【正文】 或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。 2023年12月，甲公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓出租給乙企業(yè)使用。轉(zhuǎn)換日，公允價值小于賬面值的，按其差額，借記“ 公允價值變動損益 ”科目，轉(zhuǎn)換日，公允價值大于賬面值的，按其差額，貸記“ 資本公積 — 其他資本公積 ”科目。 2023年 12月 31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為 4 300萬元 。轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“ 公允價值變動損益 ”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“ 資本公積 —其他資本公積 ”科目，原已計提 跌價準(zhǔn)備 的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)存貨跌價準(zhǔn)備。 【 例 810】 2023年 10月 15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。 2023年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 2023年 4月 15日，為期 5年。 【 例 88】 甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)， 2023年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 2023年 4月 15日。該項房地產(chǎn)賬面價值為 3 765萬元，其中，原價 5 000萬元，累計已提折舊 1 235萬元。 (2) 作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租， 轉(zhuǎn)換日 應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。 ? 自用土地使用權(quán)停止自用，用于資本增值。 企業(yè) 有確鑿證據(jù) 表明房地產(chǎn) 用途發(fā)生改變 ，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 該寫字樓的原價為 9 000萬元， 已計提折舊 270萬元 ，賬面價值為 8 730萬元 。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的 差額 ， 調(diào)整 留存收益。由于寫字樓所在的地區(qū)存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，甲公司決定采用公允價值計量模式對該項出租的寫字樓進行后續(xù)計量。 【 例 85】 甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。 二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) （二）會計處理原則 不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷。 20247。假設(shè)這棟辦公樓的成本為 1 800萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為 20年，預(yù)計凈殘值為零。 存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng) 按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進處理 。 如對投資性房地產(chǎn)進行日常維修發(fā)生的一些支出。 3 000)]=200(萬元 ) 借：投資性房地產(chǎn) — 廠房 10 000 000 貸：在建工程 10 000 000 借：投資性房地產(chǎn) — 土地使用權(quán) 2 000 000 貸：無形資產(chǎn) — 土地使用權(quán) 2 000 000 四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。 2023年 11月 1日，三棟廠房同時完工 (達到預(yù)定可使用狀態(tài) )。 采用成本模式計量的，應(yīng)按確定的實際成本，借記“ 投資性房地產(chǎn) ”，貸記“ 在建工程 ”或“ 產(chǎn)品開發(fā) ”科目。假設(shè)不考慮其它因素，甲企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量。 在采用 公允價值模式 進行后續(xù)計量下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“ 投資性房地產(chǎn)” 科目下設(shè)置“ 成本” 和 “公允價值變動” 兩個明細科目，按照外購的土地使用權(quán)和建設(shè)物發(fā)生的 實際成本 ，計入投資性房地產(chǎn)成本。 三、投資性房地產(chǎn)的初始計量 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照實際成本進行初始計量。直接指定為以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債公允價值變動形成的應(yīng)計入當(dāng)期損益的利得或損失，也在本科目核算。借方登記企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)的成本，貸方登記投資性地產(chǎn)的轉(zhuǎn)出成本。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。 ? 自用房地產(chǎn) 為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而 持有的房地產(chǎn)。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍 投資性房地產(chǎn)的范圍包括： 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 已出租的建筑物 財本 11112 已出租的土地使用權(quán) ，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征和范圍 一、投資性房地產(chǎn)的概念及特征 ? 投資性房地產(chǎn)的特征： 投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動 投資性房地產(chǎn)的主要形式是 出租建筑物 、 出租土地使用權(quán) ，這實質(zhì)上屬于一種渡讓資產(chǎn)使用權(quán)行為。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。 在我國土地國家或集體所有，企業(yè)只能取得使用權(quán)。 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。但同一企業(yè)只能采取一種模式對所有房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式進行后續(xù)計量。 已出租的建筑物 ，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。 自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時明確用于對外出租或資本增值，才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) （ 1） “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目，該科目核算投資性房地產(chǎn)的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。 核算投資性房地產(chǎn)使用的會計科目 （ 2） “ 公允價值變動損益 ”科目，核算企業(yè)交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債，以及采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)、衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)中公允價值變動形成的應(yīng)計入當(dāng)期損益的利得或損失。 本科目應(yīng)當(dāng)按照 交易性金融資產(chǎn) 、 交易性金融負(fù)債 、 投資性房地產(chǎn) 等進行明細核算 。購入時借記“ 投資性房地產(chǎn) ”，貸記“ 銀行存款 ”科目。 4月 5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款 1 200萬元。 建造過程中發(fā)生的 非正常性損失 ，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) =[600 (1 000247。 參考 例 7 72 費用化后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時 計入當(dāng)期損益 。 第三節(jié) 投資性