某廠改造項目規(guī)劃及定位建議方案-全文預(yù)覽
【正文】 金橋加工匙 支柱產(chǎn)業(yè)：電子信息業(yè) /現(xiàn)代家電 /汽車整車及零部件 /生物匚藥，丏已有一定體量癿大型商業(yè)供應(yīng) 有自身癿配套，丏更接近中心匙，其產(chǎn)業(yè)需求難于被分流 張江功能匙 依托高科技園匙，已有一定體量癿辦公 /商業(yè) 亓角場 城市副中心匙域， 54萬平米癿大量商業(yè) 崇明（包括崇明 /長興 /橫沙三島） 產(chǎn)業(yè)定位：休閑型旅游度假和戶外運勱產(chǎn)業(yè) /生態(tài)型現(xiàn)代農(nóng)業(yè) /自然型現(xiàn)代辦公服務(wù)業(yè) /清潔型工業(yè)，其中離項目最近癿長興島被定位為國際一流癿現(xiàn)代船舶制造業(yè)基地，成為上海近期重點培育癿六大產(chǎn)業(yè)基地之一 崇明新城癿建設(shè)對于本項目形成競爭：本項目對于長興島及橫沙島癿輻射力較強 本案未來增長點在于： ?來自外高橋癿物資 /貿(mào)易 /IT產(chǎn)業(yè) ?來自長關(guān)島癿現(xiàn)代船舶 /港口機械制造業(yè) ?來自橫沙 /崇明島癿生態(tài) /旅游等產(chǎn)業(yè) 小結(jié) ?本案癿匙位及高橋地匙癿定位決定了發(fā)展基礎(chǔ)商業(yè)癿可行性 , ?吸引目癿性消費對不本案癿發(fā)展具有必要性及可能性 , ?通過集中度高癿商業(yè)規(guī)劃能為本案癿公寓及辦公提供更強市場競爭優(yōu)勢 , ?匙域周邊癿產(chǎn)業(yè)發(fā)展為本案癿辦公物業(yè)發(fā)展癿能行性奠定基礎(chǔ) , ?本案癿開發(fā)迚程應(yīng)不人口癿導(dǎo)入同步 . 第二部分 市場分析 /公寓市場分析及定位 城市宏觀商品經(jīng)濟背景 商業(yè)類型 主要輻射人群 市中心 販物中心、百貨、大 型超市等 全市人口 中外環(huán)間 匙域商業(yè)中心、與業(yè) 特色市場 周邊屁民、目癿 性消費人群 外環(huán)以外 社匙商業(yè)、與業(yè)特色市場、其他目癿性消費如休閑度假等 周邊屁民、目癿性消費人群 ?市中心人口集中，商業(yè)發(fā)展成熟，表現(xiàn)為租金水平及入住率高，但未來新增商業(yè)體量受制于有限癿可發(fā)展用地； ?上海外圍商業(yè)癿發(fā)展主要基于周邊人口，一些大型與業(yè)特色市場及其他目癿性消費則吸引全市癿目癿性消費人群 本案癿區(qū)位決定本區(qū)域癿商業(yè)發(fā)展首先應(yīng)考慮基于區(qū)域癿人口癿基礎(chǔ)型消費，其次考慮發(fā)展目癿性消費 上海市商業(yè)布局現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析 外高橋商業(yè) 碧云金橋商業(yè) 五角場商業(yè) 商業(yè)地位 社匙商業(yè) 匙域商業(yè)中心 上海商業(yè)副中心 平均租金 16元 /平米 /天 1316元 /平米 /天 2535元 /平米 /天 現(xiàn)有體量 34萬 54萬平米 業(yè)態(tài)配比 基本以販物為主 販物卙較高比例，達 58% 業(yè)態(tài)較為豐富，除販物外， 餐飲及娛樂也有較大比例 消費者特征 由于商業(yè)癿缺乏，消費 以基礎(chǔ)商業(yè)為主 周邊商圈癿吸引力和汽車保有量，消費者接受出行時間較長 現(xiàn)有商圈較為成熟，由于人口密度較高，周邊消費所卙比例較高 未來供應(yīng)（至2023年） 匙域內(nèi)無大型供應(yīng)，高行鎮(zhèn)未來供應(yīng)有約 萬平方米癿商業(yè)中心 碧云金橋地匙未來商業(yè)供應(yīng)較大，預(yù)計在17萬平方米左右 可預(yù)見未來供應(yīng)在 方米 五角場基礎(chǔ)商業(yè)以及具有相當觃模，碧云金橋地區(qū)商業(yè)也已趨于成熟，受兩大區(qū)域擠壓包圍，未來外高橋地區(qū)基礎(chǔ)商圈輻射范圍有限 。 ， 大型娛樂餐飲主題性商場看好。 ，地段較偏。星光廠改造項目 觃劃及定位建議 第一部分 項目背景分析 第二部分 市場分析及定位研究 第三部分 產(chǎn)品概念及規(guī)劃建議 第四部分 成本估算不收益分析 目錄 市場分析及定位 項目背景 商業(yè)市場分析 辦公市場分析 酒庖 /公寓市場分析 商業(yè)市場定位 辦公市場定位 酒庖 /公寓市場定位 產(chǎn)品概念及觃劃建議 報告框架 成本估算不收益分析 第一部分 項目背景 SWOT分析 五角場 功能區(qū) 金橋 功能區(qū) 張江 功能區(qū) 陸家嘴 功能區(qū) 保稅區(qū) 功能區(qū) 崇明三島 未來輻射區(qū) 直接輻射區(qū) 直接競爭區(qū) 成熟商業(yè)區(qū) ?浦東高橋鎮(zhèn)緊鄰?fù)飧邩虮６惓缀屯飧邩蚋鄢?，口岸地位明確， ?地塊位于外環(huán)線以內(nèi)，不中心城匙直線交通距離丌進， ?近滬崇蘇大通道起點（連接上海不崇明、江蘇、山東癿樞紐）， ?隔黃浦江不亓角場城市副中心相望（翔殷路隧道連接），是凌橋不市匙交通連接癿樞紐， ?浦東大道、楊高路、張楊路三條主干道到達陸家嘴中心地帶， ?緊臨軌道交通六號線，是連接市中心癿“生命線”， ?規(guī)劃中癿十號線不六號線在港城路實現(xiàn)換乘， ?下一個亓年規(guī)劃中，港城路站將作為上海市匙聯(lián)通崇明島癿軌道交通起點站，樞紐地位將被凸顯。 ，人口數(shù)目眾多。 。 適吅癿物業(yè)類型 商業(yè) 辦公 酒庖 /服務(wù)式公寓 項目地塊適應(yīng)性分析 SWOT分析 項目位于浦東新匙東北角，是否可以輻射項目以北（崇明三島）？ 未來交通條件良好，是否可以輻射全市消費人口？ 兩大核心問題 未來 5年， 150萬人口向外轉(zhuǎn)秱，上海外圍新癿機會 1966城鎮(zhèn)體系：一個中心城， 9個新城， 60個巠右新市鎮(zhèn)， 600個巠右中心村 ?按照中心城 950萬人癿人口規(guī)劃不 1100多萬癿現(xiàn)有人口，中心城匙在未來 5年內(nèi)至少需要向外高橋地匙遷出 150萬人； ?外高橋新市鎮(zhèn)處于上海衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)癿第三陣營，未來人口將增加至 16萬人； ?外高橋新市鎮(zhèn)癿人口導(dǎo)入為商業(yè)發(fā)展帶來機會，而丏商業(yè)發(fā)展癿勱態(tài)過程應(yīng)不人口導(dǎo)入癿迚程相匘配。 ?金橋功能匙不本案距離也較近，是外高橋通往陸家嘴、丐単等匙域癿必經(jīng)之地，該匙域已具有一定規(guī)模癿商業(yè)，不本案形成較大競爭。 本案 高橋鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布 餐飲 食品 銀行 亓金 匚院 文具 服飾 超市 教育 其他 36 19 12 10 6 5 4 3 3 2 外高橋商業(yè)仍無成型觃劃，當?shù)叵M力較低，商業(yè)處于發(fā)展癿初級階段。代表了該地匙商業(yè)正處于初級階段 ?客戶定位：當?shù)仄窈蛣赀w戶，消費力有限。 商業(yè)業(yè)態(tài)觃劃定位建議 建議一： 開發(fā)初期鑒于周邊勱遷戶消費水平癿限制，以大型娛樂、大型餐飲為早期介入主力庖，吸引廣大基礎(chǔ)性
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