【正文】 央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)地上1049層為寫字樓實用率：62％室內(nèi)交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部樓高：180米地點：武昌區(qū)中南路食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡A座尚未入住配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設(shè)施，具體為裙M2M2規(guī)劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成層高：A座28層因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿(mào)廣場。月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90％左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40％以下。M2之間，租價基本在4070元/因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250350元/M2跌到120180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當(dāng)高。中天廣場策劃推廣二、 前言 ………就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循“準確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。月會專案組會議會議安排廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理廣告效果檢討現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成此階段基本為策劃報告內(nèi)容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現(xiàn)場布置；進行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及一切銷售資料的準備與落實。售樓處導(dǎo)引牌216?，F(xiàn)場橫幅和錦旗布置216。印刷品樣稿的審核與修正媒體選擇與安排廣告預(yù)算的編制216。目標(biāo)市場定位216。在與發(fā)展商共同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內(nèi)容。專案組動腦會議營銷方向與設(shè)想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）附近房地產(chǎn)調(diào)研216。人員安排市場研究分析三維動畫——提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。車體——主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。報紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久理由：（1）戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，（二）整體操作結(jié)束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。理由：（1）在此階段應(yīng)注意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而（二）人員流動量大，易擴大知名度。我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。售樓處選址：（五）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責(zé)的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可。B棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。套高級廚具，純凈水入戶。地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點有以下幾方面：此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。（二）外地客源這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。（3）市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。市場環(huán)境的變化：地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。216。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。公司簡介產(chǎn)品建議六、市場背景二、天潤花園項目整體策劃書目　　　　　　　　　　　　　　3）在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開展錦繡花園“文化活動月”萬人簽名活動。向黃江鎮(zhèn)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券；　　③錦繡花園“文化活動月”活動　　以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集錦繡廣場寓義噴泉的名稱?！　」不顒印　　　　、僭谳富菅鼐€各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；　　電視　　　　報紙　　主題3：輝煌人生，超凡享受　　　　　　　　　　　　　　　——這里離香港只有45分鐘　　　　　　　　　　　　　　——記錦繡花園特別的家政服務(wù)　　　　　　　　　　　　　　　廣告切入期（1——2個月）直接促進錦繡花園的銷售。盡竭傳達錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；　物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)　　試想：當(dāng)夜幕降臨的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。二、 建錦繡廣場和寓意噴泉　　享受特別服務(wù)　　——錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……　　　　根據(jù)錦繡花園的自身特點和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅?！　」蕦Σ哂卸阂弧⒁≌N售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營?！　∩啼伣?jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二?！　Σ撸骸　　″\繡花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。阻礙：　月收入5000元以上　　年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者　　譽感?！　〔蛔悖骸　″\繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。優(yōu)勢：　　故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤?！　|莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。東莞的地產(chǎn)在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代。有鑒于此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。1998年廣州市重點城建上馬項目（住宅市場環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點、項目競爭優(yōu)劣分析）（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析 銷售與賣點 項目附近同類樓盤戶型面積分析 項目附近同類樓盤規(guī)劃設(shè)計及建筑設(shè)計特點 小結(jié)五、 市場調(diào)研結(jié)論及發(fā)展建議已開發(fā)樓盤供應(yīng)狀況項目附近競爭性住宅看法物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r概要：a.項目地塊綠化基礎(chǔ)（位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃情況）（城市功能發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施情況分析、交通條件等城市建設(shè)發(fā)展（常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?，常住家庭戶數(shù)、戶均人口、新增家庭戶數(shù)、項目未來城市的主要發(fā)展方向B、A、項目地塊位置分析買家分析l 私人購買VS集團購買l 本地人買家VS外地人買家l 本市買家：海珠區(qū)VS其他舊城區(qū)l 成交單元面積l 買家年齡l 成交總額，買家承受能力四、 項目區(qū)位特性分析摘要——項目地塊在城市發(fā)展中的地位居民生活水平與住宅消費 廣州住宅市場特點住宅成交量、付款方式、買家特點分析 廣州住宅市場的發(fā)展趨勢 政府政策 金融上消費貸款額 廣州住宅發(fā)展趨勢 阻力因素三、 項目區(qū)域市場概況 整體供應(yīng)與成交分析——海珠區(qū)住宅供應(yīng)與成交情況XX花園市場研究報告提綱一、 概論 序言 研究目的 研究方法l 詳盡的資料搜集及分析工作l 入戶問卷調(diào)查l 現(xiàn)場訪問 主要結(jié)論和建議二、 廣州市住宅市場概況摘要：廣州市區(qū)域概況 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 　　6． 切忌主觀言論 　　在進行活動策劃的前期，市場分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業(yè)或者產(chǎn)品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的?；顒拥臅r間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導(dǎo)致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗。 　　3. 活動要圍繞主題進行并盡量精簡 　　很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分?；顒硬邉澩鶎τ谛庐a(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。房地產(chǎn)策劃方案集錦篇作者：日期：淺談活動策劃案書的寫作活動策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。 　　活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產(chǎn)品說明會（發(fā)布會）、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等，而對于上述的任何一種方案，針對于不同的企業(yè)情況和市場分析，都可以衍變出無數(shù)的形式。 　　2. 直接地說明利益點 　　在確定了唯一的主題之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關(guān)系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標(biāo)消費者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。其二，提高活動成本，執(zhí)行不力。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。而在策劃書的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產(chǎn)生一種不信任的態(tài)度，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。 房地產(chǎn)類策劃實例剖析，僅供參考。金融業(yè)與房地產(chǎn)消費市場 成交價格密集區(qū)域項目地塊于城市中的區(qū)位分析項目區(qū)域的人口狀況項目區(qū)域城市發(fā)展概況項目地塊的地點特征項目地塊用地形狀分析項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)項目附近同類樓盤開發(fā)物業(yè)供應(yīng)情況調(diào)查范圍：樓盤規(guī)模：調(diào)查時間：（策略、目標(biāo)客戶、目標(biāo)客戶特征、具體建議——） 錦繡花園已經(jīng)銷售了相當(dāng)長一段時期，但是區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營狀況不佳?！　」时景嘎匀チ松啼伒耐茝V銷售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。一、東莞樓市分析三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足　　位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全?！　^(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全　　室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等?！　　　∨d趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮　　物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力?！　〖彝?gòu)成：1—3口、中老年夫妻或