【正文】 格的種類：進(jìn)行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。在估價時，應(yīng)密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實(shí)。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。第三章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)：房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機(jī)盎然。走進(jìn)飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有4層。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個建筑物充滿了活力。巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復(fù)雜變化的效果。復(fù)興時期的建筑：此類建筑是十五世紀(jì)至十七世紀(jì)流行歐洲的建筑風(fēng)格。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。一、西式建筑風(fēng)格特點(diǎn)：羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀(jì)至十五世紀(jì)，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。如被譽(yù)為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動樓舍裝點(diǎn)得古樸典雅。中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。一、中式建筑特點(diǎn)：組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感。寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。1各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計(jì)算建筑面積。1有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。l 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。l 平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。l 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)度。現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個整體，其整體性好，抗震性強(qiáng)。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。當(dāng)樓梯踏步超過18步時，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。l 樓梯段：是聯(lián)系兩個不同標(biāo)高平臺的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。l 三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。它只有一個梯段，中間不設(shè)休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。樓梯（1）樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。門芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。但構(gòu)造復(fù)雜，造價較高，不宜大量采用。可分為上掛式和下滑式兩種。特點(diǎn)是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。 按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。此比值越大，采光性能越好。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。其缺點(diǎn)是剛度小，不利于承受大的集中荷載。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。l 墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。圈梁：為了增強(qiáng)房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。（3）過梁與圈梁過梁：其作用是承擔(dān)門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）l 墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。根據(jù)其構(gòu)造又分為：實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。l 冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個條件：l 土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。打樁時震動較大，對周圍房屋有一定影響。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。l 箱形基礎(chǔ)：當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時，為了增加基礎(chǔ)的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時，則采用杯形基礎(chǔ)形式。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎(chǔ)，大于5M者稱為深基礎(chǔ)。窗：其主要作用是通風(fēng)采光。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。同時將建筑物分為若干層。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。二、房屋構(gòu)造組成部分：房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。反映磚承重外力的能力叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱為強(qiáng)度等級。吸水后約為3 Kg。黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。（2）混凝土的性能：l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能。普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。分直接使用原木和加工用原木。l 洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。l 杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易干燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。l 冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會提高，而塑性降低。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。鋼筋（1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。l 水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。第二節(jié) 房屋構(gòu)造概述一、建筑材料知識主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋架和柱組成。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費(fèi)，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費(fèi)。一、影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素（1）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展及城市化的水平經(jīng)濟(jì)社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產(chǎn)間的差別性。二、房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn)普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。第三節(jié) 房地產(chǎn)消費(fèi)一、房地產(chǎn)消費(fèi)的類型：投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。（3）三級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機(jī)性。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。l 其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。l 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。地產(chǎn)類型：l 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。從 零 開 始 學(xué) 房 地 產(chǎn)第一章 房地產(chǎn)基本概論第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。一、 地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。l 交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。l 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。l 軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟(jì)活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。二、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長。市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個檔次，明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。包括：平均價格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。但從個人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購買可以滿足長期的消費(fèi)，不會象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。此消費(fèi)可以分為幾個層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、社會交往的消費(fèi)、價值欲望的消費(fèi)等。（3）房地產(chǎn)價格水平與其它市場一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。對于居民住房消費(fèi)影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。第二章 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識第一節(jié) 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點(diǎn)民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。一般多層工業(yè)廠房或大型