐵車(chē)站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂(lè)場(chǎng)所36紐約洛克菲勒中心 （ 2/2）37加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2）n 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個(gè)著名商業(yè)建筑，該工程1977年開(kāi)始建設(shè)， 1981年完工，總建筑面積有 56萬(wàn)平方米，位于多倫多市中心繁華商業(yè)區(qū)，是一個(gè)龐大的多功能綜合商城n 伊頓中心伊頓中心是一個(gè)跨越 5個(gè)街區(qū)的龐大的條狀多層商業(yè)綜合體，是一個(gè)地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過(guò) 300家商戶在這個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，和數(shù)不清的公司在大樓里辦公n 伊頓中心是通過(guò)商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其它功能空間有效地組織在一起的成功實(shí)例n 伊頓中心的設(shè)計(jì)還考慮了商業(yè)綜合體與公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵系統(tǒng)等交通設(shè)施的相互銜接n 與跨街主要商店之間，還設(shè)有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過(guò)街道，而且不受室外氣候的影響38加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2）39東京的陽(yáng)光城 （ 1/2）n 東京陽(yáng)光城多功能綜合體對(duì)形成東京的池袋商業(yè)中心起了很大的促進(jìn)和推動(dòng)作用n 陽(yáng)光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設(shè)有三層地下商業(yè)街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設(shè)有瞭望臺(tái)n 商業(yè)街中心布置有貫通到頂?shù)闹型ィ瑑?nèi)有國(guó)際會(huì)議中、國(guó)際商業(yè)信息中心、賓館、博物館、水族館、美術(shù)館、劇場(chǎng)、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店n 屋頂廣場(chǎng)上設(shè)計(jì)了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場(chǎng)、天象館等 40東京的陽(yáng)光城 （ 2/2）41城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開(kāi)發(fā)體量開(kāi)發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值42城市綜合體商業(yè)模式 — 功能協(xié)同 城市綜合體的包容性強(qiáng)，功能選擇的范圍也很寬。其與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離也均在適宜的范圍之內(nèi)太古城在開(kāi)發(fā)過(guò)程中創(chuàng)造了多個(gè)香港第一，不斷推陳出新來(lái)引領(lǐng)市場(chǎng)需求，成為香港長(zhǎng)盛不衰的標(biāo)志性社區(qū)之一。住宅區(qū)內(nèi)主要的康樂(lè)設(shè)施包括泳池，兒童游樂(lè)場(chǎng)，室外羽毛球場(chǎng)等n 太古城的發(fā)展從高品質(zhì)的住宅小區(qū)起步，吸引大批香港中產(chǎn)階級(jí)入駐；在匯集人流之后開(kāi)始大型零售的開(kāi)發(fā)，引入高端品牌、提供有特色的娛樂(lè)餐飲設(shè)施取得了巨大的成功，也鞏固了太古城高品質(zhì)社區(qū)的形象。將太古城打造成香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū)29香港太古城功能布局住宅區(qū)n 太古城最先啟動(dòng)的是較易操作的住宅項(xiàng)目。其中，商務(wù)功能是其標(biāo)志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開(kāi)發(fā)商要有能力控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏n 城市綜合體的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)， 一般需要 3～ 5年的開(kāi)發(fā)周期 ，新城區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)快些，例如杭州萬(wàn)象城；而市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開(kāi)發(fā)周期往往要 5年甚至更長(zhǎng)，往往采取片區(qū)逐步分期開(kāi)發(fā)模式，例如 上海新天地（整體開(kāi)發(fā)約 15年）n 前期可預(yù)留發(fā)展空間，分期開(kāi)發(fā)較為保險(xiǎn)，應(yīng)把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，注重建設(shè)的持續(xù)性，在區(qū)域條件、市場(chǎng)條件等方面成熟后，商務(wù)功能的高檔酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)街就會(huì)呼之欲出n 案例：香港太古廣場(chǎng)25香港太古城地理位置n 太古城位于香港島東區(qū)的鰂魚(yú)涌，毗鄰維多利亞港；項(xiàng)目占地面積約 n 該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過(guò)臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好n 由于香港島面積很小，太古城與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離較近：其與銅鑼灣相距 4公里、至中環(huán)地區(qū)約 7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為 4公里和 6公里銅鑼灣中環(huán)旺角 尖沙嘴東區(qū)海底隧道港島線太古城26香港太古城開(kāi)發(fā)歷程太古船塢太古地產(chǎn)成立太古城住宅區(qū)共 8期高層物業(yè)建成 興建四星級(jí)酒店太古中心城一至四期落成太古城一期改建完成n 1907年 ，太古城的前身為太古集團(tuán) 1907年興建的太古船塢，該地區(qū)與毗鄰的鲗魚(yú)涌組成了當(dāng)時(shí)香港最龐大的工業(yè)n 1972年， 1970年代初期太古船塢遷移到青衣島更名為 “ 聯(lián)合船塢 ” 。除電影之家外，整個(gè)項(xiàng)目還擁有 8廳