【正文】 從我們對(duì)長(zhǎng)虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來(lái)看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到67%，可以說(shuō)周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動(dòng)了建材經(jīng)營(yíng)，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。三、項(xiàng)目swot分析 S：優(yōu)勢(shì)靠近城市主干道長(zhǎng)虹大道，交通便利長(zhǎng)虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持龍?chǎng)位▓@、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng)雅閣泰大酒店的開(kāi)業(yè)提升地塊的檔次地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全W：劣勢(shì)地塊沿長(zhǎng)虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。l 升值潛力：潯陽(yáng)區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積：7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房：971M2 設(shè)備用房：402M2 商業(yè)（辦公）面積：7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車庫(kù)：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數(shù)：388戶 多層住宅內(nèi)停車庫(kù)：1165M2二、項(xiàng)目資源分析周邊環(huán)境資源l 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道——長(zhǎng)虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮髄 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)與長(zhǎng)虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開(kāi)闊。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇005年九江土地拍賣面積超過(guò)3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國(guó)土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，可見(jiàn)市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，%，平均銷售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過(guò)房改或購(gòu)買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購(gòu)買第二套住房投資將是需求的重要來(lái)源。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國(guó)際廣場(chǎng)有比較良好的平面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤的營(yíng)銷手段和案場(chǎng)管理都屬于較低層次。九江當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能承受高總價(jià)的客戶相對(duì)較少，因此無(wú)論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)l 多層銷售速度明顯快于高層l 單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長(zhǎng)l 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型l 價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢l 開(kāi)發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃l 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)l 在開(kāi)發(fā)上采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式競(jìng)爭(zhēng)策略分析品質(zhì)取勝品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。價(jià)格：預(yù)計(jì)一期價(jià)格將與周邊市場(chǎng)價(jià)格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質(zhì)和規(guī)模案名：水木清華開(kāi)發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬(wàn)M容積率：規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)累土景觀設(shè)計(jì)：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84144平方米，主力面積125平方米，復(fù)式面積140220平方米套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主樓盤現(xiàn)狀：2005年十月份開(kāi)盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)本案所屬的長(zhǎng)虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始緊張，目前新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項(xiàng)目和信華寫字樓項(xiàng)目，綜合起來(lái)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：● 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次、環(huán)境一般● 套型多在120平方米以上，設(shè)計(jì)一般● 與九江新開(kāi)的幾個(gè)大盤相比營(yíng)銷企業(yè)水平普遍較低● 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對(duì)多層較慢● 多層尾房?jī)r(jià)格多在2000元/平方米以下，新房小高層價(jià)格在21002500元/平方米之間競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前新開(kāi)樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是目前在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)高品質(zhì)大盤，以下是對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)分析：主要潛在主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：案名：新湖從拍賣土地的分布來(lái)看，%，老城區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)緊張。存量房成交面積首次超過(guò)商品房。而九江市目前的居民住宅大多無(wú)社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長(zhǎng)江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開(kāi)發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長(zhǎng)虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長(zhǎng)虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購(gòu)房者以自住為主，投機(jī)成分極少。目前國(guó)家對(duì)于某些地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目影響從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本項(xiàng)目并不處于九江的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽(yáng)湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起到了一定的利好作用九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征◇ 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀帧?城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)◇ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對(duì)于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速?gòu)纳媳砜梢钥闯觯?005年，銷售收入283．6億元，增長(zhǎng)４１．６％，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到60．8％。從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。政府預(yù)計(jì)到2010年，實(shí)現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2200美元。廬山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國(guó)旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為中國(guó)唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。自秦代立郡以來(lái)，至今已有2200多年的歷史。交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。其目的是為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，最大限度縮短銷售周期和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化。 X”香榭麗舍”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 X 第50頁(yè)目錄前言第一部分 決策背景一、 九江概述二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響第二部分 市場(chǎng)分析一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估二、 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)第三部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析五、項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)客戶層研究 主力客戶定位 目標(biāo)客戶描述第四部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究一、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值初步評(píng)估二、 項(xiàng)目發(fā)展建議第五部分 投資收益分析第六部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略一、 項(xiàng)目盈虧平衡分析二、 敏感性分析三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第七部分 結(jié)論和建議附：銷售計(jì)劃前 言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。同時(shí)結(jié)合本案的目標(biāo)客戶，在對(duì)其行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，為本案制定了切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)方案。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開(kāi)發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng)270公里，南北寬140公里，人口450萬(wàn)，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，市區(qū)人口51萬(wàn)人。歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。2001年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。財(cái)政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達(dá)到３９．８１億元?！　?，%。在解決了溫飽問(wèn)題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。 九江市2005年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項(xiàng)目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資），％。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。第二部分 市場(chǎng)分析一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。市區(qū)商品房成交均價(jià)在05年僅1800元/㎡左右，這較市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場(chǎng)房?jī)r(jià)提供了較大的增長(zhǎng)空間。二、 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 整體發(fā)展概述⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開(kāi)發(fā)區(qū)三大板塊。主要分為三個(gè)層次：l 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。銷售均價(jià)：1700~2300元/平方米；l 九龍街開(kāi)發(fā)區(qū)一帶。⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。附：商品房成交面積比較表 單位：萬(wàn)平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房%其中：住宅%商鋪%附：商品房成交金額比較表