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【正文】 似房地產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相類(lèi)似的房地產(chǎn)——估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)：一個(gè)具體項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)——前提：交易市場(chǎng)已經(jīng)形成——比準(zhǔn)價(jià)格理論依據(jù)：替代原理公式：待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格交易情況修正系數(shù)估價(jià)期日修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)二、適用條件與對(duì)象適用：房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。 （三）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三、項(xiàng)目本體分析（一）地塊及周邊環(huán)境? 概況：項(xiàng)目位于北京城市中心區(qū)，南二環(huán)以?xún)?nèi)，西二環(huán)與西三環(huán)之間。另一方面，居住人群綜合素質(zhì)和文化的提升，也帶動(dòng)了區(qū)域的房?jī)r(jià)一路攀升（2）本區(qū)需求狀況分析馬連道茶城的新定位，使馬連道地區(qū)有了獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)支撐，大批中高層管理人員和就業(yè)人員都選擇在此置業(yè)；另一方面，馬連道地區(qū)憑借良好的整體環(huán)境和較高的樓盤(pán)品質(zhì)，得到了很多外籍人士特別是韓國(guó)人的青睞，也產(chǎn)生了較大的購(gòu)房需求。 “多功能區(qū)”是指德勝科技園和廣安產(chǎn)業(yè)園為輻射區(qū)，以白塔寺地區(qū)、西單商業(yè)區(qū)和南鬧市口地區(qū)為配套區(qū)，集中發(fā)展金融及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。一核一帶多功能區(qū)一核”指的是金融核心。其范圍是上版總體規(guī)劃市區(qū)范圍加上回龍觀(guān)與北苑北地區(qū)，面積約1085平方公里。兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門(mén)頭溝的“西部發(fā)展帶”。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回升加快，企業(yè)家對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好 工業(yè)生產(chǎn)增速快速提升，企業(yè)效益大幅度增長(zhǎng) 消費(fèi)名義增速保持穩(wěn)定，實(shí)際增速有所回落 固定資產(chǎn)投資增速放緩，民間投資增速加快 對(duì)外貿(mào)易恢復(fù)至
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