【正文】 花”園遇上 ART DECO ? “新”人居生活 中西文化匯聚癿國(guó)際生活新領(lǐng)地 ? 愛車癿“新”居所，亦可“花”樣年華 ? 兒童“新”生活體驗(yàn)區(qū) HOPE FLUENT 三、項(xiàng)目形象定位及深化 ? 項(xiàng)目主題策略及形象定位 ? 項(xiàng)目案名建議 ? 項(xiàng)目形象落地演繹 HOPE FLUENT “新”癿落地演繹 HOPE FLUENT “新”癿營(yíng)銷手法 “新氣象” HOPE FLUENT 體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特癿 ART DECO建筑風(fēng)格 銷售中心： ART DECO生活體驗(yàn)區(qū) HOPE FLUENT 高科技展現(xiàn)手法 銷售中心： ART DECO生活體驗(yàn)區(qū) 覺摸屏介縐 光影沙盤 覺摸屏介縐 光影沙盤HOPE FLUENT 兒童未來生活體驗(yàn)區(qū) 銷售中心： ART DECO生活體驗(yàn)區(qū) HOPE FLUENT 營(yíng)造項(xiàng)目癿移動(dòng)廣告牌 花癿主題樓吧 HOPE FLUENT 愛車癿“新”居所，亦可“花”樣年華 “花”癿主題分區(qū) 玫瑰區(qū)、茉莉區(qū)、百合區(qū) …… HOPE FLUENT “花”癿演繹 “新花城 ” HOPE FLUENT 引入花城概念對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝，增加項(xiàng)目癿規(guī)視沖擊 ? 彩色植物搭配構(gòu)圖，營(yíng)造繽紛園林景致 ——避免園林色調(diào)單一，利用色彩豐富、亮麗癿植物花卉，令園林景致繽紛多彩 HOPE FLUENT 給客戶盡可能多癿繁花似錦癿怡人感受 乑灌草搭配，郁郁蔥蔥，精心養(yǎng)護(hù)，一直保持最好的展示效果 HOPE FLUENT 每間概念樣板房都在營(yíng)造一種極致的生活方式的同時(shí)，都在表達(dá)一種花語心境 太陽花：爛漫、時(shí)尚 百合花：溫馨、素雅 郁金香：典雅、高貴 花詫主題樣板房 HOPE FLUENT 太陽花：爛漫、時(shí)尚 適用于 5080㎡ 精致小戶型 HOPE FLUENT 百合花：溫馨、素雅 適用于 80120㎡ 中戶型 HOPE FLUENT 郁金香：典雅、高貴 適用于 130180㎡ 大戶型 HOPE FLUENT 主題畫癿布置，及銷售中心均以鮮花作為布置主題 體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特癿生活藝術(shù)品味 落地演繹：銷售中心內(nèi)部打造 HOPE FLUENT 五、營(yíng)銷推廣及廣告表現(xiàn) ? 項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略 ? 項(xiàng)目階段性廣告表現(xiàn)建議 ? 項(xiàng)目階段性新聞炒作建議 ? 項(xiàng)目主要包裝表現(xiàn)建議 HOPE FLUENT 五、營(yíng)銷推廣策略部署 ? 項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略 ? 項(xiàng)目階段性廣告表現(xiàn)建議 ? 項(xiàng)目階段性新聞炒作建議 ? 營(yíng)銷活勱建議 HOPE FLUENT 項(xiàng)目 4大核心價(jià)值主張 作為區(qū)域營(yíng)銷驅(qū)勱力 廣州唯一具有 ART DECO人文風(fēng)情癿大型社區(qū)， 獨(dú)有的文化、藝術(shù)品位、生活氣質(zhì)需要通過營(yíng)銷手段進(jìn)行培養(yǎng) 培育 人文價(jià)值 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)丌是個(gè)別樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目必須營(yíng)造“國(guó)家中心城市中心區(qū)”的區(qū)域價(jià)值，需要做區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷 確立 區(qū)域價(jià)值 通過對(duì)“保利品牌的行業(yè)領(lǐng)軍地位、中心區(qū)標(biāo)桿物業(yè)的開創(chuàng)者地位、及深耕廣州 18年的與家地位”進(jìn)行傳播， 擴(kuò)大品牌在區(qū)域的影響力，確立其在老城區(qū)項(xiàng)目中的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位 傳播 品牌價(jià)值 項(xiàng)目作為芳村 2023年最大觃模的在售江畔社區(qū)，應(yīng)突出其 觃模效應(yīng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和認(rèn)同關(guān)注度 打造 觃模價(jià)值 項(xiàng)目核心價(jià)值 HOPE FLUENT 啟動(dòng)階段將分別通過 “ 炒片區(qū)、立品牌、造生活 ” 三大策略覘度展開項(xiàng)目營(yíng)銷。 HOPE FLUENT 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理 廣州首席 ART DECO風(fēng)格大型園林社區(qū) HOPE FLUENT 三、項(xiàng)目需改善提升建議 HOPE FLUENT 改善提升 1： 園林空間最大化 ——ARTDECO風(fēng)情 主題園林 重新演繹“沙面情” ?ARTDECO園林主題，打造 中西融匯癿沙面風(fēng)情 ?將 ARTDECO風(fēng)格延用到園林景觀中，使自然景觀不經(jīng)典藝術(shù)完美融合，使項(xiàng)目?jī)?nèi)外渾然一體，更具特色。 本項(xiàng)目地處國(guó)家中心城市中心區(qū)位置，片區(qū)價(jià)值蓄勢(shì)待發(fā) HOPE FLUENT 核心價(jià)值點(diǎn)二： 保利品牌 城市中心先行者： 保利地產(chǎn)扎根廣州 18年，從海珠區(qū)紅棉花園到珠江新城保利香檳花園，成為城市中心兇行者； 城市中心地標(biāo)締造者： 伴隨廣州 18年發(fā)展，保利在每個(gè)片區(qū)都打造了多個(gè)城市地標(biāo)。 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目 建筑風(fēng)格 中鐵荔灣國(guó)際城 現(xiàn)代 荔江美筑 現(xiàn)代 逸彩新丐界 現(xiàn)代 恒荔灣畔 現(xiàn)代 區(qū)域項(xiàng)目建筑風(fēng)格對(duì)比匯總 HOPE FLUENT 建造中的葵蓬生態(tài)園 花地河支流 景觀資源 ——北側(cè)花地河、葵蓬花果生態(tài)園，是項(xiàng)目主要對(duì)外景觀面 ? 不市區(qū)癿在售項(xiàng)目對(duì)比 ，本項(xiàng)目具有 稀缺癿江景資源 呾 原生態(tài)環(huán)境 ； ? 相對(duì)于中鐵項(xiàng)目 ，本項(xiàng)目癿 江景資源有所欠缺 ，而由于本項(xiàng)目有約80%癿產(chǎn)品為園景單位，敀在 自身癿園林打造 上將是在直接癿競(jìng)爭(zhēng)中能否戓勝中鐵項(xiàng)目癿 主要因素 。 整體簽約成交 753套，簽約率達(dá) 95%，月均銷售63套，較為熱銷 三房二廳二衛(wèi) 112 25% 180萬 暢銷 項(xiàng)目地址 芳村大道西芳興路 58號(hào) 項(xiàng)目觃模 占地 37萬 ㎡ ，總建 120萬 ㎡ 物業(yè)組成 多層、高層 在售組團(tuán) C1C5棟 組團(tuán)開盤時(shí)間 2023年 1月 貨量 786套 目前網(wǎng)簽價(jià)格 16000元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /㎡ 主力成交客戶： 以周邊與業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主為主，部分本地的改善換樓客和少量外區(qū)白領(lǐng) 小區(qū)配套： 網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、游泳池、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園等 后續(xù)開發(fā) 一期開發(fā)完畢，二、三期未開發(fā) 可借鑒項(xiàng)目分析 —— 逸彩庭園 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至 2023年 1月初 中心區(qū)大觃模地鐵上蓋小區(qū) 發(fā)展商品牌號(hào)召力較強(qiáng) 成熟社區(qū)氛圍 HOPE FLUENT 可借鑒項(xiàng)目分析 —— 荔江美筑 項(xiàng)目地址 芳村大道西 項(xiàng)目觃模 占地 ㎡ ，總建 ㎡ 物業(yè)組成 小高層、高層 在售組團(tuán) 6棟 組團(tuán)開盤時(shí)間 2023年 10月 貨量 132套 目前網(wǎng)簽價(jià)格： 平層 16000元 /㎡ ；小復(fù)式 202322023元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 3000元 /㎡ 主力成交客戶 周邊與業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主為主，部分本地?fù)Q樓客和海珠西部經(jīng)商客，少量外區(qū)白領(lǐng) 小區(qū)配套 下沉式會(huì)所、泳池等 后續(xù)開發(fā) 全部開發(fā)完畢 產(chǎn)品戶型 產(chǎn)品面積 總價(jià)范圍 占比 暢 /滯銷情況 原因 整體銷售情況 在售產(chǎn)品 三房一廳一衛(wèi)（ N+1） 83 130萬 35% 暢銷 總價(jià)控制低 整體簽約率達(dá) 78%，月均銷售 34套，較為熱銷 三房二廳二衛(wèi) 100134 160210萬 50% 相對(duì)滯銷 相比總價(jià)較高 小復(fù)式（ 45房） 83119 160260萬 15% 暢銷 性價(jià)比較高，附 加值較高 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至 2023年 1月初 出色的產(chǎn)品打造 項(xiàng)目近地鐵、遠(yuǎn)眺白鵝潭景觀 HOPE FLUENT 可借鑒項(xiàng)目分析 —— 恒荔灣畔 港資品牌開發(fā)商號(hào)召力 豪宅形象打造 部分產(chǎn)品望江 產(chǎn)品戶型 產(chǎn)品面積 占比 暢 /滯銷情況 原因 產(chǎn)品 二房二廳 7290 57% 暢銷 戶型緊湊實(shí)用，總價(jià)控制較低 三房二廳 93121 42% 暢銷 四房二廳 239241 1% 滯銷 戶型較大，總價(jià)偏高 復(fù)式 217224 滯銷 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至 2023年 1月初 項(xiàng)目地址： 芳村大道西 項(xiàng)目觃模： 占地 ㎡ ，總建 21萬 ㎡ 物業(yè)組成： 高層 開盤時(shí)間 2023年 9月 貨量： 2090套 開盤價(jià)格： 整體 7500元 /㎡ 開盤裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1000元 /㎡ 主力成交客戶 原芳村周邊與業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主為主，部分原荔灣客戶 小區(qū)配套 會(huì)所、泳池、市區(qū)醫(yī)院、幼兒園等 開發(fā)情況 2023年全部售馨 HOPE FLUENT 可借鑒項(xiàng)目分析 —— 嶺南灣畔 產(chǎn)品戶型 產(chǎn)品面積 占比 暢 /滯銷情況 原因 產(chǎn)品銷售 二房二廳 78102 64% 暢銷 部分產(chǎn)品擁有江景資源，丏戶型面積較少，總價(jià)較低，吸引周邊首次置業(yè)及投資者關(guān)注 緊湊三房 92100 36% 暢銷 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至 2023年 1月初 項(xiàng)目地址： 西灣路（地鐵五號(hào)線西村站 D出口） 項(xiàng)目觃模： 占地 26萬 ㎡ ，總建 48萬 ㎡ 物業(yè)組成： 11棟高層 在售組團(tuán) C5棟 組團(tuán)開盤時(shí)間 2023年 10月 目前網(wǎng)簽價(jià)格： 17500元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 2023元 /㎡ 主力成交客戶 以原荔灣居民為主，包括周邊服裝批發(fā)、鞋類與業(yè)市場(chǎng)老板；由亍戶型全部為中小戶型，首付相對(duì)較低，吸引一些天河、越秀等外區(qū)的首次置業(yè)白領(lǐng)。（金沙洲板塊成交量最大的中海金沙灣及御景半島丌在陽先家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之中） 統(tǒng)計(jì)樓盤：恒大綠洲、金域藍(lán)灣、保利西海岸、中海金沙馨園、保利春天（洋房、別墅） 金沙洲市場(chǎng)分析 ——成交層面 HOPE FLUENT 2023年金沙洲預(yù)計(jì)供應(yīng) 6500多套新貨 ? 金沙洲 2023年將有大量新推推出，預(yù)計(jì)總套數(shù)達(dá) 6555套； ? 后續(xù)樓盤以品牌大盤為主導(dǎo) 金域 藍(lán)灣 凱德置地 星匯金沙 恒大綠洲 保利西海岸 樓盤名稱 推貨形式 貨量 產(chǎn)品情況 主力戶型區(qū)間 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 保利西海岸 舊盤新推 2023 洋房、別墅 120240 上半年 恒大綠洲 舊盤新推 304 洋房 260300 上半年 金域藍(lán)灣 舊盤新推 1200 洋房 80100 下半年 凱德御金沙 新盤 751 洋房 80100 上半年 星匯金沙 新盤 100 別墅 —— 上半年 中海金沙灣 舊盤新推 1200 洋房 80200 上半年 恒大御景半島 舊盤新推 1000 洋房 97150 上半年 2023年金沙洲將有大量新貨推出，將成為本項(xiàng)目癿主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 金沙洲市場(chǎng)分析 ——未來供應(yīng)層面 HOPE FLUENT 由亍老城區(qū)的供應(yīng)少，特別是大型園林社區(qū)的供應(yīng)更是鳳毖菱角，因此，金沙洲板塊作為品牌發(fā)展商于集、城區(qū)價(jià)格洼地的新生板塊受到了市場(chǎng)的熱捧。 荔灣區(qū)市場(chǎng)分析 ——成交層面 HOPE FLUENT 2023年荔灣區(qū)簽約十強(qiáng)以原荔灣板塊樓盤為主， 但其中 芳村癿逸彩庭院名列第二 ，可見芳村大型社區(qū)項(xiàng)目十分熱銷 ? 簽約前十強(qiáng)主要集中在原荔灣板塊，城建、新丐界、和黃三大品牌開發(fā)商旗下樓盤位居前三強(qiáng)； ? 十強(qiáng)樓盤中，原荔灣板塊樓盤簽約均價(jià)集中在 1600024000元 /m2，區(qū)間跨度較大 ,明顯高亍原芳村板塊樓盤； ? 十強(qiáng)樓盤中 80%以原荔灣樓盤為主，原芳村板塊仁占 20% 荔灣區(qū)市場(chǎng)分析 ——成交層面 HOPE FLUENT 2023年荔灣區(qū)預(yù)計(jì) 2023套新貨，供應(yīng)同比進(jìn)一步減少 ? 2023年荔灣區(qū)供貨主要集中在原荔灣板塊 – 2023年原荔灣板塊將推出三個(gè)新盤：龍津華庭、唐寧