【正文】 辦理最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時，一定要注意合同中是否有最高債權(quán)額的約定，如果沒有約定或者約定不明，絕對不能為其辦理最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記。其二，被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額。為了使登記機構(gòu)能夠有效的判斷當(dāng)事人之間存在此種合意，本條第2 項規(guī)定，抵押人與抵押權(quán)人必須向登記機構(gòu)提交同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。如果當(dāng)事人不能提供這些證明材料，登記機構(gòu)將無法判斷要納入到最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍的某一債權(quán)是否存在。而第三種情形，房屋登記機構(gòu)辦理的是一般抵押權(quán)的變更登記。但是，如果是第三種情形，由于最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，此時該最高額抵押權(quán)實際上已經(jīng)變?yōu)橐话愕盅簷?quán)，當(dāng)事人再申請將最高額抵押權(quán)設(shè)立之前的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍，實際上就相當(dāng)于變更一般抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，此時，必然影響后順位抵押權(quán)人的利益?！　?. 最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保債權(quán)范圍的具體情形　　實踐中，當(dāng)事人要將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保債權(quán)范圍的情形可能包括三種：其一，在申請最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記時，就要求將該已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。在《物權(quán)法》起草的過程中，就最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)能否納入擔(dān)保的債權(quán)范圍，曾有一定的爭議?！　∪?、將已經(jīng)存在的債權(quán)納入到最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍時應(yīng)當(dāng)辦理的登記　　《辦法》第52 條規(guī)定：當(dāng)事人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料。(2)債務(wù)人履行債務(wù)的期限。例如，《辦法》第51 條第4 項就明確規(guī)定，申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交最高額抵押合同?！段餀?quán)法》要求抵押合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式，主要原因有兩點：首先，抵押涉及的財產(chǎn)數(shù)額較大，法律關(guān)系比較復(fù)雜，而且要在一段時間內(nèi)為債權(quán)擔(dān)保。其他必要材料。申請人的身份證明。如果當(dāng)事人提交的主合同并不能夠在一定期間內(nèi)引發(fā)債權(quán)的連續(xù)發(fā)生，而只是會發(fā)生某一個特定的債權(quán)，那么這個合同就不屬于《辦法》第51 條第5 項的規(guī)定?？墒?，最高額抵押權(quán)設(shè)立登記中的主合同卻非常特殊，它是一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料”。例如，甲銀行與乙企業(yè)之間簽訂一份抵押借款合同，約定甲銀行向乙企業(yè)貸款1000 萬元，用于設(shè)備改造，乙企業(yè)以其廠房一棟向甲銀行設(shè)定一般抵押權(quán)。正是由于最高額抵押合同中具有上述兩項特殊條款，《辦法》第53 條才明確規(guī)定：對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項外，登記機構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)”?！　?2)債權(quán)確定期間條款。然而，要判斷一個合同究竟是設(shè)立一般抵押權(quán)的合同，還是設(shè)立最高額抵押權(quán)的合同，重要的是看其中是否存在以下兩項比較特殊的條款：　　(1)最高債權(quán)額限度條款。(六)其他必要材料”。(二)申請人的身份證明。再如，《物權(quán)法》第186 條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”?！　∽罡哳~抵押權(quán)與一般抵押權(quán)都屬于廣義的抵押權(quán)范疇，二者在登記上存在很多共同的地方，正因如此，《物權(quán)法》第207 條才規(guī)定：最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定”。盡管在《擔(dān)保法》中就對最高額抵押權(quán)做出了規(guī)定，但是由于其規(guī)定過于簡單，因此在以往的房屋登記實務(wù)中，以房屋設(shè)立最高額抵押權(quán)登記的情形相對較少，一些房屋登記機構(gòu)人員對此了解較少，甚至存在錯誤的認識，因此有必要將最高額抵押權(quán)設(shè)立登記與一般抵押權(quán)設(shè)立登記做一比較，以便登記機構(gòu)工作人員能夠正確辦理最高額抵押權(quán)設(shè)立登記業(yè)務(wù)。所以，當(dāng)事人在以房屋設(shè)定最高額抵押權(quán)時，也應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立最高額抵押合同。例如，《辦法》第43 條規(guī)定：申請抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)登記申請書。(五)主債權(quán)合同。依據(jù)《擔(dān)保法》第93 條的規(guī)定，最高額抵押合同與設(shè)定一般抵押權(quán)的抵押合同，都可以是單獨訂立的書面合同，包括當(dāng)事人之間具有抵押擔(dān)保性質(zhì)的信函、傳真等，也可以是主合同中的抵押擔(dān)保條款。所以，房屋登記機構(gòu)在辦理最高額抵押權(quán)登記時，一定要認真審查最高額抵押合同中是否有對最高債權(quán)額限度的明確約定，如果沒有約定或者約定不明確，登記機構(gòu)不應(yīng)核準(zhǔn)登記。如果沒有約定或約定不明，則依據(jù)《物權(quán)法》第206 條第2 項，抵押權(quán)人或者抵押人可以自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)。在房屋上設(shè)立一般抵押權(quán)時，當(dāng)事人提交的主合同都是產(chǎn)生特定債權(quán)的合同，也就是說，無論當(dāng)事人之間的債權(quán)合同是借款合同、買賣合同，還是其他合同，該合同產(chǎn)生的債權(quán)數(shù)額都是已經(jīng)特定的。但是，無論如何一般抵押權(quán)設(shè)立登記中主合同發(fā)生的債權(quán)都是