【正文】 的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。稅后利潤(rùn)==。數(shù)據(jù)歸納如下：物業(yè)類別銷售指標(biāo)合計(jì)銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）320031003300銷售收入（萬(wàn)元）停車位銷售個(gè)數(shù)（個(gè)）800400400銷售價(jià)格（萬(wàn)元/個(gè)）888銷售收入（萬(wàn)元）640032003200合計(jì)銷售收入（萬(wàn)元）數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 財(cái)務(wù)盈利能力分析。 銷售稅金及附加序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期計(jì)算依據(jù)121銷售收入來(lái)自銷售收入計(jì)劃表2銷售稅金及附加()（）之和營(yíng)業(yè)稅（1）5%城市維護(hù)建設(shè)稅（1）%教育費(fèi)附加（1）%印花稅（1）‰數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益。 項(xiàng)目總投資估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來(lái)說(shuō)可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)。工作名稱項(xiàng)目進(jìn)度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷售二期建設(shè)二期銷售考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目計(jì)劃分為兩期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期為3年。，企業(yè)自有資金8000萬(wàn)元，從銀行貸款4000萬(wàn)元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場(chǎng)所。匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表42所示： 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價(jià)（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200數(shù)據(jù)來(lái)源：建施平面圖計(jì)算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。本部分是以前期對(duì)廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。隨著項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)完成，項(xiàng)目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤(rùn)方面都會(huì)有較大的提升空間。戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 價(jià)格定位（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤價(jià)位在3500元/ m2左右，這一價(jià)位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。市場(chǎng)調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場(chǎng)反響較為不錯(cuò)。 產(chǎn)品定位本項(xiàng)目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運(yùn)用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。與項(xiàng)目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號(hào)住宅小區(qū)。（3）近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購(gòu)房產(chǎn)生一定的影響。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幫助作用。（4）周邊新建樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。（6），%，在同類小區(qū)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開(kāi)發(fā)利用。SWOT分析法是一種通過(guò)綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。，投資性需求越來(lái)越少，當(dāng)價(jià)格上升到一定程度，投資性需求退出市場(chǎng)。特別是廣漢市新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開(kāi)發(fā)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊(duì)的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開(kāi)發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。2010年人均可支配純收入突破14000，消費(fèi)水平顯著提高。但這是特大災(zāi)難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)情況。其中，工資性收入實(shí)現(xiàn)7986元，%，2010年廣漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破180億元。而根據(jù)2000年第五次人口普查，廣漢市總?cè)丝?77298人。[2]數(shù)據(jù)來(lái)源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2020年廣漢市區(qū)人口變化趨勢(shì)。而專家預(yù)測(cè)，2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，GDP增長(zhǎng)9%左右。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)涉及面廣。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。（2）建筑控制高度：滿足航空凈距要求。（1）規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為：（ m2），為二類住宅用地（R21）。（3）使用年限:居住用地70年。（3）項(xiàng)目編制依據(jù)a、委托編制《匯嘉建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的項(xiàng)目委托書；b、廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點(diǎn)及坐標(biāo)的批復(fù)；廣漢市建規(guī)規(guī)地字[2009]10號(hào)；c、廣漢市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心[2010]35號(hào)《關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點(diǎn)的申請(qǐng)》；d、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場(chǎng)考察和調(diào)研搜集到的資料?！氨卑豆δ軈^(qū)”為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口8萬(wàn)人?？傮w規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為：“一城、兩區(qū)、五組團(tuán)”。[1]（3）城市發(fā)展規(guī)劃實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。南北長(zhǎng)27公里，幅員面積551平方公里，轄24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬(wàn)，城市人口17萬(wàn)。境內(nèi)地勢(shì)平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達(dá)，全市每百平方公里擁有等級(jí)公路78公里。[1]廣漢工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，機(jī)械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)突出，以川油宏華、蜀