【正文】 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、有圍護(hù)物、層高 （含 ，下同）以上的永久性建筑。 第二條 本規(guī)則適用于本市范圍內(nèi)各類房屋的權(quán)屬登記、交易、租賃、評(píng)估、抵押、裁決、拆遷等業(yè)務(wù)中的房屋面積計(jì)算。 第三部分 其它 一、我市房改公有住房出售建筑面積的計(jì)算方法，執(zhí)行《青島市房改公有住房出售建筑面積計(jì)算規(guī)則》。然后住宅和商業(yè)部分將分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂? 三、共有建筑面積的計(jì)算方法 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。 4. 共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式為： δsi=K˙Si 上式中 K=Σδsi/ΣSi 式中： K—共有面積分?jǐn)傁禂?shù)； Si—各產(chǎn)權(quán)單位套內(nèi)建筑面積， m2； δsi—各產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)分得的分?jǐn)偯娣e， m2； Σδsi—需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和， m2； ΣSi—參加分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)單位套內(nèi)建筑面積總和， m2。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 第二部分 共有建筑面積分?jǐn)? 一、一般規(guī)定 1. 房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分?jǐn)?；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《細(xì)則》執(zhí)行。 五、特殊墻體及部位處理原則 1. 非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻層高 米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體 向外傾斜時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。 判別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是： 永久固定，層高 米（含 米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。 12. 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 8. 屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。 4. 房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。 5. 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 （二）、計(jì)算一半建筑面積的范圍 1. 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 18. 機(jī)械車庫不論其層高和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。 。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。 11. 房屋間永久 性的、封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 7. 房屋天面上屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按其外圍水平投影面積計(jì)算。 4. 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。 三、房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定 （一）、計(jì)算全部建筑面積的范圍 1. 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積。 （五）、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 （四）、套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他支撐墻體所占的面積，有共用墻和非共用墻兩種。 二、成套房屋建筑面積規(guī)定 （一）、套建筑面積 套建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +共有分?jǐn)偨ㄖ娣e （二）、套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 （三）、套內(nèi)使用面積 1. 套內(nèi)使用面積包括臥室、起 居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。 11. 房產(chǎn)證注記建筑面積保留兩位小數(shù)，進(jìn)位的原則 “4 舍 5 入 ”。地下層次以負(fù)數(shù)表示。 6. 房屋層數(shù)系指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪 177。 3. 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 多功能綜合樓共有建筑 面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂? 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕? 業(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建 筑面積。 （二）共有共用面積的處理原則 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議 規(guī)定執(zhí)行。 （四）套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按的規(guī)定計(jì)算。 不包括在結(jié)構(gòu)面積辦的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。 未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。 1依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 以上部位的外圍 水平面積計(jì)算。 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮 層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在 以上部位計(jì)算建筑面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂 高度在 以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 1屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。 三、不計(jì)算建筑面積的范圍 層高小于 以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于 的地下室和半地下室。 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積。 二、共有共用面積的處理和分?jǐn)偣? （一）共有共用面積的內(nèi)容 共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。 三、共有建筑面積的分?jǐn)? （一）共有 建筑面積的內(nèi)容 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過 道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面 積計(jì)算。 （三）共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 住宅樓以幢為單元，依照第二點(diǎn)的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房 屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依 比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的 共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓? 有建筑面積。 2. 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 米以上（含 米下同）的永久性建筑。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管