房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 ①+③] 費(fèi)率%（六）規(guī)費(fèi)④+⑤+⑥④社會(huì)保障及住房公積金①費(fèi)率%⑤工程定額側(cè)定費(fèi)[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）] 費(fèi)率%⑥意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）] 費(fèi)率%（七）稅金[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）] 費(fèi)率%（八）建筑工程造價(jià)（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）+（七）（九）給排水及電氣照明安裝工程費(fèi)（八）費(fèi)率%（十）建它工程造價(jià)（八）+（九）（十一）前期費(fèi)（十）+費(fèi)率%其它費(fèi)（十二）資金成本（建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)）利率1%（十三）重置全價(jià)建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)+資金成本建安單價(jià)重置單價(jià)859磚混結(jié)構(gòu)重置單價(jià)取整為：859元／平方米②成新率的確定計(jì)算 理論成新率=(1一已使用年限／設(shè)計(jì)規(guī)定使用年限)x 1 00％，由于委估房屋為磚混結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)耐用年限為40 年，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用年限為4年。成新率根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察打分及結(jié)合估價(jià)對(duì)象使用年限綜合評(píng)定。根據(jù)以上分析建立土地比較因素條件指數(shù)和修正計(jì)算表(下表)。(2)交易時(shí)間修正云南省實(shí)行了國(guó)有土地儲(chǔ)備和公開交易制度后，對(duì)土地利用進(jìn)行了合理調(diào)整，優(yōu)先滿足社會(huì)公益事業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的用地需求，而且對(duì)新興產(chǎn)業(yè)、公益事業(yè)采用成本價(jià)或劃撥方式供地。六、估價(jià)測(cè)算過程：由于估價(jià)對(duì)象為工業(yè)廠房，其所處區(qū)域沒有可用以參照的成交實(shí)例，其房地產(chǎn)所產(chǎn)生的客觀純收益也無法獲取，因此本估價(jià)報(bào)告采用成本法評(píng)估，并運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。四、變現(xiàn)能力分析：估價(jià)對(duì)象為工業(yè)廠房及工業(yè)用地，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可獨(dú)立轉(zhuǎn)讓，但市場(chǎng)變現(xiàn)有一定難度，需要一定的時(shí)間，且變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)正常成交價(jià)會(huì)有一定差異。到目前探明的礦產(chǎn)資源主要有銅、鐵、磷、金、鉛鋅、漢白玉等，銅金屬儲(chǔ)量335萬噸，占云南省儲(chǔ)量的三分之一，位居全國(guó)第三；東川是中國(guó)的老工業(yè)基地，工業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)實(shí)，工業(yè)氛圍濃厚；東川轎子雪山以“雄、奇、險(xiǎn)、峻”被譽(yù)為“滇中第一山，’；紅土地以大奇大美的神韻聞名遐邇；白土地以世界泥石流天然博物館而勝譽(yù)中外，是世界獨(dú)具特色的泥石流汽車越野賽道；小江兩岸是昆明市最大的熱帶作物區(qū)，素有“天然溫室”之美稱。距離東川100公里的大型水電站白鶴灘電站將開工建設(shè)，電站建成，東川境內(nèi)金沙江水位將上升1 00多米，東川將出現(xiàn)高峽出平湖的壯麗景觀。通過積極的招商5『資，吸5l了廣大國(guó)內(nèi)外客商前來投資，極大地加快了昆明市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三、市場(chǎng)背景分析： 云南地處祖國(guó)西南邊陲，既因其獨(dú)特的高原風(fēng)光、熱帶雨林和奇景薈萃的溶洞、石林等自然綜合資源，又因其多姿多彩的民族風(fēng)情、歷史悠久的文物古跡等眾多人文綜合資源，使其成為國(guó)內(nèi)著名的綜合勝地，并蜚聲于世界。 建立東川再就業(yè)特區(qū)土地優(yōu)惠政策： 一、再就業(yè)特區(qū)建設(shè)需要的土地，以盤活存量土地和現(xiàn)有的建設(shè)用地為主；特區(qū)建設(shè)需要的新增農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)，納入昆明市土地利用年度計(jì)劃統(tǒng)籌安排，若昆明市農(nóng)用地計(jì)劃指標(biāo)不足，由省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)按項(xiàng)目予以追加。東川自古就有“天南銅都”之美譽(yù)，東漢以后為歷代王朝提供鑄幣原料，到清代盛極一時(shí)，稱為“京銅”、“云銅”。建筑物均建成于2 006年，勘估時(shí)建筑質(zhì)量狀況良好，使用正常，委估地塊土地使用權(quán)終止日期為2 056年12月4日，到評(píng)估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限為46．33年。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：委估房地產(chǎn)位于東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街村(原糖廠院內(nèi))，東川工業(yè)園區(qū)碧谷鎮(zhèn)凱通路岔路口附近，距離東川區(qū)政府約2．5公里，距離東川火車站約3公里，宗地四至為：宗地東臨凱通路延長(zhǎng)線、南臨老糖廠宿舍區(qū)、西臨云南奧宇鋅業(yè)有限公司、北臨東川工業(yè)園區(qū)土地。估價(jià)對(duì)象土地地上建筑物主要有：1幢為云南長(zhǎng)宇清真食品有限公司辦公樓，2層磚混結(jié)構(gòu)，外墻為涂料，內(nèi)部均為中等裝修；2幢、6幢為冷藏倉庫、熟食倉庫及生產(chǎn)車間，單層磚混結(jié)構(gòu)，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進(jìn)行裝修；5幢為生產(chǎn)車間、包裝車間、風(fēng)干車間及檢驗(yàn)室等，單層磚木結(jié)構(gòu)，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進(jìn)行裝修。區(qū)政府所在地距昆明距離1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。東川將以團(tuán)結(jié)進(jìn)取，奮力拼搏，開拓創(chuàng)新的勇氣和信心，把再就業(yè)特區(qū)建成工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，農(nóng)業(yè)獨(dú)具特色，商貿(mào)旅游活躍，城市功能完善，具有亞熱帶風(fēng)光特色的昆明新區(qū)，“天南銅都”將再現(xiàn)新輝煌。四、再就業(yè)特區(qū)的新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，除30％上繳中央財(cái)政外，其余定向用于東川區(qū)的土地開發(fā)整理和復(fù)墾項(xiàng)目。昆明還被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為享受沿海開發(fā)城市優(yōu)惠政策的城市。東川準(zhǔn)軌鐵路支線連接貴昆線，全長(zhǎng)81公里。東川礦產(chǎn)資源豐富，為我國(guó)六大產(chǎn)銅
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