【正文】 的開(kāi)發(fā)成本及工程用款計(jì)劃，這樣一方面公司安排資金缺乏計(jì)劃，另一方面對(duì)成本及利潤(rùn)的預(yù)測(cè)缺少科學(xué)的計(jì)算，而公司領(lǐng)導(dǎo)只能通過(guò)前期可行性研究報(bào)告粗略得知，對(duì)變化情況無(wú)法及時(shí)掌握。1， 開(kāi)發(fā)前期 項(xiàng)目定位關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，其重要性不言而喻。3， 要加強(qiáng)廉政建設(shè)，全公司上下都要樹(shù)立廉潔的風(fēng)尚，特別是預(yù)算部這樣的部門，應(yīng)把品德放在第一位。春節(jié)前后，我們配合計(jì)財(cái)部委托咨詢公司重新嚴(yán)格審核4~5樓安裝工程結(jié)算， 萬(wàn)元。另外，考慮到承包單位的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是個(gè)人承包，我們更擔(dān)心出現(xiàn)問(wèn)題。經(jīng)驗(yàn)豐富、業(yè)務(wù)全面的安裝專業(yè)人員難招聘的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)是普遍存在的。因此及早移交意味著及早交付責(zé)任，至少我方比較主動(dòng)了。⑤水電用量分?jǐn)偪偭颗c供電局、水務(wù)局收費(fèi)總量必須一致，不留缺口，有條件最好計(jì)量，沒(méi)有辦法計(jì)量而需分?jǐn)倳r(shí)盡可能準(zhǔn)確估算，防止結(jié)算中扯皮；如能在進(jìn)度款中扣除則盡早扣除，以免積累過(guò)多，乙方難以接受；⑥采用靈活的單價(jià)，抓住大戶，以彌補(bǔ)小的遺漏和不足；這里主要是針對(duì)電費(fèi)單價(jià)，按每月實(shí)際度數(shù)與交納金額計(jì)算，；，；對(duì)華潤(rùn)和金地這樣的大戶，水電費(fèi)是結(jié)算內(nèi)容之一，我們?cè)诮Y(jié)算洽談中盡可能抬高，；⑦不僅注意從其他單位扣回的水電費(fèi)，也要注意我方應(yīng)支付的水電費(fèi)的計(jì)量，如中建二局扣我司的泛光燈、樣板房、售樓處的費(fèi)用。為保證我司不吃虧，預(yù)算部采用了多種計(jì)算方法對(duì)比，對(duì)電的單價(jià)計(jì)算出幾種不同標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)不同施工單位采用，使我方最終在結(jié)算中的水電費(fèi)方面收入大于支出?？梢圆捎靡韵乱恍┓椒ǎ孩?通過(guò)考察和合作，找到有信譽(yù)和質(zhì)量保證的咨詢公司作為合作伙伴；② 通過(guò)研究和經(jīng)驗(yàn)積累，建立一套有效的檢查辦法和控制指標(biāo)，對(duì)咨詢公司的造價(jià)成果作到心中有數(shù)；③ 通過(guò)合同的約束，對(duì)咨詢公司的造價(jià)成果文件提出嚴(yán)格要求，如詳細(xì)的指標(biāo)分析、計(jì)算底稿和電子文檔的提供，監(jiān)督其計(jì)算過(guò)程和方法，同時(shí)也為今后的變更和調(diào)整提供方便；④ 采用有效的獎(jiǎng)懲辦法，約束咨詢公司的行為；⑤ 如有條件可同時(shí)委托兩家以上咨詢公司背靠背同時(shí)進(jìn)行，預(yù)算部對(duì)其結(jié)果橫向?qū)Ρ龋f(wàn)科常采用此方法。2，13。其次，鋼筋的用量是反映工程設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性的一個(gè)重要指標(biāo)，不同的設(shè)計(jì)相差較大。4）對(duì)有疑問(wèn)的、不合理的簽證，結(jié)算人員有責(zé)任和權(quán)利要求相關(guān)部門和人員配合核查，必要時(shí)共赴現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)情。只要出發(fā)點(diǎn)是一致的，即把工作搞好，就沒(méi)有無(wú)法解決的矛盾。雖然這樣容易產(chǎn)生誤會(huì)，得罪一些人。②不能太相信施工單位，要提高警覺(jué)，施工單位往往是不夠誠(chéng)實(shí)，總想鉆空子的，比如這次簽證中包含了合同范圍內(nèi)施工內(nèi)容，且只報(bào)增加，對(duì)改掉的項(xiàng)目不扣減；特別過(guò)分的是施工單位竟然在已簽好的簽證單上擅自加入一些內(nèi)容，若我部對(duì)原件沒(méi)有直接留底，則無(wú)法查出；③成本控制絕不僅僅是預(yù)算部的責(zé)任，各相關(guān)部門必須加強(qiáng)成本意識(shí)，以高度的責(zé)任心保證工作的質(zhì)量，這樣才能杜絕浪費(fèi)，反之則必然加大成本，增加結(jié)算的難度。復(fù)查結(jié)果表明，但高于結(jié)算審定的49萬(wàn)元（詳見(jiàn)下表）。但是，由于時(shí)間關(guān)系，這時(shí)已經(jīng)無(wú)法詳細(xì)核對(duì)每條簽證并實(shí)地測(cè)量具體數(shù)量了；而且，李大榮認(rèn)為甲方已經(jīng)簽證，說(shuō)明甲方已經(jīng)認(rèn)可施工內(nèi)容和工程量，不能出耳反爾，所以不同意再作調(diào)整。鑒于造價(jià)增加較大，且簽證內(nèi)容只有增加，沒(méi)有減少，為確保施工內(nèi)容的真實(shí)性和工程量的準(zhǔn)確性，我們辦理了會(huì)簽表，請(qǐng)項(xiàng)目部確認(rèn)①是否簽證內(nèi)容全是新增項(xiàng)目，與原承包合同內(nèi)容有無(wú)重復(fù)；②是否簽證中有對(duì)原承包內(nèi)容做更改，需扣減原合同造價(jià)的情況。工程竣工時(shí)間為2002年8月20日?？傊?，三算單的辦理，是我部配合公司項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的一個(gè)重大事項(xiàng)，各個(gè)項(xiàng)目的背景和情況不同（如投資主體的比例，施工單位的具體情況），可能出現(xiàn)不同的問(wèn)題，需采用不同的辦理方式。因此，既要使施工單位配合及早辦理，又要達(dá)到造價(jià)偏高的要求，還要防范公司的風(fēng)險(xiǎn)，這的確是一項(xiàng)難度較大的工作。三，成本分析1，主要工料指標(biāo)（每100 m2建筑面積）序號(hào)項(xiàng)目單位某項(xiàng)目指標(biāo)信息價(jià)指標(biāo)對(duì)比情況113樓2人工工日略高3鋼筋T偏高4砼m3偏高5模板m3略高6砌塊m3偏低745樓8人工工日偏低8鋼筋T偏高6砼m3偏高7模板m3略高8砌塊m3偏低上表對(duì)比結(jié)果顯示，鋼筋、砼指標(biāo)均偏高，經(jīng)濟(jì)性較差。2， 各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》是由深圳市建設(shè)工程造價(jià)管理站編印、每月定期發(fā)布、用以提供建筑市場(chǎng)信息和發(fā)布建設(shè)行業(yè)政策法規(guī)為主的內(nèi)部刊物。工程造價(jià)水平的高低，在造價(jià)管理行業(yè)普遍采用每平方米建筑面積的造價(jià)指標(biāo)來(lái)考察。6， 某項(xiàng)目主體工程（屬一類工程）的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在深圳建設(shè)行業(yè)的一般行情相比偏高，目前一類工程往往按三類下浮10%取費(fèi)，而某項(xiàng)目是按二類下浮5%，總造價(jià)比三類下浮10%%，高出部分的造價(jià)為1592萬(wàn)元。5， 由于缺乏前期控制，在某項(xiàng)目結(jié)算過(guò)程中不得不采用了一些特殊辦法，獲得部分額外的核減額。同時(shí)，更重要的是以朗園為起點(diǎn)，逐步摸索出一套行之有效的、適合本公司具體情況的成本控制機(jī)制，適應(yīng)公司今后的發(fā)展大計(jì)。但成績(jī)之后也有不足。結(jié)算制度中建立了會(huì)簽制度，由某項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)每份結(jié)算進(jìn)行會(huì)簽，并通過(guò)與項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)人員和檔案管理人員的溝通，使預(yù)算部能更全面地掌握建設(shè)過(guò)程中遺留的問(wèn)題，在結(jié)算中加以處理和解決。8， 采用先進(jìn)技術(shù)手段（CAD和 CAM）提高效率、加強(qiáng)管理。7， 廣開(kāi)思路，多口徑比較、多方案分析。同時(shí)對(duì)各項(xiàng)結(jié)算中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在部門內(nèi)部及時(shí)溝通，審核人、復(fù)核人及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)，使問(wèn)題得到及早解決。4， 加強(qiáng)制度建設(shè)和規(guī)范化管理。結(jié)算任務(wù)的分派既按專業(yè)分工，又考慮每個(gè)預(yù)算人員結(jié)算內(nèi)容的關(guān)聯(lián)性，并基本維持工作量均勻，以保證結(jié)算的整體進(jìn)度。好在結(jié)算開(kāi)始時(shí)，成本指標(biāo)已非常明確，且包含兩層含義，一是公司給預(yù)算部下達(dá)的總成本指標(biāo)，二是部門內(nèi)部將總指標(biāo)分配到每個(gè)結(jié)算子項(xiàng)，使每項(xiàng)結(jié)算工作均有具體的核減指標(biāo)。這次結(jié)算的經(jīng)驗(yàn)包括專業(yè)上、管理上、配合上等諸方面，具體總結(jié)如下。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，~，由于與中建二局等單位分歧未消化，存在分歧1152萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表二），按消除一半分歧的保守估計(jì)，對(duì)照預(yù)算部2001年7月上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)的包含相同成本項(xiàng)目的工程總造價(jià)。工作量大、工作難度高、工作責(zé)任重，是某項(xiàng)目結(jié)算的特點(diǎn)，如何把好這道成本控制的最后一關(guān)，是預(yù)算部面臨的一個(gè)重大課題。金地某項(xiàng)目結(jié)算總結(jié)及成本分析報(bào)告緊張忙碌的2002年已經(jīng)過(guò)去，某項(xiàng)目結(jié)算工作也基本落下帷幕，回顧整個(gè)結(jié)算過(guò)程，可以說(shuō)收獲巨大、成績(jī)顯著。但是，由于某項(xiàng)目項(xiàng)目是公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模較大，周期長(zhǎng)，變化多，分包和甲供材內(nèi)容多，加上設(shè)計(jì)、合同、現(xiàn)場(chǎng)管理和成本控制方面經(jīng)驗(yàn)均不足，使得建設(shè)過(guò)程中隱藏和遺留下來(lái)的種種問(wèn)題最終不可避免地在結(jié)算中暴露出來(lái)，未曾化解的矛盾焦點(diǎn)也紛紛轉(zhuǎn)移到預(yù)算部。截至2003年4月30日，除少量配合營(yíng)銷的項(xiàng)目（如樣板房和送裝修）和極個(gè)別乙方未報(bào)送項(xiàng)目外，某項(xiàng)目結(jié)算已基本全部完成，僅余若干存在分歧的項(xiàng)目有待進(jìn)一步消化處理。三是積累了寶貴的直接經(jīng)驗(yàn)和一手資料，也發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題與不足，為今后的改進(jìn)與提高奠定了基礎(chǔ)。但某項(xiàng)目項(xiàng)目前期控制工作薄弱，早期缺乏正確的指標(biāo)。部門經(jīng)理在每項(xiàng)結(jié)算報(bào)送時(shí)，就立即分配到人，并在安排結(jié)算任務(wù)時(shí)，就將成本指標(biāo)同時(shí)落實(shí)到具體預(yù)算人員頭上。公司于2002年 月 日又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)合約預(yù)算部工作的通知》，充分體現(xiàn)了公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)結(jié)算工作的高度重視和支持，這使每位預(yù)算工程師在審核中都可以堅(jiān)持不放過(guò)一絲一毫對(duì)我方有利的因素，采取先盡可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使結(jié)算結(jié)果向我方傾斜。 由于時(shí)間緊、任務(wù)重，預(yù)算部對(duì)某項(xiàng)目結(jié)算的計(jì)劃管理很重視，通過(guò)每周的部門例會(huì)，由部門經(jīng)理安排任務(wù)，檢查和督促完成情況。部門還通過(guò)組織外出活動(dòng)和給員工過(guò)生日，使大家加深了解，加強(qiáng)凝聚力，活躍了部門氣氛，結(jié)算工作雖然艱苦，但也充滿樂(lè)趣。尤其對(duì)于甲供材，全部進(jìn)行合同量、訂貨量、定額定用量與實(shí)際領(lǐng)用量的對(duì)比，超領(lǐng)部分從結(jié)算中扣減。9， 加強(qiáng)部門間的協(xié)作和配合。總之，某項(xiàng)目的結(jié)算對(duì)預(yù)算部來(lái)說(shuō)是一次真正的考驗(yàn)，現(xiàn)在可以說(shuō)這是一次成功的事后控制經(jīng)驗(yàn)。目前，我們正在配合工程中心新工作思路，進(jìn)行制度化和規(guī)范化建設(shè)，以期通過(guò)公司推行的規(guī)范化管理制度，實(shí)現(xiàn)各部門默契配合、協(xié)調(diào)運(yùn)作，把朗園項(xiàng)目的造價(jià)控制好。2， 由于工程建設(shè)后期產(chǎn)生了一些事前沒(méi)有考慮到的新增項(xiàng)目，從而增加了工程成本，共計(jì)182萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表三）；3， 除上述工程成本之外，為配合營(yíng)銷而發(fā)生的工程費(fèi)用，如樣板房、售樓處、廣告工程、綠化等約1360萬(wàn)元，此部分費(fèi)用發(fā)生因隨營(yíng)銷需要，產(chǎn)生較多增加（詳見(jiàn)附表四）；4， 根據(jù)公司計(jì)財(cái)部近期明確的關(guān)于工程費(fèi)用明細(xì)內(nèi)容，樣板房、售樓處的費(fèi)用屬營(yíng)銷費(fèi)，燈光、園林、綠化等屬工程費(fèi)，按此劃分標(biāo)準(zhǔn)，某項(xiàng)目工程成本應(yīng)增加919萬(wàn)元。結(jié)算項(xiàng)目核減數(shù)額（萬(wàn)元）核減理由備注1~3樓土建抹灰等按對(duì)我方有利方式套價(jià)；工程量少計(jì)仍是分歧4~5樓土建腳手架等按對(duì)我方有利方式套價(jià)；工程量少計(jì)人工挖孔樁及大臨工程80鋼筋少算，護(hù)壁加厚未算；大臨工程少算商品砼249砼單價(jià)和數(shù)量按有利我方算法仍是分歧鉆孔樁仍是分歧基坑支護(hù)8竣工資料不齊全合計(jì)。序號(hào)費(fèi)用內(nèi)容數(shù)額（萬(wàn)元）備注1我部2001年7月確認(rèn)的分項(xiàng)工程和費(fèi)用內(nèi)容26260其中含一半未消化的分歧共 萬(wàn)元2新增項(xiàng)目工程造價(jià)182以 時(shí)間為界3按新成本類別劃分加入的費(fèi)用919含泛光照明和園林綠化4特殊手段核減的數(shù)額1002應(yīng)加上5總包取費(fèi)方面可下浮的造價(jià)1592應(yīng)減去總 造 價(jià) 合 計(jì)267711+2+3+456每平米建筑面積造價(jià)2172建筑面積123233平米每平米銷售面積造價(jià)2786銷售面積96102平米二，造價(jià)水平對(duì)比1， 總體水平中海地產(chǎn)在其項(xiàng)目建設(shè)中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的優(yōu)勢(shì)將各類合同定價(jià)維持在較低水平，同時(shí)，由于中海的前期造價(jià)控制工作十分充分，在施工中變更和簽證很少，以至中海地產(chǎn)的成本水平在業(yè)界公認(rèn)是偏低的，低于萬(wàn)科地產(chǎn)。由此可見(jiàn)，某項(xiàng)目的結(jié)算成本處于較低水平。②分項(xiàng)工程單位造價(jià)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位某項(xiàng)目指標(biāo)信息價(jià)指標(biāo)對(duì)比情況1土石方工程13樓元/m3.持平2土石方工程45樓元/m3持平3樁基礎(chǔ)工程13樓元/m3850略低4樁基礎(chǔ)工程45樓元/m3900持平5砼及鋼筋砼工程13樓元/m31400持平6砼及鋼筋砼工程45樓元/m31450持平上表對(duì)比情況顯示，三大分項(xiàng)工程的單位造價(jià)幾乎均與指標(biāo)持平，反映某項(xiàng)目項(xiàng)目在這幾個(gè)分項(xiàng)工程方面經(jīng)濟(jì)性一般。同時(shí)，為了配合財(cái)務(wù)成本核算方面的需要，三算單的審定造價(jià)越大越好，但是，三算單是建設(shè)主管部門出具的合法文件，是施工單位向建設(shè)單位要求付款的合法依據(jù)。序號(hào)項(xiàng)目名稱核準(zhǔn)造價(jià)（萬(wàn)元）結(jié)算造價(jià)（萬(wàn)元）核準(zhǔn)高出結(jié)算造價(jià)（萬(wàn)元）分歧造價(jià)（萬(wàn)元）一分包工程及甲供材1人防工程2防火門及門窗工程3小區(qū)智能化1154燃?xì)夤こ?消防工程5896室外給排水7高低壓設(shè)備安裝0810kv外線電纜安裝09自動(dòng)扶梯10日立電梯11貨梯3312發(fā)電機(jī)8213環(huán)網(wǎng)柜214干式變壓器4646015低壓配電柜150