【正文】 區(qū)別特征；第三、需要通過用區(qū)別于債法總則的強行性規(guī)范、半強行規(guī)范或指導性規(guī)范等將其特征具體化；第四、一般是通過債法各論（分則）或單行立法作為其表現(xiàn)形式。　　典型契約與非典型契約的區(qū)分，其意義在于：對于典型契約直接適用法律，非典型契約則適用類似性質(zhì)的典型契約及一般契約的規(guī)則。第四，提供服務的合同通常不能適用實際履行原則。其中，提供服務的合同包括運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同和居間合同6種有名合同。而且，即使在承認所謂“混合（復合）契約”的學者中，在關(guān)于“混合（復合）契約”的法律適用上也是眾說紛紜，爭議很大，沒有任何一說可以單獨圓滿解決混合契約的法律適用問題?！　〉谌N觀點看似一定道理，但這種區(qū)分沒有任何實益。因此，物管合同顯然不會是委托合同，至少不是單純的委托合同。物業(yè)公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務；再次，委托合同的訂立以雙方當事人相互信任為基礎，無論是委托人選定受托人還是受托人接受委托都是基于對對方的了解和信任，當事人雙方均享有任意終止權(quán)，可任意終止合同?！　〉谝环N觀點值得商榷。在物業(yè)服務糾紛案件的審理中，法院對物業(yè)服務合同關(guān)系也習慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。非典型契約，也稱無名合同，是指法律未對其類型加以規(guī)定且未賦予其特定名稱的契約。立法者在債法體系的建構(gòu)上，無不在其所認識的契約類型中，選擇若干認為有規(guī)范必要的契約類型，分別規(guī)定于債編各論中。而物業(yè)管理合同并不具有這些特征。因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系不具有行政管理性質(zhì)，其本質(zhì)仍然是一種民事行為，是私法上的行為。因而，自治管理場合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。自治管理中對人的管理同樣也分為對業(yè)主的管理和對其他人的管理兩種情形。對人的管理又可細分為對業(yè)主的管理和對其它人的管理兩種情形。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現(xiàn)為對建筑物及其附屬設施、設備和相關(guān)場地進行的維護、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。“管理”一詞雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認， 如無因管理、失蹤人的財產(chǎn)管理、破產(chǎn)財產(chǎn)管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。　　有學者指出，物業(yè)服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關(guān)系，雙方法律地位不平等；（2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問題加以探討，以期對物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益?！　∪欢?，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。狹義的物業(yè)服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過與專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同對其物業(yè)所進行的維護和管理。 　　[關(guān)鍵詞] 物業(yè)服務合同 典型合同 有名化　　引 言　　物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務或物業(yè)管理服務，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動。筆者從民法和合同法等基本理論出發(fā)，首先認為物業(yè)服務合同是屬于私法上合同的一種，并同時認為，作為一種新型合同，由于其對傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則、意思自治原則及合同效力規(guī)則等提出了挑戰(zhàn)，具有較強的個性，應當通過單行立法使其從非典型合同變成典型合同，以適用社會經(jīng)濟生活的客觀需要。其中委托管理又分為委托一般主體（自然人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。在我國，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為目前社會熱點問題之一。物業(yè)服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業(yè)管理合同性質(zhì)的準確定位。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關(guān)， 行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關(guān)系， 簽訂行政合同的目的在于實現(xiàn)行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關(guān)享有優(yōu)先權(quán)， 關(guān)于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：　　第一、物業(yè)服務合同在我國長期被稱為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關(guān)系呢？答案顯然是否定的。物業(yè)管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區(qū)出入人員的證件、維持小區(qū)治安秩序、制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等?！　≡谧灾喂芾碇?，物業(yè)管理也涉及到對人的管理等內(nèi)容，但相信沒有人會說業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關(guān)于所有權(quán)不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰所有，誰就是有權(quán)管理的主體。雖然從形式上看物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主履