【正文】 區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤(rùn)空間區(qū)域價(jià)值追求分析 是起家于豐臺(tái)、立足于豐臺(tái)的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受豐臺(tái)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即豐臺(tái)區(qū)域未來的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)決定了 區(qū)域價(jià)值追求空間的大小豐臺(tái)區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺(tái)的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會(huì) 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤(rùn)空間的重要因素企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤(rùn)空間在 “南城開發(fā) ”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺(tái)區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)首先從這兩個(gè)支柱行業(yè)開始。三、區(qū)域價(jià)值鏈分析結(jié)論：二、豐臺(tái)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值空間縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴(kuò)大有所不同。但土地提供不能跨越區(qū)域。房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動(dòng)。一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè)或者說，對(duì)綠色居住環(huán)境的追求會(huì)使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購買者，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來講，有必要進(jìn)行土地儲(chǔ)備，捕獲商機(jī)。?建設(shè)階段 ：綠化建設(shè)，用３年時(shí)間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實(shí)現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進(jìn)行。南城（豐臺(tái)）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)之一 ：北京城市建設(shè)的重點(diǎn)從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。目前有旅游涉外星級(jí)賓館 14家，旅游定點(diǎn)企業(yè) 22家，旅行社 20家。商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實(shí)力的連鎖公司紛紛在豐臺(tái)開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場(chǎng)也陸續(xù)出現(xiàn)。目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時(shí)期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建欣苑、誠(chéng)苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設(shè)步伐正在全面加快。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設(shè)計(jì)院，鐵道部二七機(jī)車廠、二七車輛廠、豐臺(tái)橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計(jì)和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的核心競(jìng)爭(zhēng)要素裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實(shí)力呈分化趨勢(shì)　　 豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺(tái)整體環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，從北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃的角度對(duì)豐臺(tái)區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析。 我國(guó)裝飾企業(yè) 90％以上為非國(guó)有企業(yè) 。　　我國(guó)旅游業(yè)近年來增長(zhǎng) 10％， 1997年以來遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。發(fā)展現(xiàn)狀：建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。預(yù)計(jì)到2023年，我國(guó)城市化將達(dá)到３５ ％左右，五年累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形 成。預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將從2023年的８．９４萬億元增長(zhǎng)至2023年的１ ２．５萬億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2023年的３．２６萬億元增長(zhǎng) 至2023年的４．３萬億元。年末，全市擁有四級(jí)及四級(jí)以上的建筑施工企業(yè) 1771個(gè)，比 1995年末增長(zhǎng) %。全市建筑施工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，比 1995年增長(zhǎng) %；竣工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，五年累計(jì)竣工 ，比 “ 八五 ” 期間增長(zhǎng) %。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重點(diǎn)工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面作出了重要的貢獻(xiàn)。危舊房改造市場(chǎng)缺口很大，對(duì)開發(fā)商來講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。今年， 宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，豐臺(tái)區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購房 。北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計(jì)開工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動(dòng)遷居民 18． 4萬戶，取得了一定成效。（ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改 —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號(hào)）。2023年 3月，北京市政府實(shí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬平方米左右；對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180萬平方米，二、三級(jí)市場(chǎng)年供應(yīng) 150萬平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬平方米。北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測(cè)，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每年約需住房 900多萬平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬平方米。北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋求政府支持。三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的各項(xiàng)政策還不完善從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前對(duì)開盤的不同的項(xiàng)目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個(gè)人購房?jī)纱箢悺１本┦信鷾?zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。經(jīng)過近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依《建設(shè)事業(yè) “十五 ”計(jì)劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)四、區(qū)域分布 2023年奧運(yùn)為寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī)租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場(chǎng)需求 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析北京市寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng) 市場(chǎng)供應(yīng)：因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值追求中，開發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤(rùn) 。從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。對(duì)于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行市場(chǎng)分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。售 ”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費(fèi)的市場(chǎng)信息房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)隨著住房體制的不斷改革，居民個(gè)人將取代集團(tuán)購房成為房地產(chǎn)中住宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體。??????????????????????自由資金 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房?jī)r(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。 21世紀(jì)初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場(chǎng)尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)）信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。這種新觀念是全方位的，包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營(yíng)銷、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了北京房地產(chǎn)人才的成長(zhǎng)。 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思；運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 1．土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高； 公有住房市場(chǎng)化改革接近完成。改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。 2. 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景一、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)整體發(fā)展前景看好 以中國(guó)加入 WTO和北京申奧成功為契機(jī)，以及《中國(guó) “十五 ”建設(shè)計(jì)劃》提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國(guó)即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對(duì)商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)有所反映。個(gè)人購房已成為住宅市場(chǎng)主力軍 ： 2023年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個(gè)人的達(dá)到２２１．３萬平方米，同比增長(zhǎng)１７．８％。全國(guó)商品住宅平均售價(jià)為 2138元，同比增長(zhǎng) %，其中北京增幅達(dá)到 ％。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長(zhǎng)８．５％和７．１％。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 ％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。萬通、萬科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢(shì)逼人。而且政府有關(guān)部門將開展對(duì)閑置建設(shè)用地、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。對(duì)北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。投資資金來源多元化 ： 隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國(guó)家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這客觀上就要求國(guó)家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。?申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機(jī) ： 奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動(dòng)建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。?中國(guó)的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期： 根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃及2023年發(fā)展規(guī)則》的預(yù)測(cè)，今后５ １０年，我國(guó)建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。即居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化?第六部分則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。 其次， 在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對(duì) 企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告征求意見稿企業(yè)2023年 11月報(bào)告說明本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開，對(duì) 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。?中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期 ： 新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場(chǎng)發(fā)展空間。但加入 WTO，中國(guó)企業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)策略等都對(duì)小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。到 2023年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米。宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)劃分說明：裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明細(xì)的分析，對(duì)于建筑和裝修裝飾只做出主要