【正文】 氣，盡顯主人尊貴 身份。（2）客廳的使用率較高；對業(yè)主更超值，安置家具 設施更合理。（2）一間臥室朝北；采光較差，光線不足。設施配置更完善，生活 更方便。（2） 。對業(yè)主購房合理，更便于 安置家具設施。（3）西面一邊朝馬路；噪音影響，私隱性較差，對 生活環(huán)境有影響。 （5）。優(yōu)點： （1）6米寬起居室；客廳和就餐空間更大，更寬敞， 生活更舒適。（3）。（4）；就餐環(huán)境更舒適，家庭 情趣多樣化。 （6）客廳朝東西開，不朝南；上午或下午接受不 到陽光。建議：改為落地窗。（3）二間臥室朝南，采光好，居住環(huán)境理想。（6） 功能設置動線不合理；對業(yè)主的日常居家生活舒適度較差。（2）餐廳空間設置相對較小，不利于業(yè)主家庭的就餐環(huán)境。（4） 廳和主臥均朝南；采光性好，光線充足。概念提煉： 私密住宅，窗外就是綠色花園，一樣空間，同樣寬大房型分類分析：二室一廳一衛(wèi)建筑面積套數百分比18%二室二廳一衛(wèi)138%40%12%208%優(yōu)點： （1）.面積配置比較合理；業(yè)主居住舒適度強。而物業(yè)管理亦借此資源，形成社區(qū)安保網絡監(jiān)控系統(tǒng)、訪客對講系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、智能一卡通服務系統(tǒng)等諸多功能強大的新型管理服務網絡。產品建議： 公共服務項目（不另收取費用）專項，配套有償服務，消防和車輛管理；1．各項健身，娛樂活動；；，醫(yī)療；；3．提供小型商務會議場所及服務；；4．傳真，復印，打字；；5．臨時照看兒童；6．電話及訪客留言轉告；6．鐘點清潔；7．組織區(qū)內業(yè)主聯(lián)誼會活動；7．老人，病人的護理；8．代收繳水電費；8．禮儀服務；9．代收帶繳有線電視收視費；；，郵件收發(fā)；10．代理房屋租賃；11．代請保姆；11．機動車清洗；12．代請家教；12．住宅水電設備的維修（免人工費）13．代聘裝潢設計，施工單位；13．住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費）14．私宅報警日常檢查和維護；特別建議：智能化讓服務變得現(xiàn)代化，聰明人享受聰明的服務與國內著名信息產業(yè)公司合作發(fā)展，聰明人住聰明房子，全新智能化網絡住宅。名校資優(yōu)區(qū)：與交大門對門；交大附小，附中；閔行中 學；便利生活：商場，超市，農貿市場，郵電局，銀行一應 俱全。概念提煉： 閑情漫步，家家戶戶好景色 特別建議： 沿路鋪設隔草磚，為業(yè)主增加休閑情趣。 概念提煉： 當你貼近花草樹，健康就是你朋友 特別建議： 安裝背景音樂系統(tǒng)，增加社區(qū)文化底蘊。 概念提煉： 滄源中心一道靚麗的運動，休閑，娛樂風景線 特別建議：門前廣場中心建造大型人物雕像。廣場低 部馬賽克拼圖鋪面，運動器械散 布期間。一塊是樓寓之間的綠化花卉點綴，局部小品。概念提煉： 建筑師無聲的語言為你訴說歐陸文化時尚特別建議： 附立面建議設計圖。整體采用簡約的手法，注重平面的干凈，穩(wěn)重，大方，及立體感。 C．道路交通：區(qū)內以圍繞中心會所區(qū)的環(huán)行大道為交通主干道，向東西樓間延伸，形成東西各成支干道。14萬平方米規(guī)劃分三期營建。在這里健康法則充分發(fā)揮它的執(zhí)法性，對你身邊的空間嚴格度衡，每寸空間力求做到健康合格。廣告總精神：與交大生態(tài)學府相呼應的一座動靜相宜的雙重綠色健康住宅九．企劃思路 賣點收集及提煉（一） 發(fā)展商理念篇（建議）概念提煉： 創(chuàng)造健康生活專家，提倡全健身概念，造 就知識型文化社區(qū)，造福社會。通過大量的市場調研；經過對目標消費者定位和消費心理的分析；對我們產品的細化提升精髓；推出了我們的全新核心概念，希望在閔行區(qū)樹立我們產品的獨特生活品質，品位。樹；他吸進的是廢氣，排出的是人類賴以生存的氧氣，他是人類的守護神，失去了他世界將不付存在。飽嘗著書香，還要品味一杯極品的好茶，這是人生多么愜意的事。新府就是與以前的概念區(qū)分開，我們有自己的特色和新異。因此我方在此提出了以下三個案名以供參考。但我們預計來自競爭個案的負面因素最大，所以將其定為30。但由于各方面原因的影響，只把他預定為5%。當然這是他多年來逐步積累的成績。我們的很多事情都是服務與他。但我們的“2000平方米的三層會所”由于豪華氣派，功能配置合理，可以作為一個大賣點，引導消費者的購買沖動，起到對整體售價的全面拉升。但本樓盤周邊配套先天不足，只有強化優(yōu)勢淡化劣勢。%： 這方面關系到目標購房者的購買后的生活質量。4. 單體設計5%： 這方面是引導的目標購房者的一方面，由于各方面原因不能做大的調整，所以占的權重比很小，可簡化這部分。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。他是我們拉升產品及整體售價的重點所在。緣起：（一）.滄源小區(qū)三街坊消費者心理權重比預測規(guī)劃設計單位環(huán)境單體設計房型建材周邊商配30%10%25%10%5%10%20%會所小區(qū)配套人氣品牌效應人文環(huán)境地理位置競爭個案合計10%15%5%5%5%10%30%100%（二）.滄源小區(qū)三街坊 消費者心理權重比分析1. 規(guī)劃35%： 規(guī)劃是一個小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。價格抗性較一般。（4） 這可能是他們一生中唯一的一次買房。價格抗性較一般。（4） 對離上班場所的方便情況，也要求很高。價格抗性較低。（2） 對時尚事物有自己的看法，也愛跟潮流。（5） 對新鮮事物有盲從性，對價格不是問題。需求房型二居室以上的人。2. 由于現(xiàn)在的房產市場中各類產品很多，選擇余地很大，不一 定買我們房子的人。孝 學孟母擇鄰而居。，房型，總價能夠考慮承受的人。誰抓住了消費者的心，誰就是勝利成功者。 （2）導入企業(yè)理念識別 MI （3）導入企業(yè)法則識別 BI （4）導入企業(yè)形象識別 VI 品牌及發(fā)展商形象定位（建議）立足上海市場，制定長遠發(fā)展規(guī)劃，形成連動開發(fā)建設，產業(yè)化運作經營；以服務于大部分中薪階層市民為己任，注重產品質量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌房產發(fā)展商。在我們的共同努力下，堅持獨特的經營理念，樹立良好的公司及品牌形象，現(xiàn)在已在蘇州房產市場及消費者群體中形成了良好的口碑，使房產開發(fā)與銷售蒸蒸日上。本案是莘南地產在上海開發(fā)的第一個樓盤區(qū)，他應該是在滄源乃至閔行甚至上海樹立品牌的一次機緣；是一期的銷售的重要條件；也是為二三期的營建，價格的提升，奠定良好的基礎。包括銷控表的制作，銷售人員的培訓，銷平、銷海、樓書的制作，導示系統(tǒng)的建立，廣告預算，樣板房的確立，SP活動的策劃等。二、企劃緣起 通過前期對市場實地現(xiàn)場的詳細調研已經掌握了本案相關資料基礎，其后又進行了深入淺出的分析作為背景依據。與其進行雙向溝通，發(fā)展一種相依互補的關系，把機會發(fā)展成為真正成功的品牌與樓盤。由政府出面搭臺，將其引向深入，借以提高我們樓盤的品位與檔次。容易引起購房者對未來開發(fā)前景展望產生不確定性。競爭會對客戶購房產生分流，因此在企劃中我們會強化提升賣點。 （2） 附近沒有大型娛樂場所及大型商場的配套。莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購房者逛街購物。（4） ，坐車只有三站路距離。 （3） 地塊北邊緊靠上海交大；閔行中學，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化氣息非常濃郁。 形成了很好的區(qū)域氛圍，生成了一定的區(qū)域市場認知度，對購買力有很大的拉動力。 宗地東面 是一塊空地，是其他發(fā)展商小區(qū)規(guī)劃。（三） .地形、地貌宗地 東西向的距離為191M（水平標準） 南北向的距離為156M（水平標準） 為一較規(guī)則的長方形地塊，綜合容積率控制 （四） .交通狀況 現(xiàn)有公交線路條： 徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小巴士，還有莘閔輕軌。 第一期建筑面積40406平方米。 宗地西面 是我們的競爭個案，北歐麗景，金榜世家。 （六）、SWOT分析 項目分析（宗地） 優(yōu)勢： （1） 滄源的發(fā)展商集中開發(fā)情況已成規(guī)模。因此絕對中心位置。因此這方面可作為我們將來主力賣點之一。（5） 東川路主干道邊，有公交及規(guī)劃輕軌可直達莘莊，交通便捷。不能引起外區(qū)客戶對此處的心里認同感，從而產生較強的抗性?？蛻魰λ械姆慨a做一個比較。（5） 本塊宗地分三期開發(fā)，跨越時間段長。與政府進行合作。（3） 與交大相鄰，可以視為機會。我們具有自身的強大優(yōu)勢，以正和出奇勝，樹立健康這一人類永恒主題，將威脅轉化成為機會與優(yōu)勢。做好本案銷售前的一系列準備工作。而消費者在購房上面已不局限于對產品的本身要求精益求精，對發(fā)展商的實力背景和品牌認知度也放在重要選擇上面。例：易通房產公司也是我們的全程策略伙伴。（二）建議：（建議） （1）對公司以前的發(fā)展歷史作整合。本案的銷售基礎是由目標客戶構成