【正文】 氣，盡顯主人尊貴 身份。（2）客廳的使用率較高；對(duì)業(yè)主更超值，安置家具 設(shè)施更合理。（2）一間臥室朝北；采光較差，光線不足。設(shè)施配置更完善，生活 更方便。（2） 。對(duì)業(yè)主購房合理，更便于 安置家具設(shè)施。（3）西面一邊朝馬路；噪音影響，私隱性較差，對(duì) 生活環(huán)境有影響。 （5）。優(yōu)點(diǎn)： （1）6米寬起居室；客廳和就餐空間更大，更寬敞， 生活更舒適。（3）。（4）；就餐環(huán)境更舒適，家庭 情趣多樣化。 （6）客廳朝東西開，不朝南；上午或下午接受不 到陽光。建議：改為落地窗。（3）二間臥室朝南，采光好，居住環(huán)境理想。（6） 功能設(shè)置動(dòng)線不合理；對(duì)業(yè)主的日常居家生活舒適度較差。（2）餐廳空間設(shè)置相對(duì)較小，不利于業(yè)主家庭的就餐環(huán)境。（4） 廳和主臥均朝南；采光性好，光線充足。概念提煉： 私密住宅，窗外就是綠色花園，一樣空間，同樣寬大房型分類分析：二室一廳一衛(wèi)建筑面積套數(shù)百分比18%二室二廳一衛(wèi)138%40%12%208%優(yōu)點(diǎn)： （1）.面積配置比較合理；業(yè)主居住舒適度強(qiáng)。而物業(yè)管理亦借此資源，形成社區(qū)安保網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)、訪客對(duì)講系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、智能一卡通服務(wù)系統(tǒng)等諸多功能強(qiáng)大的新型管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。產(chǎn)品建議： 公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用）專項(xiàng)，配套有償服務(wù)，消防和車輛管理；1．各項(xiàng)健身，娛樂活動(dòng)；；，醫(yī)療；；3．提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；；4．傳真，復(fù)印，打字；；5．臨時(shí)照看兒童；6．電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；6．鐘點(diǎn)清潔；7．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)；7．老人，病人的護(hù)理；8．代收繳水電費(fèi)；8．禮儀服務(wù)；9．代收帶繳有線電視收視費(fèi)；；，郵件收發(fā)；10．代理房屋租賃；11．代請(qǐng)保姆；11．機(jī)動(dòng)車清洗；12．代請(qǐng)家教；12．住宅水電設(shè)備的維修（免人工費(fèi)）13．代聘裝潢設(shè)計(jì)，施工單位；13．住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費(fèi)）14．私宅報(bào)警日常檢查和維護(hù)；特別建議：智能化讓服務(wù)變得現(xiàn)代化，聰明人享受聰明的服務(wù)與國內(nèi)著名信息產(chǎn)業(yè)公司合作發(fā)展，聰明人住聰明房子，全新智能化網(wǎng)絡(luò)住宅。名校資優(yōu)區(qū)：與交大門對(duì)門；交大附小，附中；閔行中 學(xué)；便利生活：商場(chǎng)，超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，郵電局，銀行一應(yīng) 俱全。概念提煉： 閑情漫步，家家戶戶好景色 特別建議： 沿路鋪設(shè)隔草磚，為業(yè)主增加休閑情趣。 概念提煉： 當(dāng)你貼近花草樹，健康就是你朋友 特別建議： 安裝背景音樂系統(tǒng)，增加社區(qū)文化底蘊(yùn)。 概念提煉： 滄源中心一道靚麗的運(yùn)動(dòng)，休閑，娛樂風(fēng)景線 特別建議：門前廣場(chǎng)中心建造大型人物雕像。廣場(chǎng)低 部馬賽克拼圖鋪面，運(yùn)動(dòng)器械散 布期間。一塊是樓寓之間的綠化花卉點(diǎn)綴，局部小品。概念提煉： 建筑師無聲的語言為你訴說歐陸文化時(shí)尚特別建議： 附立面建議設(shè)計(jì)圖。整體采用簡(jiǎn)約的手法，注重平面的干凈，穩(wěn)重，大方，及立體感。 C．道路交通：區(qū)內(nèi)以圍繞中心會(huì)所區(qū)的環(huán)行大道為交通主干道，向東西樓間延伸，形成東西各成支干道。14萬平方米規(guī)劃分三期營建。在這里健康法則充分發(fā)揮它的執(zhí)法性，對(duì)你身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間力求做到健康合格。廣告總精神：與交大生態(tài)學(xué)府相呼應(yīng)的一座動(dòng)靜相宜的雙重綠色健康住宅九．企劃思路 賣點(diǎn)收集及提煉（一） 發(fā)展商理念篇（建議）概念提煉： 創(chuàng)造健康生活專家，提倡全健身概念，造 就知識(shí)型文化社區(qū)，造福社會(huì)。通過大量的市場(chǎng)調(diào)研；經(jīng)過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者定位和消費(fèi)心理的分析；對(duì)我們產(chǎn)品的細(xì)化提升精髓；推出了我們的全新核心概念，希望在閔行區(qū)樹立我們產(chǎn)品的獨(dú)特生活品質(zhì)，品位。樹；他吸進(jìn)的是廢氣，排出的是人類賴以生存的氧氣，他是人類的守護(hù)神，失去了他世界將不付存在。飽嘗著書香，還要品味一杯極品的好茶，這是人生多么愜意的事。新府就是與以前的概念區(qū)分開，我們有自己的特色和新異。因此我方在此提出了以下三個(gè)案名以供參考。但我們預(yù)計(jì)來自競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的負(fù)面因素最大，所以將其定為30。但由于各方面原因的影響，只把他預(yù)定為5%。當(dāng)然這是他多年來逐步積累的成績。我們的很多事情都是服務(wù)與他。但我們的“2000平方米的三層會(huì)所”由于豪華氣派，功能配置合理，可以作為一個(gè)大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購買沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉升。但本樓盤周邊配套先天不足，只有強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)淡化劣勢(shì)。%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者的購買后的生活質(zhì)量。4. 單體設(shè)計(jì)5%： 這方面是引導(dǎo)的目標(biāo)購房者的一方面，由于各方面原因不能做大的調(diào)整，所以占的權(quán)重比很小，可簡(jiǎn)化這部分。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。他是我們拉升產(chǎn)品及整體售價(jià)的重點(diǎn)所在。緣起：（一）.滄源小區(qū)三街坊消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周邊商配30%10%25%10%5%10%20%會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案合計(jì)10%15%5%5%5%10%30%100%（二）.滄源小區(qū)三街坊 消費(fèi)者心理權(quán)重比分析1. 規(guī)劃35%： 規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。價(jià)格抗性較一般。（4） 這可能是他們一生中唯一的一次買房。價(jià)格抗性較一般。（4） 對(duì)離上班場(chǎng)所的方便情況，也要求很高。價(jià)格抗性較低。（2） 對(duì)時(shí)尚事物有自己的看法，也愛跟潮流。（5） 對(duì)新鮮事物有盲從性，對(duì)價(jià)格不是問題。需求房型二居室以上的人。2. 由于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)中各類產(chǎn)品很多，選擇余地很大，不一 定買我們房子的人。孝 學(xué)孟母擇鄰而居。，房型，總價(jià)能夠考慮承受的人。誰抓住了消費(fèi)者的心，誰就是勝利成功者。 （2）導(dǎo)入企業(yè)理念識(shí)別 MI （3）導(dǎo)入企業(yè)法則識(shí)別 BI （4）導(dǎo)入企業(yè)形象識(shí)別 VI 品牌及發(fā)展商形象定位（建議）立足上海市場(chǎng)，制定長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，形成連動(dòng)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營；以服務(wù)于大部分中薪階層市民為己任，注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌，樹立良好市場(chǎng)口碑的金牌房產(chǎn)發(fā)展商。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營理念，樹立良好的公司及品牌形象，現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。本案是莘南地產(chǎn)在上海開發(fā)的第一個(gè)樓盤區(qū)，他應(yīng)該是在滄源乃至閔行甚至上海樹立品牌的一次機(jī)緣；是一期的銷售的重要條件；也是為二三期的營建，價(jià)格的提升，奠定良好的基礎(chǔ)。包括銷控表的制作，銷售人員的培訓(xùn)，銷平、銷海、樓書的制作，導(dǎo)示系統(tǒng)的建立，廣告預(yù)算，樣板房的確立，SP活動(dòng)的策劃等。二、企劃緣起 通過前期對(duì)市場(chǎng)實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研已經(jīng)掌握了本案相關(guān)資料基礎(chǔ)，其后又進(jìn)行了深入淺出的分析作為背景依據(jù)。與其進(jìn)行雙向溝通，發(fā)展一種相依互補(bǔ)的關(guān)系，把機(jī)會(huì)發(fā)展成為真正成功的品牌與樓盤。由政府出面搭臺(tái)，將其引向深入，借以提高我們樓盤的品位與檔次。容易引起購房者對(duì)未來開發(fā)前景展望產(chǎn)生不確定性。競(jìng)爭(zhēng)會(huì)對(duì)客戶購房產(chǎn)生分流，因此在企劃中我們會(huì)強(qiáng)化提升賣點(diǎn)。 （2） 附近沒有大型娛樂場(chǎng)所及大型商場(chǎng)的配套。莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購房者逛街購物。（4） ，坐車只有三站路距離。 （3） 地塊北邊緊靠上海交大；閔行中學(xué)，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化氣息非常濃郁。 形成了很好的區(qū)域氛圍，生成了一定的區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度，對(duì)購買力有很大的拉動(dòng)力。 宗地東面 是一塊空地，是其他發(fā)展商小區(qū)規(guī)劃。（三） .地形、地貌宗地 東西向的距離為191M（水平標(biāo)準(zhǔn)） 南北向的距離為156M（水平標(biāo)準(zhǔn)） 為一較規(guī)則的長方形地塊，綜合容積率控制 （四） .交通狀況 現(xiàn)有公交線路條： 徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小巴士，還有莘閔輕軌。 第一期建筑面積40406平方米。 宗地西面 是我們的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，北歐麗景，金榜世家。 （六）、SWOT分析 項(xiàng)目分析（宗地） 優(yōu)勢(shì)： （1） 滄源的發(fā)展商集中開發(fā)情況已成規(guī)模。因此絕對(duì)中心位置。因此這方面可作為我們將來主力賣點(diǎn)之一。（5） 東川路主干道邊，有公交及規(guī)劃輕軌可直達(dá)莘莊，交通便捷。不能引起外區(qū)客戶對(duì)此處的心里認(rèn)同感，從而產(chǎn)生較強(qiáng)的抗性?？蛻魰?huì)對(duì)所有的房產(chǎn)做一個(gè)比較。（5） 本塊宗地分三期開發(fā)，跨越時(shí)間段長。與政府進(jìn)行合作。（3） 與交大相鄰，可以視為機(jī)會(huì)。我們具有自身的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，以正和出奇勝，樹立健康這一人類永恒主題，將威脅轉(zhuǎn)化成為機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)。做好本案銷售前的一系列準(zhǔn)備工作。而消費(fèi)者在購房上面已不局限于對(duì)產(chǎn)品的本身要求精益求精，對(duì)發(fā)展商的實(shí)力背景和品牌認(rèn)知度也放在重要選擇上面。例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。（二）建議：（建議） （1）對(duì)公司以前的發(fā)展歷史作整合。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成