博志成房地產(chǎn)法務能力提升(一)-拿地-全文預覽
【正文】 購方辦理開發(fā)手續(xù)相聯(lián)系（四證的辦理，規(guī)劃變更）一般不會有存貨的問題，但有在建工程的處理。 收購部分股權(quán)：雙方在今后操盤中的安排 :私募方式 ? 案例：融金合作，山東威海項目合作，七棵樹合作，山東恒大合作。 ? 案例： ? a、貴陽項目：附近有一火葬場。 ? 雖然收購成本很高，土地增值稅，按原成本扣除。 ? 案例 :RQ公司，收購中裁員，勞動補償糾紛，又回聘部分核心人員。 ? 因債務產(chǎn)生的抵押，對外擔保，工程款優(yōu)先受償。 土地開發(fā)程序問題 ? 土地處于什么階段：有意向，有土地合同，有土地證或其他四證，工程在建，完工，爛尾樓。 ? 天津項目，股東中有信托基金，不同意再融資抵押。 ? 如長春項目，出售方的國家資產(chǎn)管理公司，只能資產(chǎn)方式出售。 ? 增值額超過扣除項目金額 100％ 200％的部分，稅率為 50％。 ? 完成投資總額達到 25%。 ?國土資源部辦公廳于 2023年 9月 20日下發(fā)的 《 關(guān)于軍用土地轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的復函 》 (國土資廳函 [2023]543號 )經(jīng)營性的軍用土地使用權(quán)出讓，一律按規(guī)定采用招標拍賣掛牌方式。鼓勵具備條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃的前提下，將存量集體建設用地通過自建或作價出資 (入股 )等方式用于多層標準廠房建設。 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風險 劃撥土地、工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 10 看土地出讓合同，有的土地出讓合同約定了“改變用途必須收回”的條款，就不能直接變更用途了； ，一般而言政府收儲優(yōu)先，如果地方政府決定收儲，則由政府收購； ，可以與國土局簽定變更協(xié)議，補交出讓金用途差（一般通過評估確定） ?《 標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） 》 、 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） 》 國土資源布 2023年 5月 31日發(fā)布 ?《 寧波關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進土地節(jié)約集約利用的意見（試行） 》 二 ○一 ○年八月十七日 ?山東省實施 《 中華人民共和國土地管理法 》 辦法（ 2023年 11月 25日） ?《 濟南市關(guān)于出讓土地改變用途等土地使用條件補繳土地 出讓金問題的通知 》 濟國土資字［2023］２０５號 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風險 集體建設用地流轉(zhuǎn) 11 ?2023年國務院 《 關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定 》 ?《 關(guān)于上海市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點意見 》 ?《 廣東省集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 》 ?《 河北省集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行） 》 ?《 無錫市集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法 》 ?《 煙臺市集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法 》 ?山東省政府辦公廳下發(fā) 《 關(guān)于進一步推進節(jié)約集約用地的意見 》 推進集體建設用地使用制度改革，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。 3 前言 ? 法律是商業(yè)經(jīng)驗與模式的積累和總結(jié) ? 律師是研究和設計商業(yè)模式的專家 ? 正確的商業(yè)模式促進企業(yè)發(fā)展、推動經(jīng)濟進步 4 前言 ?房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段 5 拿地 建設 銷售 物業(yè)管理 前言 最高法院審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 最高法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋 最高法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 最高法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 6 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風險 7 出讓 劃撥 收購 變性 一二級聯(lián)動 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風險 以出讓方式取得土地 8 ?《 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 （國土資源部令第 11號 ,自 2023年 7月 1日起施行） 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓 ?《 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定 》 （國土資源部第 39號令，自2023年 11月 1日起施行） 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及峽口 一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 研究行業(yè)政策 ? 對企業(yè)投資決策提供前瞻性，戰(zhàn)略性、方向性意見，如在收購進入新的行業(yè)時研究國家對該行業(yè)的政策、規(guī)制和政策預期。 （一）國家機關(guān)用地和軍事用地 （二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地 （三）國家 重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。依法鼓勵集體建設用地使用權(quán)人以土地使用權(quán)聯(lián)營、入股等形式興辦企業(yè)，盤活利用閑置和低效用地。 ?1995年 5月 16日，參謀部、總政治部、總后勤部聯(lián)合頒布 《 軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定 》 報總后勤部審批。 投資數(shù)額超出預計 實際建筑面積減少 實際面積超出規(guī)劃面積 違反規(guī)劃開發(fā)建設 未足額交納出資 以房屋預售款充抵投資參與利潤分配 二、房地產(chǎn)合作開發(fā) 以房地產(chǎn)合作開發(fā)為名的其他行為 18
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