【正文】 把握。同檔次廣場(chǎng)麗園欽州灣廣場(chǎng)30畝1320三~四房今年七月三十日30%人居的新典范該項(xiàng)目區(qū)位較好，規(guī)劃設(shè)計(jì)有鮮明的特點(diǎn)，中央花園景觀成為該樓盤一道靚麗的風(fēng)景。華信花園商城文鋒南路52畝1100二~三房65~420今年底入伙80%臨海工業(yè)城市的花園式商城項(xiàng)目以商為主，占天占地型建筑居多，深受本地人喜愛，位置較好，但商住混雜，不利純居住，周邊設(shè)施不足，交通不是十分便利。三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析（一）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤概述項(xiàng)目名稱位置規(guī)模均價(jià)(元/m2)主力戶型面積范圍(m2)關(guān)鍵時(shí)間銷售情況營(yíng)銷主題對(duì) 比分 析同檔次新澳花園文峰南路100畝1400二~四房樓中樓80~210一期已入住一期售完，二期50套左右我的花園，我的家項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)具較高水準(zhǔn)，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設(shè)較優(yōu)，在市場(chǎng)上已形成一定的口碑，易于二期售銷的推進(jìn)；戶型多樣，供選擇性大，配有陽臺(tái)，但周邊市政配套不足。故，在項(xiàng)目操作過程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)研、尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)較大：由于附近的新奧花園開發(fā)較早，項(xiàng)目比較成熟，且項(xiàng)目規(guī)模大，配套全，對(duì)我項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)較大。 人文環(huán)境：東面近靠劉永福故居，永福公園，英雄氣息濃。因此，從某種意義上可以說，這是一場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，關(guān)鍵是看指揮的“將軍”。而根據(jù)欽州市政府規(guī)劃對(duì)欽城區(qū)的定位和大力開發(fā)“一江兩岸”的政策的驅(qū)動(dòng)下，將引發(fā)更多的開發(fā)商介入。因此，在這樣的一種市場(chǎng)環(huán)境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都不足以與南寧的一些樓盤相比，但其城市經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熏陶對(duì)居住的概念已發(fā)生了深刻的變化，其主體的消費(fèi)意識(shí)和需求水平正在逐步形成。在這種良好的發(fā)展氛圍下，今年欽州房地產(chǎn)業(yè)的投資和銷售將出現(xiàn)一個(gè)新高潮。據(jù)一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年銷售均價(jià)達(dá)1150元/平方米。其購(gòu)買力和購(gòu)買欲望經(jīng)一定時(shí)間的聚集和累積，將在市場(chǎng)良好的培育下，形成“井噴”。（一）經(jīng)濟(jì)性因素根據(jù)欽州市統(tǒng)計(jì)局的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，2000年欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入為5192元，2001年城鎮(zhèn)居民可支配收入為5872元，2002年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6014元，2003年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6742元，盡管近4年收入增長(zhǎng)幅度達(dá)10%左右，但由于其基礎(chǔ)薄弱，基數(shù)低，且多以自然性基礎(chǔ)資源開發(fā)為主，%，非市區(qū)人口絕大部分都依托第一產(chǎn)業(yè)?！敖鸷场表?xiàng)目整合營(yíng)銷操盤方略 一、欽州房地產(chǎn)調(diào)研分析（一）經(jīng)濟(jì)性因素（二）欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況（三）欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)二、本項(xiàng)目概述（一）本項(xiàng)目SOWT分析（二）本項(xiàng)目綜述三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析（一）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤概述（二）本項(xiàng)目操盤焦點(diǎn)四、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析（一）目標(biāo)客戶群確定（二）目標(biāo)區(qū)域確定五、本項(xiàng)目定位（一）開發(fā)理念（二）樓盤名稱提議（三）項(xiàng)目主題（四）本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位：市場(chǎng)主導(dǎo)者（五）樓幢名稱提議六、整合營(yíng)銷策略（一） 操盤整體思路（二） 具體操作（三） 樓盤策略（四） 價(jià)格策略（五） 產(chǎn)品策略（六） 尾盤營(yíng)銷策略七、本項(xiàng)目廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算（一） 廣告預(yù)算確定（二） 廣告整合傳播總體思路（三） 廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算八、營(yíng)銷組織與調(diào)控（一） 組織架構(gòu)（二） 銷售進(jìn)場(chǎng)（三） 銷售培訓(xùn) “金海灣”項(xiàng)目整合營(yíng)銷操盤方略前 言隨著“10+1”框架下中國(guó)東盟經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)“橋頭堡一泛南寧”（北京許多學(xué)者、專家又稱為“大南寧”）概念和中國(guó)“9+2”泛珠江經(jīng)濟(jì)圈作用的日益突現(xiàn)，其作為區(qū)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”驅(qū)動(dòng)影響力也正在向周邊城市擴(kuò)散、延伸，這種良好的發(fā)展勢(shì)頭在房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得更加突出，其支柱性產(chǎn)業(yè)特征也更明顯，尤其對(duì)沿海城市（北海、欽州）和新興城市（貴港、賀州）的影響更甚。全市總面積10843平方公里，是廣西著名的僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞30多萬人。在此發(fā)展過程中，已逐漸形成了一個(gè)富裕階層，這個(gè)階層的數(shù)量約占總?cè)藬?shù)5%左右。年交易平均價(jià)格也從2001年857元/平方米增長(zhǎng)至986元/平方米房地產(chǎn)平均交易價(jià)格逐年以110元/平方米幅度上漲。據(jù)相關(guān)資料分析評(píng)估，今年平均交易價(jià)格約為：1350元/平方米左右。無論是從構(gòu)成市場(chǎng)因子的城市化人口、人均可支配收入、購(gòu)買的需求欲望、還是從城市的規(guī)?；l(fā)展變遷、市場(chǎng)的微觀環(huán)境、市政當(dāng)局的相關(guān)舉措和政策力度等都表明其發(fā)展的“粗放”和“不成熟”，尚處于初級(jí)階段。按照我們公司對(duì)欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合研究，樓盤形象較好且相對(duì)成功的有廣廈花苑、華信花園商城、新澳花園、世紀(jì)新城、御景華庭；其余的樓盤營(yíng)銷整合的力度和水平都較低，其基本體現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品概念的設(shè)計(jì)、對(duì)消費(fèi)者需求的把握、對(duì)樓盤形象的塑造、對(duì)營(yíng)銷方式和技巧的運(yùn)用、對(duì)樓盤差異性的定位及整體開發(fā)的意識(shí)與理念等都沒有一個(gè)較為完整、清晰的概念，始終表現(xiàn)出一種“被動(dòng)”。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不可怕，可怕的是沒有應(yīng)對(duì)的方法和策略、不能調(diào)動(dòng)各方面資源，實(shí)行差異化營(yíng)銷、充分認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、充分挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值、充分認(rèn)識(shí)目標(biāo)客體是贏得這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利的關(guān)鍵。交通便利：位于城市主要交通要道交匯處， 5路公交車直線連接； 配套優(yōu)勢(shì)：周邊車站、銀行、菜市、學(xué)校環(huán)繞、市場(chǎng)配套齊全； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，景觀優(yōu)，戶型面積配比合理，適中； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：目前為欽州第一大盤，具有較大的市場(chǎng)號(hào)召力、影響力。環(huán)境不佳：雖然自然元素較多，但周邊沒有可充分利用的自然景觀優(yōu)勢(shì)。