上海酒店式開(kāi)發(fā)前景分析-全文預(yù)覽
【正文】 物業(yè)管理等四大要素決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否。與銀行儲(chǔ)蓄相比，酒店式公寓的投資性能更強(qiáng)，這也是酒店式公寓熱銷最大的賣點(diǎn)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，除300余萬(wàn)外省市人口外，港、澳、臺(tái)和外籍常住人口約810萬(wàn)人，%，而流動(dòng)性人口現(xiàn)已達(dá)30萬(wàn)人，接近上?？?cè)丝诘?%。目前，市場(chǎng)上多數(shù)的單身公寓均屬產(chǎn)權(quán)分散型，而且中低檔酒店式公寓位居市場(chǎng)主流，但隨著國(guó)際客源的不斷涌入，高檔酒店式服務(wù)公寓將有很大發(fā)展?jié)摿?，其供?yīng)量會(huì)有所上升。從酒店式公寓的供給來(lái)看，其供應(yīng)總量從1993年起不斷增加，1998 年的供應(yīng)量達(dá)到頂峰，直接造成1999 年供應(yīng)量相對(duì)劇減，雖然2000 年有所回升，但是2001 、2002 年的供應(yīng)量處于遞減狀態(tài)，而2003年又突然放量，上半年市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到40萬(wàn)平方米（包括整盤小戶型），約7500多套。因此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)目前對(duì)單身公寓的需求量約在4萬(wàn)到6萬(wàn)戶左右，更為樂(lè)觀的預(yù)測(cè)甚至可達(dá)10萬(wàn)戶。分析本市購(gòu)買對(duì)象（圖一）、外地購(gòu)買對(duì)象（圖二）、境外購(gòu)買對(duì)象（圖三）購(gòu)買的物業(yè)價(jià)格比例，可以發(fā)現(xiàn)外地和境外購(gòu)買對(duì)象購(gòu)買7000元以上的物業(yè)占了較大的比重，他們中有相當(dāng)比例的選擇投資酒店式公寓。 當(dāng)然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房產(chǎn)物業(yè)的購(gòu)買者，酒店式公寓產(chǎn)權(quán)擁有者一般不同于普通住宅的所有者，他們更多的是以投資為目的，所以投資客戶是該市場(chǎng)需求主體。 上海本地的處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕階層。外資公司的人員大多來(lái)自于歐、美國(guó)家，為這些公司的行政管理人員（如：CEO、總經(jīng)理、部門經(jīng)理等），享受著公司給予的豐厚的住房補(bǔ)貼，他們大多數(shù)選擇比較高檔的酒店式公寓，是酒店式公寓最強(qiáng)勢(shì)的消費(fèi)群體。 車位嚴(yán)重缺乏168。 儲(chǔ)存空間嚴(yán)重不足168。 電梯數(shù)量不足168。 表二名稱區(qū)域名稱區(qū)域上海商城靜安南京西路美麗華公寓長(zhǎng)寧古北協(xié)和酒店公寓靜安南京西路鹿特丹花園長(zhǎng)寧古北嘉里中心靜安南京西路金橋公寓長(zhǎng)寧東諸安濱路靜安廣場(chǎng)靜安華山路鴻發(fā)苑長(zhǎng)寧新華路香格里拉公寓靜安銅仁路環(huán)球廣場(chǎng)浦東桃林路新黃浦酒店公寓黃浦永壽路湯臣中心浦東八佰伴天賜公寓黃浦廣東路嘉里不夜城閘北不夜城麗晶大廈長(zhǎng)寧仙霞路港匯廣場(chǎng)黃浦永壽路錦繡公寓長(zhǎng)寧虹橋路芝大廈徐匯衡山路亦園徐匯安福路愛(ài)儷軒?kù)o安鎮(zhèn)寧路駿豪國(guó)際靜安南京西路世紀(jì)時(shí)空靜安烏魯木齊北路酒店式公寓的主要來(lái)源 其一，由不良資產(chǎn)即爛尾樓重新包裝。表一中列出了比較典型的幾個(gè)樓盤。自20世紀(jì)90年代末第一代經(jīng)濟(jì)節(jié)約型酒店式公寓嶄露頭角，上海的酒店式公寓已經(jīng)歷了第二代適用經(jīng)濟(jì)型、第三代發(fā)展轉(zhuǎn)變型，目前產(chǎn)品屬于第四代景觀舒適型。酒店式公寓的開(kāi)發(fā)前景分析酒店式公寓是指物業(yè)公司提供酒店式的服務(wù)，又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)，它是目前滬上非常熱銷的一種新型投資型產(chǎn)品。 這類物業(yè)從2000年開(kāi)始進(jìn)入上海住宅市場(chǎng)，連連引起熱銷的火爆場(chǎng)面，以“小戶型、低總價(jià)和酒店式服務(wù)”作為其最主要的賣點(diǎn)，贏得了大量上海新興白領(lǐng)的年輕購(gòu)房群和投資客。此類物業(yè)的典型代表如表二所列。普通酒店式公寓的常見(jiàn)缺陷 利用爛尾樓或大型住宅小區(qū)的邊角料開(kāi)發(fā)建成的酒店式公寓（尤其是“小戶型單身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：168。 戶型設(shè)計(jì)不合理，出現(xiàn)不規(guī)則多邊形等怪異房型168。 會(huì)所設(shè)施不全168。 經(jīng)調(diào)查，上海酒店式公寓的主要消費(fèi)群主要集中在以下幾類人群： 外資公司或國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐滬的工作人員。他們回國(guó)主要是為了自己創(chuàng)業(yè)，由于多方面原因，前期他們不大會(huì)將資本用于購(gòu)房，但是長(zhǎng)期受到國(guó)外思想的影響，對(duì)自己生活品質(zhì)相當(dāng)重視，這部分人群大多數(shù)選擇中檔的酒店式公寓。如一些晝伏夜出的特殊工作群體等。由于對(duì)上海經(jīng)濟(jì)地位和國(guó)際地位的認(rèn)可，以及對(duì)上海申博成功和中國(guó)加入WTO對(duì)上海的利好影響的良好預(yù)期，外籍人士和外地人在滬置業(yè)的步伐加快。另?yè)?jù)上海市公安局統(tǒng)計(jì)，目前海外人士在上海為數(shù)約6萬(wàn)人，臺(tái)商的數(shù)量不下20萬(wàn)人。酒店式公寓的供給分析自1990 年上海出現(xiàn)首家酒店式公寓——上海商城以來(lái)，上海已有酒店式公寓100余家，總建筑面積200~225 萬(wàn)平方米之間，區(qū)域集中分布在長(zhǎng)寧、徐匯、盧灣、靜安、浦東等中心區(qū)域。 表三 2003年銷售的主要酒店式公寓樓盤均價(jià)房型面積層高套數(shù)區(qū)域世紀(jì)時(shí)空140004567280靜安烏魯木齊北路圣天地1100030501000
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