【房地產】銀泰房產恩波經典項目-全文預覽
【正文】 住理想相關的征詢問卷題15題，其中包含恩波經典的預計價格范圍。銷售推廣分三個階段：預約階段，了解市場情況；預定階段，圈定客戶收取定金；簽約階段，簽署正式合同。（二）廣告目標：1． 支持推廣策略，實現銷售目標；2． 培植銀泰品牌的好感度和美譽度；3． 進一步鮮明本案的項目利益點和產品特征；4． 在品牌價值提升的過程中，為價格的操作提供調整上揚的空間。五、 廣告推廣策略（一）廣告訴求策略：廣告推廣采用虛實結合的方式，盡可能用事實說話，使市場得出有利于本案的結論。采用系列的傳 播方式，品牌印象鮮明有力； 3．報紙媒體相對費用較低。在市中心地段發(fā)布路牌廣告，作為長期宣傳的陣地；在富陽電視臺發(fā)布30秒的電視廣告23個月，主要樹立品牌形象；報紙廣告結合品牌樹立與實際利益點傳播兩方面?；谝陨喜呗裕饍r考慮設定在3280 元/平方米，一方面基本與消費者的心理期望相符，另一方面拉開與競爭對手的距離，形成價格優(yōu)勢。（二）項目定位：極具現代氣息的城市標志性精品住宅。這種虛實相接的營銷方式以“虛”的內容解決了“實”的問題，而又以“實”和內容來解決“虛”的問題。推廣策略所要解決的是在相對較高的價位上取得快速出貨、回籠資金的問題。從項目規(guī)劃、設計、品質、操作手段、市場反應來看，恩波經典是銀泰房產公司品牌真正的奠基石。 9．影響購買決策的主要因素：朋友與親屬的建議；10．主要購買動機：1） 改善居住品質以體現自身身份，追求尊貴感；2） 滿足實際的生活需要，包括對自身及子女的將來考慮；3） 一定的保值、投資心理。丹陽花園二期市場對項目的基本情況有一定認知； 2．通過前期銷售人員的介紹，目前預約客戶為130人左右； 3．預訂客戶基本明確項目的價格在3000元/平米以上，項目目前處于方 案調整階段； 4．恩波經典自命名確定后未曾進行過大范圍宣傳，市場對新名稱較為陌生； 5．目前已預約客戶對項目的居住環(huán)境、戶型設計、安防設施較為關注； 6． 由于本案的價格距消費者的心理期望有一定差距，故真正的利益點承諾 才是鞏固已有客戶和發(fā)展未來客戶的關鍵。路牌廣告數量較少，報紙及電視均未形成專門的房產板塊。2． 價格環(huán)境A． 通過前期調查，本案目標客戶的心理價位在3000元/平米左右；B． 位于桂花西路的世紀大廈均價2700元/平米，具有一定的價格優(yōu)勢；C． 明珠大廈起價4080元/平米，主要與其沿江的地段有關。目前可訂房源有限，處于銷售末期，基本不構成競爭；D． 明珠大廈處于濱江西大道，地段位置較本案優(yōu)，屬于獨立高層。高收入的銷售人員、大型企業(yè)高層管理以及私營企業(yè)主等將構成“恩波經典”項目的目標消費群。商品房的開發(fā)自995年始，由于受土管部門土地供應量的制約，已開發(fā)項目建筑面積均在數萬平米左右，大規(guī)模的社區(qū)不多； 3．富陽房產市場購銷旺盛，主要因為供應量較為有限，銷售率基本為100%； 4．房產品價格近年逐步攀升。（四）工作條件：1． 項目設計規(guī)劃方案報批通過；2． 支持銷售目標的廣告投放資金額度156萬元/4個月；3． 銷售面積約13350平方米，共兩幢12層的電梯公寓；4． 售價設定為：起價：3280元/平米（12套）；均價：4000元/平米；（在銷售后期根據情況提升5%，達到4200元/平米）5． 銷售政策（另案提交）；6． 工地圍墻形象制作完成；7． 銷售展示中心布置完成；A．沙盤制作完成B．戶型模型制作完成（34個）C．展板制作完成D．銷售展示中心內外廣告 8．路牌廣告發(fā)布到位；9．銷售人員到位，培訓完成。因此，一些短期有效，但對長期市場利益無益的技巧性操作本計劃將盡力回避；5． 本計劃是建立在對產品、市場環(huán)境、消費認知等方面綜合認知的基礎上做出的；6． 本計劃主要解決項目正式開盤前的定位策略、廣告策略、媒介策略等項目推廣策略。銀泰房產其中，推廣費用、銷售道具、銷售現場布置、宣傳資料、活動費用含在其中進行計量；4． 本計劃的每項思考均顧及“銀泰房產”的整體形象設定，特別是本期工作應從完成銷售目標以及進一步提升銀泰房產的品牌形象考慮。2． 工作目標A．工作時間：2001年10月2002年2月，時間4個月；B．品牌目標：富陽市最具品質的知名樓盤之一；C．銷售目標：約6250萬元（住宅均價4000元/平米）。南岸的跨江發(fā)展雖已提
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