5章5節(jié)－－其他地產(chǎn)-全文預(yù)覽
【正文】 風(fēng)險(xiǎn)提示土地儲(chǔ)備規(guī)模過(guò)大，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不匹配，會(huì)造成土地出讓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。五、關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)資金評(píng)審（一）項(xiàng)目總投資受貸款期限的約束，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款要依據(jù)地方政府當(dāng)年土地儲(chǔ)備計(jì)劃合理匡算項(xiàng)目總投資，評(píng)審時(shí)可根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備土地的成本和計(jì)劃開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備土地的數(shù)量進(jìn)行測(cè)算；對(duì)于已獲計(jì)劃或城建管理部門(mén)批復(fù)的項(xiàng)目，按批復(fù)總投資確定。（三）項(xiàng)目完工建成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審項(xiàng)目是否履行了完備的審批程序、報(bào)批手續(xù)如何、項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)進(jìn)展情況、項(xiàng)目是否可如期完工。2．說(shuō)明貸款項(xiàng)目是否符合國(guó)家批準(zhǔn)的城市土地利用總體規(guī)劃、是否符合城市總體規(guī)劃。3．借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析。8．借款人認(rèn)為必須的其他材料。4．借款人的貸款申請(qǐng)書(shū)、對(duì)申請(qǐng)貸款收購(gòu)的土地的資金需求測(cè)算和還貸來(lái)源分析。6．土地出讓是否公開(kāi)透明，經(jīng)營(yíng)性用地是否以招標(biāo)、拍賣(mài)的方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠褚殉雠_(tái)明確文件規(guī)定。3．借款人是否具有從事一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的授權(quán)，能否行使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)壟斷的職能，政府能否有效控制土地的市場(chǎng)。（一）對(duì)借款人的基本要求1．借款人是各地經(jīng)縣以上人民政府（或有權(quán)審批部門(mén)）批準(zhǔn)成立受土地行政主管部門(mén)委托從事土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓土地前期相關(guān)工作的獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)（一般為事業(yè)法人）。（四）貸款用途土地儲(chǔ)備貸款主要用于政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地成本支付。8．《國(guó)務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2004]8號(hào)）。4．財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》的通知（財(cái)綜字[1996]1號(hào)）。二、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目信貸政策要點(diǎn)土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，使地方政府通過(guò)實(shí)行一級(jí)土地高度壟斷經(jīng)營(yíng)，獲取大量的土地收益來(lái)緩解政府經(jīng)營(yíng)城市資金壓力，對(duì)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、擴(kuò)大城市承載能力，加快城市化進(jìn)程，發(fā)揮了極為重要的作用，我行應(yīng)積極支持該行業(yè)的貸款需求。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的收購(gòu)、儲(chǔ)備和其他業(yè)務(wù)資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理，獨(dú)立核算，但受到財(cái)政部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督。政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備模式是指在土地收購(gòu)和儲(chǔ)備中政府起主導(dǎo)作用，在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制配置土地的功能，實(shí)行政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作有效結(jié)合。城市土地具有區(qū)位差異性，不同城市與同一城市的不同區(qū)位，由于自然條件和經(jīng)濟(jì)條件的千差萬(wàn)別而形成城市土地區(qū)位差異，這種區(qū)位差異必然帶來(lái)級(jí)差收益。3．土地儲(chǔ)備屬于資本密集型行業(yè)。2．行業(yè)具有壟斷性。除西藏自治區(qū)以外，30個(gè)省(區(qū)、市)建立了國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度。土地儲(chǔ)備是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，將需要盤(pán)活的土地收購(gòu)（收回）、置換、征用后予以?xún)?chǔ)備，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)和土地出讓的前期準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)政府集中統(tǒng)一供地的行為。第五節(jié) 其它房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目貸款評(píng)審要點(diǎn)人民銀行貸款統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，房地產(chǎn)貸款具體包括四類(lèi)：住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他地產(chǎn)行業(yè)貸款和購(gòu)房貸款，我行房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款支持的項(xiàng)目屬于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款類(lèi)，即指用于除商品住房、商業(yè)用房等之外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，主要包括政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款等，我行房地產(chǎn)行業(yè)貸款評(píng)審限定在對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的評(píng)審。在這種土地制度框架下，國(guó)有土地使用權(quán)出讓和出租形成壟斷性的城市土地一級(jí)市場(chǎng)。（一）行業(yè)現(xiàn)狀1．國(guó)內(nèi)各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都于2001年開(kāi)始成立，土地儲(chǔ)備行業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，土地儲(chǔ)備制度實(shí)行范圍不斷擴(kuò)大，目前全國(guó)1000多個(gè)市縣已建立土地儲(chǔ)備制度。（二）行業(yè)特點(diǎn)1．該行業(yè)不同于一般工業(yè)行業(yè)，其產(chǎn)品——土地是一種特殊的產(chǎn)品，因其資源有限，不可再生，社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求永遠(yuǎn)大于供給。每個(gè)城市每年要進(jìn)入出讓市場(chǎng)的土地?cái)?shù)量、位置和用途等，都由各級(jí)政府根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展和土地利用計(jì)劃、規(guī)劃等事先制定，然后通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)拍賣(mài)等方式出讓。土地是城市空間和城市功能的一個(gè)載體。其各有優(yōu)缺點(diǎn)，但從壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，宏觀(guān)調(diào)控土地市場(chǎng)的角度來(lái)看，政府主導(dǎo)型更加具有合理性。（四）資金管理土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位一般都是非贏利性事業(yè)單位。土地儲(chǔ)備中心的損益表并不真正反映其經(jīng)營(yíng)狀況，資產(chǎn)負(fù)債表也同樣不能如實(shí)反映其實(shí)際權(quán)益狀況。3．國(guó)務(wù)院及國(guó)土資源部《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1