【正文】 3 b4 b5 b6 … bn 3. 回收流動(dòng)資金 C c0 c1 c2 c3 c4 c5 c6 … cn 流入小計(jì) I=A+B+C 二、現(xiàn)金流出 1. 投資中的自有資金 D d0 d1 d2 d3 d4 d5 d6 … dn 2. 流動(dòng)資金中的自有資金 E e0 e1 e2 e3 e4 e5 e6 … en 3. 借款利息償還 F f0 f1 f2 f3 f4 f5 f6 … fn 4. 經(jīng)營(yíng)成本 G g0 g1 g2 g3 g4 g5 g6 … gn 5. 所得稅 H h0 h1 h2 h3 h4 h5 h6 … hn 流出小計(jì) P=D+E+F+G+H 三、凈現(xiàn)金流量 Ni=Ii Pi 1niiNN??? N0 N1 N2 N3 N4 N5 N6 … Nn 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 N0 10iiN?? 20iiN?? 30iiN?? 40iiN?? 50iiN?? 60iiN?? … 0niiN?? 自有資金現(xiàn)金流量計(jì)算表 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 66 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析 （ 1）簡(jiǎn)單投資收益率： 項(xiàng)目建成后所得年凈收入與總投資之間關(guān)系進(jìn)行分析。 通貨膨脹和增值對(duì)未來的錢來說有類似的影響，但對(duì)折現(xiàn)率的影響不同。 在通貨膨脹的情況下，現(xiàn)金的購(gòu)買力會(huì)下降，則投資者往往提高對(duì)名義投資回報(bào)率的預(yù)期，以補(bǔ)償購(gòu)買力的損失。是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 56 （三）收益率 收益率 (Yield Rates)是一個(gè)投資回報(bào)率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 54 （二）投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括 投資回收 和 投資回報(bào) 兩部分 。這個(gè)系數(shù)若與現(xiàn)值 P相乘，便可求得按年利率為 10％復(fù)利計(jì)息時(shí) 25年后的終值 F。 P= [當(dāng) 時(shí) ] [當(dāng) 時(shí) ] 1 11 1nA si s i???????????????? is?1 /(1 )nA i? is?11 11nsi s i?? ?????????? ???? 稱 為 “ 等 比 序 列 現(xiàn) 值 系 數(shù) ”第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 48 例： 設(shè)某物業(yè)價(jià)值 500000元，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 12%，第一年的租金收入為 40000元，問（ 1）租金純收入的年遞增率；（ 2）第 35年的租金純收入的現(xiàn)值。 ? 例如 ：物業(yè)的維修費(fèi)用往往隨著房屋及其附屬設(shè)備的陳舊程度而逐年增加，物業(yè)的租金收入通常隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐年增加等。 ? 其現(xiàn)值：把每一個(gè) A看作是一次支付中的 F，用 一次支付復(fù)利 計(jì)算公式求其現(xiàn)值，然后相加，即可得到所求的現(xiàn)值。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 36 （三）資金等效值與現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡(jiǎn)化圖示 。 由上可知： 名義利率 =周期利率 每年計(jì)息周期數(shù) 。 年利率 6％ 稱為 “ 名義利率 ” 。 利息的計(jì)算公式為： n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為： （二）利息與利率 [ ( 1 ) 1 ]nnI p i? ? ?( 1 ) nnF p i??第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 30 第 1個(gè)計(jì)息周期后的本利和： 11 (1 )F p i??第 2個(gè)計(jì)息周期后的本利和： 22 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )F p i p i i p i? ? ? ? ? ? ?第 3個(gè)計(jì)息周期后的本利和： 2 2 33 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )F p i p i i p i? ? ? ? ? ? ?…… 第 n個(gè)計(jì)息周期后的本利和： 11( 1 ) ( 1 ) ( 1 )n n nnF p i p i i p i??? ? ? ? ? ? ?第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 31 （二）利息與利率 當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí) ， 就出現(xiàn)了 名義利率和有效利率 的區(qū)別 。 利率是單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期后的增值額 。 如將一筆資金存入銀行 ， 經(jīng)過一段時(shí)間之后 ， 儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆利息 。收費(fèi)依據(jù) 《 防空法 》 ? 墻改費(fèi)：墻體材料改革費(fèi)用，目的是禁止使用黏土實(shí)心磚，鼓勵(lì)使用空心磚等， 10元 /平方米 ? 散裝水泥費(fèi)：目的是禁止使用袋裝水泥，保護(hù)環(huán)境， 2元 /平方米 ? 白蟻防治費(fèi)： 2元 /平方米 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 19 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本 容量費(fèi) ?電力、環(huán)衛(wèi)、電信、廣播電視、管道煤氣、污水處理等部門收取的建設(shè)費(fèi)用 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 20 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本 建筑安裝成本 ? 一般將建筑分為： ? 多層建筑，如公寓、別墅、排屋，一般造價(jià)為 600900元 /平米 ? 小高層，一般為 11層以下， 27米，一般造價(jià)為 9001100元 /平米 ? 高層建筑， 30層以下，一般造價(jià)為 11001800元 /平米 ? 超高層，一般造價(jià)為 16002200元 /平米 ? 地下室，一般造價(jià)為 9001500元 /平米 ? “一般造價(jià)”為經(jīng)驗(yàn)值，其他如地質(zhì)情況、材料價(jià)格、結(jié)構(gòu)的影響也比較大 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 21 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本 管理費(fèi)用 工程管理費(fèi)用： 招投標(biāo)、工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等 銷 售 費(fèi) 用： 廣告、銷售提成獎(jiǎng)勵(lì) 設(shè) 計(jì) 費(fèi) 用： 方案設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì) 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用： 貸款利息 人 員 工 資 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 22 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本 稅 一、營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)，總稅率約為 8% 包含：營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)額 5% 土地增值稅 營(yíng)業(yè)額 2% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè) 稅額 的 7% 教育費(fèi)附加稅 營(yíng)業(yè) 稅額 的 3% 水利建設(shè)基金 營(yíng)業(yè)額 1‰ 印花稅 營(yíng)業(yè)額 1/10000 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 23 所得稅項(xiàng) 總計(jì)算稅率為 ： 利潤(rùn)的 33% 征 繳 辦 法： 按銷售收入的 15%計(jì)算利潤(rùn)率， 即按 %(銷售收入 )計(jì)算所得稅， 項(xiàng)目清盤后匯算清交 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 24 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本 不可預(yù)見費(fèi)用 ?一般為總投資的 5%計(jì)算 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 25 二、資金的時(shí)間價(jià)值與等效值計(jì)算 （一）資金的時(shí)間價(jià)值 不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。 容積率 * 樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r(jià)格與建筑物容積率之間的比值。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 15 稅金 ?計(jì)算方法： ? 營(yíng)業(yè)稅稅額 =應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入 稅率。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 13 利潤(rùn) ? 計(jì)算方法： ? 利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) +營(yíng)業(yè)外收支凈額 ? 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) =銷售 (含出租、自營(yíng) )收入 經(jīng)營(yíng)成本 期間費(fèi)用 銷售稅金 ? 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅 ? 分配 (應(yīng)付 )利潤(rùn) =稅后利潤(rùn) (盈余公積金 +公益金 +未分配利潤(rùn) ) 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 14 (三）經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 稅金 ? 稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金 。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分析基礎(chǔ) 10 (三）經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 經(jīng)營(yíng)收入 ?經(jīng)營(yíng)收入是指出售 、 出租房地產(chǎn)商品或利用