【正文】 ?04年之前，普通消費(fèi)者?0406年，年輕新興企業(yè)白領(lǐng)和中產(chǎn)之家?06年至今，中高管、高級(jí)白領(lǐng)、富人板塊內(nèi)二手房情況姚家園路朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)路京通快速路東四環(huán) 青年路十里堡路北京星河灣 (230平米 520萬(wàn) )23000元 /平方米萬(wàn)科東第 (163平米 326萬(wàn) )20230元 /平方米合生橄欖季 (163平米200萬(wàn) )12300元 /平方米東岸 (81平米 106萬(wàn))13000元 /平方米A ZTOWN(135平 162萬(wàn))12023元 /平方米青年匯 (38平米 50萬(wàn))13000元 /平方米泛海國(guó)際 (121平米 168萬(wàn) )14000元 /平方米華紡易城 (108平米125萬(wàn) )11600元 /平方米潤(rùn)楓水尚 (83平米125萬(wàn) )15000元 /平方米東區(qū)國(guó)際 (172平米 206萬(wàn) )12023元 /平方米東恒時(shí)代 (一期 61平米90萬(wàn) ) 15000元 /平方米 目前在選取的這幾個(gè)項(xiàng)目中，二手房?jī)r(jià)格均在 12023元每平方以上，平均在每平方米1400015000元左右，價(jià)格較高市場(chǎng)環(huán)境分析 —— 小結(jié)項(xiàng)目多為普通住宅和公寓，開發(fā)規(guī)模較大，供應(yīng)量較大各項(xiàng)目主力戶型為 100200平方米兩居室，適合兩三口之家居住各項(xiàng)目現(xiàn)銷售均價(jià)均在 12023元 /平方米以上，板塊內(nèi)各項(xiàng)目現(xiàn)銷售加權(quán)平均價(jià)為 21828元 /平方米，總價(jià)多在 150300萬(wàn)元區(qū)間內(nèi)，價(jià)格相對(duì)較高精裝修的項(xiàng)目較多，且裝修標(biāo)準(zhǔn)均達(dá)到1500元 /平方米以上，精裝標(biāo)準(zhǔn)較高各項(xiàng)目規(guī)劃配套面積約 ，多為商業(yè)和會(huì)所為主，也有部分酒店和學(xué)校、幼兒園，配套設(shè)施不斷完善各項(xiàng)目現(xiàn)階段銷售均以達(dá)到 80%以上，并有 3個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)階段已經(jīng)售罄，整體銷售狀況較好區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格均在 12023元每平方以上，平均在每平方米 1400015000元，區(qū)域價(jià)值提升北京與外地客戶數(shù)量基本持平以自住為主，約占 70%以上購(gòu)買客戶以在 CBD工作的中高管、高級(jí)白領(lǐng)居多，有部分中央電視臺(tái)工作和娛樂明星客戶收入較高客戶年齡多數(shù)在 2540歲之間，工作繁忙家庭結(jié)構(gòu)主要為兩三口家庭自主客戶多數(shù)把此地作為第一居所供給特征 需求特征朝青板塊銷售旺盛，區(qū)域價(jià)值提升典型個(gè)案分析典型個(gè)案分析3AZ town(愛這城 )216。此后，北京星河灣、逸翠園、和 AZ Town相繼上市，朝青板塊成為京城樓市最受關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域之一。 朝青板塊 發(fā)展初期 ，大部分項(xiàng)目 檔次偏低 。 由于特殊的地理位置和區(qū)域?qū)傩?，朝?yáng)區(qū)現(xiàn)已成為北京市發(fā)展最快，最好的行政區(qū)朝陽(yáng)區(qū)現(xiàn)狀n 龍頭地位 朝陽(yáng)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐年穩(wěn)步提高， GDP年增長(zhǎng)率除 01年、 05年外均 高于 北京市 GDP年增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于北京市的平均發(fā)展，對(duì)北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展啟到 帶動(dòng)作用朝陽(yáng)區(qū)現(xiàn)狀n 龍頭地位 朝陽(yáng)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展逐年穩(wěn)步提高，房地產(chǎn)投資總額 不斷升高 ， 06年房地產(chǎn)投資總額占北京市整體房地產(chǎn)投資總額的比例已近 30%，朝陽(yáng)區(qū)商品房均價(jià)近年均高于北京市房地產(chǎn)均價(jià) —— 區(qū)域發(fā)展水平高于北京市的平均發(fā)展水平，所以朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于北京地區(qū)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟到 風(fēng)向標(biāo) 的作用n CBD動(dòng)力 位于朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)的北京中央商務(wù)區(qū)（ CBD），占地僅 ，但隨著近年經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展， CBD已經(jīng)成為了朝陽(yáng)區(qū)，甚至北京市發(fā)展的核心動(dòng)力，帶動(dòng)CBD周邊區(qū)域的價(jià)值提升，由此標(biāo)簽 “ 后 CBD” 、 “ 泛 CBD” 、 “ CBD后花園 ”等的地區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。分布著 146個(gè)外國(guó)駐華使館和國(guó)際組織機(jī)構(gòu)，在中國(guó)對(duì)外交往中發(fā)揮著重要作用。 時(shí)期一： 1999年 2023年，朝青板塊區(qū)域發(fā)展為從倉(cāng)儲(chǔ)用地調(diào)整為居住用地，住宅開發(fā)區(qū)域主要集中在朝陽(yáng)北路以南地區(qū)，項(xiàng)目多以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅為主，但已經(jīng)出現(xiàn)朝陽(yáng)園這樣的高檔涉外公寓項(xiàng)目。 上市時(shí)間 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 (m2) 地址 類型2023年 珠江羅馬嘉園 600000朝陽(yáng)北路與青年路交口 普通住宅疊彩園 70000 朝陽(yáng)路 普通住宅炫特區(qū) 300000 十里堡路 普通住宅2023年 中水金海嘉苑 40000 姚家園路 普通住宅青年匯 320230 朝陽(yáng)北路與青年路交口 普通住宅華紡易城 500000 青年路 普通住宅東岸 210000 朝陽(yáng)北路 普通住宅朝陽(yáng)捷座 40000 十里堡路 普通住宅n興起階段 0 04年朝青板塊主要上市樓盤基本信息表 朝青板塊發(fā)展歷程數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上市時(shí)間 項(xiàng)目名稱規(guī)模(m2) 地址 類型2023年 國(guó)美第一城 1000000 青年路 普通住宅朝陽(yáng)嘉園 500000 十里堡路 普通住宅特區(qū) 808 35000 十里堡路 普通住宅酷特區(qū) 30000 十里堡路 公寓CASA（天天朝陽(yáng)） 30000 朝陽(yáng)路 普通住宅北京星河灣 600000 朝陽(yáng)北路 公寓逸翠園 360000 姚家園路 普通住宅等天鵝灣 460000 朝陽(yáng)北路 公寓AZ Town 450000 十里堡路 公寓n爆發(fā)階段 05年朝青板塊主要上市樓盤基本信息表 朝青板塊發(fā)展歷程數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 時(shí)期三： 05年，國(guó)美第一城百萬(wàn)大盤上市熱銷，朝青板塊成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。除北京星河灣、珠江羅馬嘉園、 AZ Town、青年匯、東岸等項(xiàng)目的后期產(chǎn)品之外，潤(rùn)楓水尚、金隅風(fēng)麟洲等項(xiàng)目都陸續(xù)上市。 物業(yè)公司：北京新昌金網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理有限公司216。 容積率： 216。屬于朝青版塊的核心商業(yè)區(qū) (以華堂商場(chǎng)為中心 )216。項(xiàng)目在華堂商場(chǎng)的東邊，從小區(qū)步行需 10分鐘，購(gòu)物條件便利；216。附近沒有知名大醫(yī)院，最近的民航醫(yī)院距小區(qū)東 2公里；216。到地鐵需要穿越鐵道，有不安全隱患；AZ town周邊華堂商場(chǎng)華堂商場(chǎng)十里堡車站，對(duì)面是肯德基十里堡車站，對(duì)面是肯德基云柏鞋城和郭林家常菜云柏鞋城和郭林家常菜112總站總站麥當(dāng)勞和服裝城麥當(dāng)勞和服裝城朝陽(yáng)路正在施工，將是雙向 4車道規(guī)劃及配套百貨商場(chǎng)5萬(wàn)平米 商務(wù)會(huì)所約為 7萬(wàn)平米幼兒園4300平米公園1萬(wàn)平米7 7 會(huì)所AZ town二期朗士公館二期朗士公館一期悠客公寓一期悠客公寓項(xiàng)目住宅分為二期u一期名為