【正文】 目有新的商務物業(yè)推出，其它項目基本為消化07 年的剩余量。玉林房地產(chǎn)市場的供應還是商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主，天地樓和經(jīng)濟適用房對整個房地產(chǎn)市場影響較低。2022 年全年商業(yè)市場受市場的規(guī)范以及相關政策影響，全年供求都較為冷淡，全年供應量約為 5 萬平米，去化量約為 萬平米，后期存量約為 萬平米,銷售率約為 54%,銷售價格約為 萬元/平米。所推售的物業(yè)中，多層最多，占所有物業(yè)量的%；小高層、高層兩種物業(yè)量基本持平。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，在二級市場，土地競拍最終價格一般是掛牌價的 100 萬元左右。 玉林市 2022 年上半年土地市場交易情況2022 年上半年，玉林市總共掛牌 11 宗土地，其中 4 宗是工業(yè)用地，土地均價較低，范圍從 萬至 萬；5 宗可用做城鎮(zhèn)住宅用地，土地均價范圍為 萬元至 80 萬元，其中 江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側的一塊土地可用做商服用地，即可做農(nóng)貿(mào)市場之用，其余兩塊用地為教育用地和加油站用地。 玉林市 2022 年土地市場成交情況2022 年 111 月份玉林土地出讓/掛牌宗數(shù)以城東區(qū)居多有 11 宗，其次為江南 9 宗；城西與城北區(qū)共有 5 宗，在土地出讓面積方面，由于城東區(qū)所出讓的土地面積多數(shù)為超過 50 畝，該區(qū)域出讓的土地面積占總量的 66%。經(jīng)過 2022 年玉林房地產(chǎn)迅速發(fā)展后，2022 年土地供應宗數(shù)雖然與 2022 年基本持平，但出讓面積有所上升，漲幅在 30%以上。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14156 元，同比增長 %；農(nóng)民人均純收入 4123 元，比上年增加 587 元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)、住宿與餐飲業(yè)消費品零售額分別實現(xiàn) 億元、 億元，分別增長 %與 %。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，商品房銷售額 億元，下降 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年下降 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個百分點。玉林中心城區(qū)城市建設用地規(guī)模：至 2022 年為 80 平方公里，至 2020年為 98 平方公里。? 城市規(guī)劃區(qū)《規(guī)劃》的具體范圍包括：玉州區(qū)的玉城、南江、名山、城西、城北五個街道辦事處以及茂林、仁東、仁厚和大塘 4 鎮(zhèn)；福綿管理區(qū)的福綿鎮(zhèn)和新橋鎮(zhèn)；陸川縣的珊羅鎮(zhèn)，以及馬坡鎮(zhèn)的靖西、靖東、珠砂、新山、東西等 5 個行政村和馬坡林場，玉林城市規(guī)劃區(qū)總用地面積約為740 平方公里。工商業(yè)發(fā)展成熟，擁有中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等全國有名的專業(yè)市場，形成了區(qū)域性商貿(mào)物流中心。中小企業(yè)商機博覽會（中國旖旎的南國山水風光，奇特的古今建筑，特色的風味小吃，商品交易市場健全發(fā)達，現(xiàn)代物流服務經(jīng)營體系完備，擁有全國有名的中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等，商貿(mào)流通輻射各?。ㄊ校﹨^(qū)， “嶺南都會”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。 玉林資源與商貿(mào)概況玉林市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達繁榮。玉林市區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利快捷。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項目所在地形成合圍，本項目地塊獨特的交通優(yōu)勢條件，將成為“ 玉林義烏小商品城” 項目理想的進駐地。2．項目地塊面積較大，項目順利建設，將成為玉林未來 5—10 年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個綜合性房地產(chǎn)項目，這對于玉林的城市運營建設以及集團公司在玉林的發(fā)展戰(zhàn)略起到標桿作用。目 錄第一部分 總論 .......................................................................................1 項目名稱 ........................................................................................1 編制依據(jù) ........................................................................................1 主要研究目的與內(nèi)容 ......................................................................1 項目主要結論及建議 ......................................................................2第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟 ........................................................................4 玉林市城市概況 ...........................................................................4 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 ....................................................................7 玉林市宏觀經(jīng)濟運行情況 .............................................................9第三部分 玉林市土地市場概況 ...........................................................11 玉林市歷年土地市場概況 .............................................................11 玉林市 2022 年土地市場成交情況 ..............................................11 玉林市 2022 年上半年土地市場交易情況 .....................................12第四部分 玉林市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 .................................................15 玉林市 2022 年房地產(chǎn)市場供應情況分析 .....................................15 玉林市 2022 年房地產(chǎn)市場需求狀況分析 .....................................16第五部分 玉林市商貿(mào)及物流市場概況 .................................................18 玉林市商貿(mào)物流市場概況 .............................................................18 玉林市主要專業(yè)市場概況 .............................................................20 玉林商貿(mào)物流市場前景分析 .........................................................23第六部分 項目地塊分析 ......................................................................26 項目區(qū)位 ....................................................................................26 項目周邊環(huán)境及設施 ..................................................................26 項目所在片區(qū)發(fā)展概況 ..............................................................27 項目區(qū)位綜合評價 ......................................................................28第七部分 項目定位分析 ......................................................................29 項目 SWOT 分析 ........................................................................29 大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究 .......................................................30 項目定位市場定位研究 ...............................................................33 項目定位建議 .............................................................................35 項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 ...........................................................36第八部分 項目投資預算分析 ...............................................................40 評估方法說明 ...............................................................................40 項目地塊評分 ...............................................................................40 目前地塊的價格預測 ....................................................................43 項目地塊指標建議 ........................................................................43 項目地塊價值預測 ........................................................................44第九部分 項目地塊運作方案 ...............................................................46 方案一：自行投資開發(fā)運作 .........................................................46 方案二：獨立進行土地運作 .........................................................46 方案三：合作開發(fā) ........................................................................47第十部分 項目地塊項目投資測算及資金籌措 ......................................48 方案一投資成本測算 .................................................................48 方案二投資成本測算 ..................................................................51 方案三投資成本測算 ..................................................................51 各方案投資成本統(tǒng)計匯總 ..........................................................51 小結 ...........................................................................................52第十一部分 經(jīng)濟效益評價標準 ...........................................................53 方案一經(jīng)濟效益評價 ..................................................................53 方案二經(jīng)濟效益評價 ..................................................................59 方案三經(jīng)濟效益評價 ..................................................................59第十二部分 方案風險評定及綜合評價 .................................................60第一部分 總論 項目名稱玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項目 編制依據(jù) ? 《投資項目可行性研究指南》? 《建設項目經(jīng)濟評估辦法與參數(shù)》 （第三版）? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》? 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)? 《玉林市城市總體規(guī)劃（2022—2020 ） 》? 《2022 年玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》? 《玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》? 2022 年玉林房地