【正文】 聯(lián)系。健全維修養(yǎng)護質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。在保修期內(nèi)，密切同開發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。電力、照明、供水、排水故障等特急項目，及時趕到現(xiàn)場，組織搶修。制定維修養(yǎng)護計劃，安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。(二)加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作通過落實巡回檢查制度，及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。建立事故應(yīng)急處理方案。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。 四）、公共設(shè)施設(shè)備維護 管理目標保證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。B、機房、梯箱頂部和梯井底部要定期打掃，及時清除布毛、紙屑、垃圾等可燃物。B、嚴禁攜帶劇毒物品進入泵房。（9）新建、改建、擴建工程不得妨礙消防設(shè)施的使用。嚴格執(zhí)行公安消防部門關(guān)于新建、改建、擴建工程的各項管理規(guī)定。（2）各種消防管道的修理或停水，消防自控設(shè)備的維修、調(diào)試，應(yīng)事先報管理處，經(jīng)批準后，方可作業(yè)。c、管理處范圍內(nèi)能解決的不交上級主管部門。c、定整改負責(zé)人：依據(jù)“誰主管，誰負責(zé)的原則”，落實整改負責(zé)人。（4）管理處安全部門在組織專項檢查時，被檢部門應(yīng)派員參加，并主動提供情況和資料，檢查完畢后，被檢部門負責(zé)人應(yīng)在檢查記錄上簽字。E、查措施：是否得力，行之有效。（2）檢查內(nèi)容A、查領(lǐng)導(dǎo)：對消防工作是否重視。發(fā)生火災(zāi)時負責(zé)指揮職工進行補救，追查火災(zāi)原因，對有關(guān)責(zé)任者進行處理。（2）防火安全委員會職責(zé)認真貫徹落實有關(guān)消防法規(guī)，切實將消防工作納入議事日程，做到與經(jīng)營工作同計劃、同布置、同檢查、同總結(jié)、同評比（“五同”）。（3）樹立保安隊伍的良好形象。日常管理（1）保持保安隊伍的穩(wěn)定性。二）、安全管理隊伍建設(shè)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)（1）安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要分上崗前培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)兩個類型。逐層對公共區(qū)域進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報、處理。每天出現(xiàn)不同的人流、車流高峰，給本項目安全秩序管理形成較大壓力。公司設(shè)置機動組，任何緊急情況，突擊保潔，我公司隨時組織大量人員突擊協(xié)助。6及時清倒垃圾，將垃圾放到指定地點。2雨天增加清掃力度，發(fā)現(xiàn)泥土用小掃把清理，晴天用清水將地面沖洗干凈。8外墻2米以下隨時保潔，保持無污漬。6抹凈路牌、標識、消防箱、電表箱、水表箱處外燈柱表面上的灰塵。3局部地面每月根據(jù)地面情況進行徹底沖洗。5每日清掃走火通道，抹凈扶手欄桿，地角線上面灰塵，地面梯階每天拖二遍，發(fā)現(xiàn)口香糖、痰漬等及時清除，每周清洗一洗。公共區(qū)域的保潔保養(yǎng)服務(wù)（包括樓內(nèi)的電梯、過道、走火通道等公共場所）：序號日常保潔工作范圍1所有過道、樓梯地面每天循環(huán)清掃，每周一次清洗，保持地面無垃圾、紙屑、煙頭、無積水，并每天拖地二次，干旱發(fā)現(xiàn)污漬、垃圾及進處理，保持光潔明亮。這種“保潔無干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式，讓客戶在愉悅中享受清新的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實體現(xiàn)。綜合部每季度對檔案資料管理情況進行檢查。管理處主任負責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。所有資料檔案實行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）管理。將收集到的資料進行細分，分類標準嚴格按照建設(shè)部標準及有關(guān)考評驗收工作的通知發(fā)布后的新標準執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。針對本項目實際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對機關(guān)新大院物業(yè)管理檔案進行全面的收集和管理。（5）營造文化氛圍，促進交流溝通。為此，我們堅持職工建議制度，在廣大職工中，定期開展調(diào)查活動，認真聽取、分析、處理職工反映的意見和建議。（3）創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才。（2）給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為公司贏得人才人心。（2）末位淘汰、吐故納新：為使文華花園管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況進行優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。通過實踐我們總結(jié)出考核評鑒、行為測評、專項考試三種管理人員素質(zhì)評價系統(tǒng)，對職工的“德、能、勤、績”進行全面客觀的評鑒。對管理層職工實施授權(quán)管理，即在一定的范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責(zé)任意識。我們規(guī)定新職工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng)，到基層試用實習(xí)，并在實習(xí)過程中，全面測定和驗證新職工的個人工作能力對不合崗位要求的而又有其他專長的，實行調(diào)崗安排使用，充分發(fā)揮個人專長。（2）錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過基本知識的考核成績合格者方可錄用；操作層人員要通過技能考試；保安人員經(jīng)過政審合格。我們認為，單位只有管好人，才能管好事。(4) 外部培訓(xùn)1) 在職進修：主要形式有專題討論、模擬實踐演練；2) 脫產(chǎn)進修：參觀學(xué)習(xí)、參加建設(shè)部主辦的物業(yè)管理上崗培訓(xùn)、外送專職培訓(xùn)；3) 自我培訓(xùn)：提倡在職自學(xué)。(3)在職培訓(xùn)1) 特種作業(yè)人員，由所在部門或公司組織參加培訓(xùn)。(2)上崗培訓(xùn)：1) 職工入職培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種需經(jīng)上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)時間不得少于1周時間。 培訓(xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖目標計劃崗位應(yīng)用 組織安排 考核評價培訓(xùn)目標通過培訓(xùn)提高職工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使物業(yè)管理水平更上一臺階。二、管理制度架構(gòu)圖：管理制度管理處公共管理制度內(nèi)部管理制度質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全健康管理體系文件三、管理制度摘要（略）四、執(zhí)行本項目管理處各項規(guī)章制度建立以后，使管理處各項工作都有章可循，各項制度將嚴格層層落實。注重定性要求與定量要求的結(jié)合，既能使檢查考核具有標準尺度和依據(jù)，又能使檢查考核正確定位。所有管理制度的建立，均以法律法規(guī)及物業(yè)管理服務(wù)合同為基礎(chǔ)，保證物業(yè)管理服務(wù)合同的順利實施。第2章 、內(nèi)部管理方案完善的規(guī)章制度和科學(xué)化、規(guī)范化的檔案管理是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)，能有效地為物業(yè)及公用設(shè)施的使用、維修以及各項物業(yè)管理服務(wù)工作提供引導(dǎo)和服務(wù)。保潔工對保潔主管負責(zé)，認真執(zhí)行各項管理制度；認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶領(lǐng)下，認真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。負責(zé)與綠化養(yǎng)護的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。負責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。負責(zé)對裝修施工隊介紹《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。負責(zé)對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。負責(zé)對房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。負責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中的費用預(yù)算、作業(yè)文件，并負責(zé)實施。負責(zé)管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護保養(yǎng)工作具體組織社區(qū)公益性活動。負責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報修事宜。完成公司交辦的其他任務(wù)。組織擬制、審核和貫徹管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。[保安服務(wù)]初中以上學(xué)歷，年齡55周歲以下，其中50周歲以下不少于3人，五官端正，具有較強的敬業(yè)精神，作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷，能吃苦耐勞承受工作壓力，通過物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)。熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力。[保潔綠化部]清潔管理部負責(zé)環(huán)保管理及樓宇公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬職工直接向其主管負責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負責(zé)。（清掃范圍不含西輔樓）院內(nèi)綠化總面積17788平方米，其中草坪17045平方米，小苗743平方米。 結(jié)合政府的宗旨高標準嚴要求開展各項物服工作。如將隊四害工作交由社會化管理時，我們隨時做好交接準備，并按照規(guī)定有步驟開展消殺工作。至于如需地板打磨拋光等復(fù)雜工作，會安排在晚上進行。對將來服務(wù)工作開展有如下設(shè)想：安全防范方面白天主樓大廳至少兩名保安員、東附樓至少一名，固定24小時輪值外，晚班兩人在崗，其中消控中心必須一名通宵，一是加強對治安的管理，二是 可以保證隨時檢查衛(wèi)生情況，發(fā)生衛(wèi)生情況不理想及時通保潔進行清潔，三是對公共設(shè)施完損情況進行巡查，發(fā)生損壞及時報修。能夠服務(wù)這樣的物業(yè)，對物業(yè)公司是莫大的榮幸，也對物業(yè)公司形象有良好的幫助，我們已有服務(wù)政府物業(yè)的經(jīng)驗，深知做好政府單位服務(wù)的意義重大，也有信心做好本項目，經(jīng)實地考察后，根據(jù)辦公類公共類物業(yè)的特點，提供個性化環(huán)境和安防服務(wù)，做好辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生工作，維持良好的政府形象。平時時間安排一人巡邏保潔，保證外圍及院內(nèi)各公共場地清潔，并不定時清潔衛(wèi)生間，保持衛(wèi)生間清潔無污物、無異味，待下午下班后，再進行一次清潔。根據(jù)實際需要，及時提醒市政辦進行更有效的除“四害”工作。職工培訓(xùn)將為貴行政單位提供規(guī)范服務(wù)，我們必須對職工進行更嚴格的培訓(xùn)，學(xué)習(xí)政府形象的重要性，掌握各項工作程序，嚴格落實工作紀律，進行相關(guān)應(yīng)急預(yù)案演練，禮儀要求統(tǒng)一規(guī)范。其中主樓8層，地下一層，約11400平方米，東輔樓共三層，約1800平方米；西輔樓共三層約1800平方米。項目經(jīng)理設(shè)備部保潔綠化部服務(wù)部保安部保潔綠化主管設(shè)備主管服務(wù)主管保安主管保潔工綠化工保安領(lǐng)班巡崗房屋維修工給排水管道工門崗監(jiān)控電工服務(wù)員機動管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。[設(shè)備管理部]設(shè)備管理部負責(zé)整個項目的設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。[項目經(jīng)理]中專及中專以上學(xué)歷，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力。管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍[人員配備]序號項目人數(shù)（人）工作要點概述備 注 1項目經(jīng)理1固定在服務(wù)單位辦公，負責(zé)日常管理及甲方聯(lián)系 2管理人員1負責(zé)管理事務(wù)兼值班 3日常維修人員1負責(zé)日常維修4安保員424小時值班 5保潔員6負責(zé)日常保潔清潔及綠化養(yǎng)護等6水電工1負責(zé)水電安裝及維修等合 計14[崗位職責(zé)和工作范圍]項目經(jīng)理在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運行與維護保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。負責(zé)初審分承包方、分供方，審批樓宇管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。負責(zé)編制每日的《工作日報》，并向公司上報。負責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)戶服務(wù)征詢單，及時張貼和收回，對反饋的業(yè)戶見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持與業(yè)戶的溝通。負責(zé)對設(shè)備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時組織預(yù)演。負責(zé)對當(dāng)值保安進行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進行初審。負責(zé)對隊員考勤和請假審批及工作考核。負責(zé)對當(dāng)班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進行初審。負責(zé)計劃和購置保潔材料及工器具。巡崗保安對保安主管負責(zé)，服從上級命令；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證；檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。事故未排除不進行交接班，并與下一班當(dāng)班職工共同排除故障。一、本項目管理處制度的建立 本項目物業(yè)管理處管理制度的建立符合相關(guān)的法律法規(guī)。每一項制度都是責(zé)任者、執(zhí)行者對所承擔(dān)的管理、服務(wù)各項責(zé)任的集中反映。本項目管理制度設(shè)置為公共管理制度、內(nèi)部管理制度、質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全健康管理體系文件三大類，共分為以下五個層次：第一層：質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全健康管理手冊第二層：程序文件（包括通用程序文件、質(zhì)量管理程序文件、環(huán)境管理程序文件、職業(yè)安全健康管理程序文件）；第三層：作業(yè)指導(dǎo)書（安全、消防、機電，清潔、綠化等）；第四層：質(zhì)量記錄及表格；第五層：相關(guān)法律、法規(guī)、國家標準、行業(yè)標準、工程圖紙圖樣、技術(shù)資料等。我公司除招聘引進優(yōu)秀的管理專業(yè)人才外，更注重對企業(yè)職工的內(nèi)部培訓(xùn)，把管理人員培訓(xùn)再教育作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略。4)新職工入職培訓(xùn)資料保存記錄。培訓(xùn)記錄由各部門保存。4) 培訓(xùn)記錄由組織的部門負責(zé)保存。二、人員的管理職工是我們最寶貴的資源，我們強調(diào)人力資本增值目標優(yōu)先于財務(wù)資本增值的目標。 根據(jù)上述用人標準，確定了以下幾項指標：（1）知識層次：為了符合高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層均要求持物業(yè)管理資格證；操作層人員全部要求高中以上文化；保安隊伍要求以退伍軍人為主，以保證隊伍素質(zhì)；維修工崗位要求全部持證上崗。量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動性積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對企業(yè)的人力資源進行有效的配置