東坡金城項目商業(yè)計劃書-全文預覽
【正文】 302層1064㎡15－2012－153層㎡10－158－12五號樓1層㎡25－3018－222層724㎡12－1510－15六號樓1層㎡25－3018－222層㎡12－1510－15七號樓1層㎡25－3018－222層㎡12－1510－15九號樓1層㎡9595 價格面議整體租賃2層㎡3層㎡4層㎡十號樓1層㎡18－2215－20臨街和廣場面商鋪租金最低30∣352層㎡10－1510－153層㎡8－12 8－12十一號樓1層1139㎡18－2215－202層㎡10－1510－153層㎡8－128－12十二號樓1層1277㎡357330－3515－202層1148㎡15－2010－153層1148㎡10－158－12十三號樓1層1139㎡18－2215－202層1152㎡10－1510－153層㎡8－12 8－12十七號樓底層㎡15－20十八號樓底層㎡18－25十九號樓底層㎡18－25休閑廣場租金7元/㎡，物業(yè)管理費1元/㎡第九部分 招商計劃招商對象：符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的經(jīng)營者招商區(qū)域：本地+成都地區(qū)整體策略1． 由于項目前期在本地市場形成的不良影響，故選擇此前不熟悉項目的成都地區(qū)作為招商的主要戰(zhàn)地，從外到內(nèi)的帶動，消除不良影響。后期風險大，投入增加。自主經(jīng)營模式：自主式經(jīng)營分兩個細分層面，①將商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)銷售給個人投資者，但由專業(yè)商業(yè)管理公司負責統(tǒng)一管理，投資者自主經(jīng)營或委托經(jīng)營，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報的一種銷售模式。經(jīng)營者（可能本身就是投資者）在商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營過程中，市場盈利機會、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場推廣力度等因素決定了經(jīng)營狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，項目開發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引經(jīng)營者前來經(jīng)商和對經(jīng)營者的優(yōu)惠扶持將尤為必要。圍繞多級市場、多個利益相關(guān)群體和多種權(quán)利分配，必須通過有效的項目經(jīng)營模式，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、管理者、消費者五者共生共贏、利益協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以此提升開發(fā)商的美譽度、持續(xù)發(fā)展力和實現(xiàn)其商業(yè)利益最大化。休閑業(yè)經(jīng)營者對建筑的層高和內(nèi)部通道設(shè)計有較高的要求，同時要求通風條件良好。 2. 結(jié)合自身條件和城市條件，滿足條件的產(chǎn)業(yè)有批發(fā)零售貿(mào)易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。%，形成投資新熱點。Opportunity（機會）1． 來自市場：某沒有形成特色消費商圈，商業(yè)樓盤缺少系統(tǒng)的科學的推廣方式，做好項目定位和目標對象是項目迅速成敗的關(guān)鍵2． 城市地塊的增值，市中心商鋪密集，業(yè)態(tài)單一（服飾），其他業(yè)態(tài)零散，都是我們形成集中補充業(yè)態(tài)的機會。 16月，商品房銷售額12754萬元，%%。其中，%，%，%。%。2. 東坡金城于2003年9月開盤銷售3. 項目銷售/招商情況（如圖）4. 項目業(yè)態(tài)（如圖）類別美容養(yǎng)生服裝飾品文化教育休閑食品通訊名細國珍專營天然居姚明一代音樂之聲冷酷100中國聯(lián)通超英美容城市獵人騰飛運動好記星空門足球吧中國移動葉氏美容童話世界愛情氧吧東坡文化公司曼德夫 晶悅女子精彩F1瞬間之間唯爾靚 怪妹妹心情驛站徐艷霞藝術(shù)中心 SOLO琪賽智能電腦 女孩喲喂呀金鍵藝術(shù)中心 阿迪達斯 統(tǒng)計4157325. 項目現(xiàn)狀分析a) 隨著項目整體地塊的增值，招商節(jié)奏陣逐漸加快b) 服飾、美容和教育產(chǎn)業(yè)招商比例較大c) 休閑廣場利用率最高，同時帶動了周圍商鋪的招商第二部分 城市分析（2005年）資料1. 04~‰，在30萬左右，常住人口20萬左右2. 04年消費品市場更趨活躍。上半年
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