商業(yè)地產(chǎn)：混沌時代的解決之道-全文預(yù)覽
【正文】 的商業(yè)空間。 * 缺乏精品類餐廳：區(qū)域內(nèi)缺少面積中等、格調(diào)較高的“精品類餐廳”，適合快節(jié)奏人群的快餐廳也有較大需求空間。KTV、咖啡廳、電影院在此區(qū)域?qū)⒂袕V泛的增長空間。同時，區(qū)域內(nèi)也缺少大型綜合超市。這一結(jié)果表明目標區(qū)域是一個高素質(zhì)人口的聚居區(qū)，并從一個點上印證了媒體對中關(guān)村的“智力高地”的稱謂。 * 人口素質(zhì)高，且多為上班白領(lǐng)。有更多的可支配收入用于消費。戴德梁行為本項目提供了從前期項目商業(yè)顧問到后期的招商代理工作，跟蹤服務(wù)時間約三年，協(xié)助客戶確立了項目之定位方向，并為項目成功引入了金瑤百貨、好麗友影城等主力店商家及眾多品牌?！爸嘘P(guān)村廣場購物中心”案例 商場就模式分類可分為購物中心與百貨公司。但是，高檔品牌，尤其是奢侈品品牌，面向的是窄眾人群，所以相當多的奢侈品品牌在某個城市僅會開一家店，如Gorgio、Armani在北京目前也僅在王府飯店設(shè)店。 ② 高檔次定位面臨的挑戰(zhàn)如在引入酒吧、KTV等主要夜間營業(yè)的業(yè)態(tài)時要相對謹慎，因為其與服裝等主要依靠白天人流實現(xiàn)銷售的業(yè)態(tài)互動性相對不強。 ① 綜合性定位的難度麥當勞是最善于與顧客建立感情聯(lián)系的商家。 ③ 情感提升 從外部挖掘價值、尋找機會是一種經(jīng)典的定位手法，但其實在同質(zhì)化嚴重的當代商業(yè)社會，越來越多的定位思維開始從項目自身內(nèi)部的特征價值上反省，充分利用建筑本身的特質(zhì)來進行區(qū)別定位被越來越多地采用。 商業(yè)地產(chǎn)項目不單單是一座建筑體，而應(yīng)該被看作是有情感、有個性、有主張的生命體。從世界范圍看，沃爾瑪、好事多、弗雷德斯等，都是以低價定位贏得市場的零售商。 ④低價定位便捷定位成功有兩個要素：一是此位置是目標顧客能夠便利到達的位置；二是購物中心的貨品應(yīng)該是針對目標顧客偏好而組合的業(yè)態(tài)及品牌。 ③便捷定位舊有項目的遲緩反應(yīng)為新興項目留出了機會，在太原銅鑼灣廣場的策劃顧問工作中，戴德梁行針對城市的新興人群，做出了“年輕時尚生活街區(qū)”的流行定位，使這里迅速成為太原流行消費的中心場所。 依據(jù)購物中心業(yè)態(tài)組合的不同，在豐富定位下可細分為“主題化定位”與“綜合性定位”。因此，20萬平方米與2000平方米的商業(yè)面積都能實現(xiàn)豐富性的定位。 ①豐富定位但初始定位時的錯位卻可能使后續(xù)工作的鏈條發(fā)生斷裂，銷售、經(jīng)營管理中稍有不慎，便會陷入不可想象的困境。 商業(yè)地產(chǎn)：混沌時代的解決之道據(jù)戴德梁行的研究預(yù)測，至2007年，北京商鋪面積的供應(yīng)量仍將快速增長的趨勢，投資行為亦將會繼續(xù)存在并可能進一步發(fā)展擴大。 然而相應(yīng)的市場秩序尚未完全建立，各種業(yè)態(tài)在混沌的市場秩序下都有生存和發(fā)展的機會。 豐富定位不是要為顧客提供最多的商品，而是要在合理范圍內(nèi)為顧客創(chuàng)造充分選擇的機會。而在國內(nèi)的商業(yè)市場，目前在大部分城市中占據(jù)主導(dǎo)地位的仍是由國有百貨商場延續(xù)下來的傳統(tǒng)百貨，其中的貨品、布局方式等零售組合都是針對年齡較大的人群。 便捷定位的購物中心是指能夠在方便的位置為目標顧客提供針對性購買機會的商業(yè)項目。 在國內(nèi)人均收入水平相對不高、對價格敏感度相對較高的現(xiàn)狀下，低價定位將會對顧客產(chǎn)生強勁的吸引力。 如果一個商業(yè)項目，對于顧客能夠產(chǎn)生一種“希望得到重復(fù)消費體驗”的情感驅(qū)動力，那么，這個項目無疑將能夠牢固鎖定顧客，具有極大的競爭優(yōu)勢。 綜合性定位開發(fā)時會遇到很多硬性的障礙，如目前國內(nèi)休閑娛樂客戶資源相對缺乏，規(guī)劃面積過大在招商時難以實現(xiàn)；又如餐飲娛樂類業(yè)態(tài)租金承受力相對較低，即使有可能大面積引入，整體租金收益較低的局面也
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