上靜安動(dòng)力國(guó)際企劃提案(21)市場(chǎng)篇2-全文預(yù)覽
【正文】 左右已去化完畢。目前一期只有少量余房，年底二期面市。本案屬于高價(jià)未樓盤，受總價(jià)影響，客源面相對(duì)狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩(wěn)定的銷售量。l 單套主力總價(jià)為100萬(wàn)—150萬(wàn)/套。l 8000元/平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無(wú)蹤影。l 而在其余的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中，雖基地面積小，容積高，但開(kāi)發(fā)商都能利用有限的空間，聘請(qǐng)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚可。本報(bào)告認(rèn)為其不具有代表意義。l 5萬(wàn)平方米以下的5個(gè)，%。l 同濟(jì)佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個(gè)案中，康寧雅苑是獨(dú)棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項(xiàng)目，建筑面積低與5萬(wàn)平方米在情理之中。l 20萬(wàn)平方米以上的物業(yè)總計(jì)三個(gè)，%。靜安區(qū)舊改的加強(qiáng)為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。由此可見(jiàn)，在供大于求的現(xiàn)象背后，實(shí)則已包括了區(qū)內(nèi)部分辦公樓及其一定數(shù)量的市場(chǎng)難以接受的無(wú)效供應(yīng)，且此種狀況難望在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。與上季度相比，增幅為8%。對(duì)有增無(wú)減的上市量，高檔樓盤的預(yù)售情況不容樂(lè)觀。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占有較大的市場(chǎng)比重，盡管如此，高檔樓盤對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響卻進(jìn)一步加大，特別是自二季度以來(lái)，其價(jià)格指數(shù)異軍突起，成為領(lǐng)漲價(jià)格段，%。由上圖可看出，物業(yè)管理費(fèi)用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米35元/月兩個(gè)層次，而高于每平方米5元/月的樓盤只占總量的20％左右。從上表可以看出，此次調(diào)查的十五個(gè)樓盤中，物業(yè)由開(kāi)發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。15個(gè)樓盤中“巴黎時(shí)韻”、“仁恒濱江園”、“國(guó)際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價(jià)均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可見(jiàn)，每平方米1000015000元是上海目前高檔樓盤價(jià)格的主流區(qū)間?？梢?jiàn)，每平方米8000元以上住宅的消費(fèi)主體顯然以外來(lái)人士為主，上海本地消費(fèi)者的購(gòu)買力相對(duì)不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場(chǎng)的正常消費(fèi)。客 戶外籍人士港澳臺(tái)人士本地人士外地人士10%15%%%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，%的比例，%。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來(lái)提高建筑面積和房型套數(shù)。在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風(fēng)、采光，且動(dòng)靜分明；在主、次臥室的設(shè)計(jì)上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習(xí)慣和需求。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)采用多層的樓盤，即使小高層也只占到30％的份額。由此可見(jiàn)，隨著上海在2005年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會(huì)領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)。在不少樓盤在統(tǒng)計(jì)中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅(jiān)力量，%，超過(guò)一半。其中，每平方米超過(guò)15000元價(jià)位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在1500017000元之間。不少樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報(bào)刊雜志、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。從此次調(diào)查樓盤的物業(yè)管理費(fèi)看，—8元/月不等。四、結(jié) 語(yǔ)從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價(jià)格在3000—7000元的住房是主體，長(zhǎng)期以來(lái)占上海市場(chǎng)成交金額和成交面積的80%左右。從總體看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房供應(yīng)基本平衡，但將開(kāi)發(fā)定位瞄準(zhǔn)于高端市場(chǎng)
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