【正文】 1年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除。若不行使解除權(quán)，仍然請(qǐng)求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。因被告A公司在2001年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無(wú)需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動(dòng)地、當(dāng)然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，原告丙訴請(qǐng)被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，沒有依據(jù)，應(yīng)予駁回。據(jù)此，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請(qǐng)求權(quán)。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉B號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過(guò)失地不知。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[2003]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定?！　∫谎砸员沃?，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件，的確不當(dāng)。第二，合同法總則中，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”，除第52條以外，別無(wú)其他規(guī)范。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定，究竟適用的是哪一項(xiàng)?一審民事判決書并未言明，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊?，?duì)于系爭(zhēng)案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【2003】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同(法釋「2003」7號(hào)第1條)，對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類型的合同，最多是類推適用。以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。時(shí)至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫狻＿`反該項(xiàng)規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無(wú)效。合同法規(guī)定了買賣合同(第150一166條)，適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。其實(shí)，在有體物場(chǎng)合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對(duì)B號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對(duì)抗不了A公司的債權(quán)?！　≠x予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書》的權(quán)利，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。在一般的出賣他人之物合同中，登記名義人是真正的權(quán)利人，對(duì)于買受人不負(fù)擔(dān)債務(wù)，由他決定是否追認(rèn)無(wú)權(quán)處分合同，是對(duì)所有權(quán)的尊重，符合公平正義?！　　妒鄯亢贤瑫返亩ㄐ浴　“训诙葙I賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號(hào)房屋賣給丙。但在以特定物為標(biāo)的物的情況下，出賣人是否享有處分權(quán)，合同是否屬于無(wú)權(quán)處分，則見解不同。第四，從外表觀察而顯現(xiàn)的所謂“出賣他人之物”，其實(shí)至少可分為兩種類型：一類是出賣人與物的所有權(quán)人本無(wú)相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，未得到授權(quán)，便擅自出賣他人之物，多構(gòu)成侵權(quán)行為。由于期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)享有所有權(quán)，未來(lái)物的買賣都不被定性為出賣他人之物，因此，《賣房協(xié)議》不宜被定性為出賣他人之物的合同，或者說(shuō)不宜被認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分的合同，而應(yīng)比照期房買賣合同、未來(lái)物買賣合同，認(rèn)定為出賣自己之物且合法有效的合同。在系爭(zhēng)案件中，人們通常認(rèn)為B號(hào)房屋屬于甲所有。如果站在周到保護(hù)買受人的立場(chǎng)上，可有兩種解決方案。否則，合同無(wú)效。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。無(wú)效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求，本院不予支持。　　一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。協(xié)議自簽訂之日起生效?！　?001年6月10日，A公司與丙簽訂《售房合同書》，約定了如下主要內(nèi)容：A公司將上述住房B號(hào)賣給丙?！　∫?、案件事實(shí)概要　　2001年3月25日，甲與乙簽訂了《賣房協(xié)議》，約定了如下內(nèi)容：甲將其住房B號(hào)賣與乙，協(xié)議簽訂當(dāng)天支付8萬(wàn)元，尾款2萬(wàn)元在該房屋產(chǎn)權(quán)證下來(lái)并辦理完過(guò)戶登記手續(xù)后再予支付。無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果崔建遠(yuǎn) 清華大學(xué)法學(xué)院 教授　　關(guān)鍵詞: 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣/無(wú)權(quán)處分/解除條件/不當(dāng)?shù)美　?nèi)容提要: 對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖?！　『髞?lái)乙成為A公司的法定代表人，他對(duì)B號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司，成為A公司財(cái)產(chǎn)的一部分。A公司如不能在2001年12月31日前將B號(hào)房屋的戶名過(guò)到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償，包括房屋裝修費(fèi)、因追索房產(chǎn)證而導(dǎo)致誤工損失費(fèi)、訴訟費(fèi)、聘請(qǐng)律師等費(fèi)用。A公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時(shí)，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書，仍然與A公司簽訂售房合同書，故雙方簽訂的售房合同書無(wú)效，對(duì)此，A公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。　　一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。但這樣認(rèn)定，會(huì)出現(xiàn)若干問(wèn)題。筆者嘗試后者，并分析如下：第一，公房制度改革至今，對(duì)于回購(gòu)房，人們認(rèn)為屬于購(gòu)房的職工所有，不再是購(gòu)房人所在單位的財(cái)產(chǎn)。這非常類似于期房的買賣、