【正文】 二）征補條例重要變化 變化 公共利益有嚴(yán)格界定 拆遷制度終結(jié) 征收制度建立 房屋拆遷許可證 — — 房屋征收決定 社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，被征收人數(shù)較多的經(jīng)政府常務(wù)會討論決定 取消行政機關(guān)自行強制拆遷，保留司法強制拆遷 程序保障嚴(yán)格化 聽證、論證、征求意見 五、國有土地上房屋征收補償 征補重要變化 （二）征補條例重要變化 五、國有土地上房屋征收補償 8. 違法建筑不予補償 9. 禁止暴力強拆 ? 違法建筑的認定 ? 超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的認定 ? 暴力、威脅 ? 中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等 ? 市縣級政府制定補助和獎勵辦法 ? 對象為被征收人 征補重要變化 （二）征補條例重要變化 國防和外交的需要 政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要 政府組織實施的科、教、文、衛(wèi)、體、環(huán)保、市政公用等公共事業(yè) . 政府組織實施的保障性安居工程建設(shè) 政府依城鄉(xiāng)規(guī)劃法對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益 公共利益的界定 五、國有土地上房屋征收補償 征補重要變化 征收補償程序立 項申 報政府通知、禁為款 物到 位調(diào)查、摸底、預(yù)評估無證房認定、處理擬定方案報論證公示聽證 風(fēng)險評估 政府議決征收決定公告調(diào)查、摸底、無證房認定、處理調(diào)查、摸底、擬定方案 無證房認定、處理調(diào)查、摸底、報論證 擬定方案 無證房認定、處理調(diào)查、摸底、公示 報論證 擬定方案 無證房認定、處理調(diào)查、摸底、報論證 擬定方案 無證房認定、處理調(diào)查、摸底、風(fēng)險評估公示 報論證 擬定方案 無證房認定、處理調(diào)查、摸底、政府議決風(fēng)險評估公示 報論證 擬定方案 無證房認定、處理調(diào)查、摸底、征收決定公告政府議決風(fēng)險評估聽證公示 報論證 擬定方案無證房認定處理政府通知禁為調(diào)查、摸底、預(yù)評估決定前： 征補流程 一、編制年度計劃 1 2 3 房管局根據(jù)市政府保障性安居工程年度計劃制定年度實施計劃； 根據(jù)轄區(qū)住房保障部門的申請編制下一年度的危陋房改造計劃。 ?已享受房改房優(yōu)惠政策的：產(chǎn)權(quán)人分八成，承租方分二成。 ?征收范圍，征收決定 五、國有土地上房屋征收補償 暫停期限 ?暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。 補償 五、國有土地上房屋征收補償 未經(jīng)房屋登記的不一定是違法建筑 已簽合同，但未登記； 正在建造的房屋； 雖有一般性違法行為，但是可以采取一定措施和處罰之后，可以轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ńㄖ? 預(yù)留發(fā)展安置用地確需調(diào)整為商品住宅用地的，在規(guī)劃用途調(diào)整以后，村委會須將土地交由政府進行公開出讓，并享受出讓凈收益返還政策 。 四、集體土地征收補償 （五）預(yù)留發(fā)展安置用地 供地政策 1 2 3 4 上級批準(zhǔn)征地后，市國土資源局依法收取相關(guān)稅費。 ④ 主要用于發(fā)展集體工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目。除原舊村范圍內(nèi)村民住宅用地外的土地，包含原舊村址范圍外的村民住宅用地（含已辦合法手續(xù)和未辦合法手續(xù)的多層及高層住宅樓）、村經(jīng)營性用地（含已辦合法手續(xù)和未辦合法手續(xù)的村經(jīng)營性用地）。 收繳 以劃撥方式供地的，在供地時向土地使用者收繳。 （ 1） 執(zhí)行政策。 政府統(tǒng)征地 征地指標(biāo)落實后，由國土局受理按程序組卷報批。 四、集體土地征收補償 （一）集體土地征收概念和一般常識 把農(nóng)用地依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、年度用地計劃，依法報批后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地； 農(nóng)用地類以省廳備案圖件資料為準(zhǔn)，違法建設(shè)用地仍按農(nóng)用地對待； 轉(zhuǎn)用的前提是農(nóng)用地，含集體農(nóng)用地和國有農(nóng)用地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是土地用途的變化。 ? 所有費用支出的合同（協(xié)議）及已支付費用票據(jù) ? 應(yīng)收或應(yīng)付差價款數(shù)額 ? 回遷建筑面積認定（建設(shè)局辦理） ? 回遷房建安成本造價預(yù)算 ? 清場驗收證明（需建設(shè)局綜合開發(fā)處） ? 項目現(xiàn)場情況說明 前期開發(fā)整理費用財政評審所需資料 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （一）集體土地征收的概念和一般常識 1 2 （三）征地報批程序 3 （四）征地補償安置 4 （五）預(yù)留發(fā)展安置用地 5 （二）征地前期工作 四、集體土地征收補償 目 錄 四、集體土地征收補償 （一）集體土地征收概念和一般常識 集體土地征收： 為了社會公共利益的需要依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的上級政府批準(zhǔn)，并依法對被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民進行補償，并將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍? 復(fù) 耕 出 租 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （三）土地收儲與補償 《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》土地儲備機構(gòu)持有儲備土地期間利用儲備土地取得的零星收入，包括出租、臨時利用、地上建筑物及附著物殘值變賣收入等。 查 封 抵 押 [ 土地權(quán)利的限制 ] 滌除以上權(quán)利 收購儲備 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （三）土地收儲與補償 土地儲備資金 。 集體土地所有權(quán)的征收 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （二）土地儲備的路徑 單一產(chǎn)權(quán) 國有土地使用權(quán)利主體單一 主要是指的工業(yè)企業(yè)搬遷 協(xié)議收回 征收補償 儲備機構(gòu)直接與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商 簽訂國有土地使用權(quán)收回協(xié)議 如果在征收紅線范圍之內(nèi) 按征收補償程序進行 單一產(chǎn)權(quán)的國有土地使用權(quán)的收購 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （二）土地儲備的路徑 政府行使優(yōu)先購買權(quán)收回的土地 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》 實踐中優(yōu)先購買權(quán)很難行使 第二十六條 規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。 使土地價格市場化 放大土地價格信號 轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營模式 改善房地產(chǎn)投資環(huán)境 土地儲備制度形成的原因 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （一）土地儲備的職能 土 地 儲 備 機 構(gòu) 2 1 根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備機構(gòu)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立，具有 獨立的法人資格 、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政管轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的 事業(yè)單位 。 55號令實施之前全部是劃撥方式供地；實施之后，以出讓為主的供地方式。 （一）土地儲備的職能 法律淵源 為增強政府對土地市場的調(diào)控能力 ,有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。 凈地轉(zhuǎn)讓 禁止 可以以實物出資方式，再走股權(quán)轉(zhuǎn)讓 二、國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) （二）劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 1 4 2 3 必須是國有土地 審批主體必須是縣級以上人民政府 必須依法審批 需要向政府繳納補償和安置費用 劃撥土地使用權(quán)是無期限的 但不是絕對無償，只是不支付政府收益。 有償收回 一、土地基礎(chǔ)知識 （五）征收、征用、收回 二、國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) （一） 出讓取得國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 1 （二）劃撥 取得國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 2 目 錄 3 （三）城中村改造中的幾個重要問題 二、國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) （一）出讓土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 協(xié)議出讓 是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為，除了必須進行招標(biāo)、拍賣、掛牌之外，均可以協(xié)議出讓。 評審中心不予認定的費用項 一、土地基礎(chǔ)知識 （五）征收、征用、收回 征收 征用 收回 改變的是所有權(quán)歸屬 消滅的是土地的使用權(quán) 改變的是土地使用權(quán)的歸屬 征收 收回 征用 一、土地基礎(chǔ)知識 （五）征收、征用、收回 （五）征收、征用、收回 ? 行政處罰性收回是無償?shù)?。管理費用