【正文】 委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權 2／ 3 以上通過。業(yè)主大會履行下列職責： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案， 并監(jiān)督實施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： （一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； （ 二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會 議，行使投票權； （五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 在前期物業(yè)管理階段是由開發(fā)商以大業(yè)主的身份制訂的，稱為業(yè)主臨時公約 ， 業(yè)主臨時公約規(guī)定了物業(yè)買受人在使用物業(yè)時候必須遵守的條件，通常本物業(yè)的第一個買受人簽字后即生效 ， 至業(yè)主大會制訂業(yè)主公約后失效。 業(yè)主公約是由業(yè)主大會制定，須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權 2／ 3 以上通過。 業(yè)主公約與業(yè)主臨時公約 業(yè)主公約是業(yè)主對物業(yè)使用、維護以及管理等方面的權利義務的具體約定。 以上所說的是公共合同，由物業(yè)公司與代表全體業(yè)主的開發(fā)商或業(yè)主委員會簽定，所約定的也往往是物業(yè)管理的公共服務關系。 物業(yè)管理服務成本 物業(yè)管理服務成本通常包含以下項目： ①管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費 ②公共設施、設備正常運行、維修及保養(yǎng)費 ③綠化管理費 ④清潔衛(wèi)生費 ⑤保安費 ⑥辦公費 ⑦固定資產(chǎn)折舊費 ⑧法定稅費 ⑨物業(yè)保險費 ⑩維修基金范圍應支出費用 物業(yè)管理合同 物業(yè)管理合同是業(yè)主或物業(yè)的開發(fā)商與物業(yè)公司之間為明確各自責權利關系、按照經(jīng)濟合同原則簽定的具有法律效力的契約性文件。 業(yè)主 與物業(yè)管理企業(yè)可以采用包干制和酬金制等形式約定物業(yè)管理服務費用。 委托性的特約服務是 為滿足物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務；通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權人、使用人又提出該方面的需求，此時物業(yè)公司為滿足其需求而提供的服務。一級資質(zhì)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目，二級資質(zhì)企業(yè)可以承接 30 萬平米以下住宅項目 和 8 萬平米以下非住宅項目，三級資質(zhì)企業(yè)可以承接 20 萬平米以下住宅項目和 5 萬平米以下非住宅 項目的物業(yè)管理業(yè)務。這說明 “ 前期物業(yè)管理 ” ，有別于一般意義的物業(yè)管理一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而 “ 前期物業(yè)管理 ” 僅存在于業(yè)主委員會成立之前。 現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于 19世紀末的美國 ,建筑機械等技術的發(fā)展使裝有電梯的高層樓宇出現(xiàn)之后 ， 這類建筑附屬設備多 ,結構復雜 ,需要專業(yè)性很強的日常養(yǎng)護、維修 。但是， 物業(yè)管理是一項目服務性的工作， 物業(yè)管理服務 的對象是 “人” ，歸根結底是為“人”服務。狹義的含義則指樓宇的維修及相關機電設備和公共設施的管護，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。 什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理是順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生的產(chǎn)物，它與房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展息息相關 、 相互作用。關于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的 房屋 ； (2)與這些 房屋 相配套的設備和市政、公用設施； (3)房屋 的建筑 (包括內(nèi)部的多項設施 )和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞（ Real estate 或 Real property）。 它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。 廣義的物業(yè)管理泛指一切有關房地 產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務。 物業(yè)管理的對象是“物業(yè)”，也就是房地產(chǎn)和附屬設備設施及相關場地；物業(yè)管理能夠使物業(yè)得到良好的