【正文】 3非普5047880000 23348744023348742705220所有房型155028147800007771796271045278800182245842159035070房型編號其他扣除扣除項(xiàng)目金額增值額增值率%增值稅前期成本凈收益房型11598604841519617 4680383 0 3553356810666432 房型22767740752893129 26871 0 452157217704278 房型33410797430403714 35116286 12997586 554591592936746 房型4438276038264523851 13876149 4162845 22624781347989343 房型5527390758189321852 10358148 3107444 16193109334641462 房型66105725404732128109 62791891 18837567 626402705149679728 房型771473213511020947884 100452116 30135635 873626532217637833 房型88884794564915404 66124596 23324988 1159842388269226 房型994426503006853 712617 0 2564202269966 房型910591666140190915 9525151 0 342742533608490 房型10115658813850718 797770 0 3284837231889 房型1012756381451470391 10663339 0 439065763099525 房型1113466974833058587 14821413 4446424 502021686768592 所有房型3644916852528231025286548975970124882274632870443134642 方案II與方案I比較將此方案與原方案I進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)雖然建房總套數(shù)、容積率、總建筑面積、總收益、前期成本、增值稅、凈利潤及回報(bào)率都比方案I的數(shù)值低，但是滿意度大幅度提高了。（1）目標(biāo)函數(shù)目標(biāo)函數(shù)1：各種房型的平均滿意度最高 其中：為編號為的房型的滿意度比例。另外根據(jù)附件2中，為了使利益最大化，減少增值稅，調(diào)整房型一的售價使增值率達(dá)到免稅條件，即調(diào)整后的。即列入容積計(jì)算。其中：房型9的普通宅（新房型編號為9）的房型面積：，房型9的非普通宅（新房型編號為10）的房型面積：。問題三：一般而言，投資回報(bào)率達(dá)到25%以上的眾籌項(xiàng)目才會被成功執(zhí)行。為達(dá)到賣買雙方雙贏的目標(biāo)，建立數(shù)學(xué)模型，回答如下問題：問題一：為了信息公開及民主決策，需要將這個眾籌筑屋項(xiàng)目原方案（稱作方案Ⅰ）的成本與收益、容積率和增值稅等信息進(jìn)行公布。項(xiàng)目推出后，有上萬戶購房者登記參籌。方案III與方案IV滿意度均超過25%，如果將平均滿意度作為第一目標(biāo)，則方案IV為最優(yōu)方案；反之方案III為最優(yōu)方案。1）在原方案Ⅰ的基礎(chǔ)上，令回報(bào)率，以平均滿意度最大為目標(biāo)，結(jié)合Lingo軟件對模型二進(jìn)行第一次優(yōu)化，可得優(yōu)化后方案的平均滿意度為f=，回報(bào)率為w=%。通過計(jì)算，發(fā)現(xiàn)調(diào)整后方案Ⅰ前期成本減少了187072元，最終收益增加了9194238元。眾籌筑屋規(guī)劃方案設(shè)計(jì)摘要本文是眾籌筑屋的規(guī)劃優(yōu)化設(shè)計(jì)問題，以回報(bào)率、滿意度最大為目標(biāo)，逐步優(yōu)化已有的眾籌筑屋規(guī)劃方案。為了增加最終收益，將房型一的增值率調(diào)整為20%，反推出售價為11828元/m2（原12000元/m2），作為調(diào)整后的方案Ⅰ。 問題三：在問題二的基礎(chǔ)上，以平均滿意度和回報(bào)率最大為雙目標(biāo)，建立優(yōu)化模型二，利用分層序列法逐步找出該模型的最優(yōu)解。4）再次重復(fù)以上優(yōu)化步驟，所得結(jié)果與第三步一樣，無法繼續(xù)優(yōu)化。（詳情見附件1）。根據(jù)國家相關(guān)政策，不同房型的容積率、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等在核算上要求均不同。為了盡量滿足參籌者的購買意愿，需要重新設(shè)計(jì)建設(shè)規(guī)劃方案（稱為方案Ⅱ），并對方案II進(jìn)行核算。三、符號說明：新房型編號（） ：第種編號房型的建房套數(shù)：第種編號房型的房型面積 ：第種編號房型的開發(fā)成本：第種編號房型的售價 ：網(wǎng)民對第種房型的滿意比例：普通宅增值稅 ：非普通宅增值稅：總增值稅 ：普通宅取得土地的支付金額：非普通宅取得土地的支付金額 ：取得土地支付總金額：開發(fā)成本 ：總成本投入：總滿意比例 ：增值額 ：售房總收益 ：凈利潤（最終收益）：容積率 ：增值率回報(bào)率：扣除項(xiàng)目金額 :回報(bào)率四、模型的建立與求解 問題一 原規(guī)劃方案I核算 數(shù)據(jù)預(yù)處理根據(jù)表1的數(shù)據(jù)，建筑面積為房型面積與建房套數(shù)的乘積，可得房型13普通住宅的建筑面積為61300，房型48,11非普通住宅建筑面積為180925，普通住宅和非普通住宅調(diào)整前所占的比例分別為： 為了便于計(jì)算，進(jìn)而按章普通住宅與非普通住宅的建筑面積所占的比率，將房型9與房型10的房型面積分為兩部分，分別按普通宅和非普通宅進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算。根據(jù)題意，總建筑面積為各房型面積乘各房型的建房套數(shù)之和。由此得出扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算公式：新編號為的房型的扣除項(xiàng)目金額：所有房型的扣除項(xiàng)目金額：（7）增值額根據(jù)附件2可知增值額為土地增值納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，由此得增值額的計(jì)算公式：新編號為的房型的增值額：所有房型的增值額：（8）增值率 根據(jù)附件X得知增值率的計(jì)算公式，即（9）增值稅根據(jù)附件2中的國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中我國土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率可得以下計(jì)算增值稅條件函數(shù)：新編號為1,2,3,9,11的普通住宅宅的增值稅：新編號為4,5,6,7,8,10,12,13的非普通宅的增值稅： 所有房型的增值稅總和：綜上所述，各種房型的增值稅計(jì)算過程如下表2：表2 方案I中各類房型的增值稅計(jì)算房型編號住宅類型收益取得土地支付金額開發(fā)成本允許扣除開發(fā)成本允許扣除開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅率房型11普2310000005400490182062750820627501360676513051500房型22普264600000687335111059135001059135001746470114949900房型33普19656000049235637795366000492356411105640房型44非普4640000001016975421916900001916900002933875426216000房型55非普4992000001094125282054520002054520003148645328204800房型66非普5678000001171275132310027502310027503481302632080700房型77非普6230000001248424992529825002529825003778250035199500房型88非普982800002651149740852350026511505552820房型99普10969136104121681041216821381301413834房型910非普32375057307311823073118263106244172886房型1011普13738045136672871366728727405331881394房型1012非普40547402403385634033856380885965552876房型1113非普718200002798435829745450027984364057830房型編號允許其他扣除扣除項(xiàng)目金額增值額增值率%增值稅前期成本凈收益房型1127213530189939447410605531231816616272591755955917房型223492940224199101422608986020706161257538388房型339847127121448031494572201527551015652322房型4458677508407619804563801961691405934894229698143645房型55629729064375286866167131418501394374555780106142825房型66696260534846500438314995724944987415023990127831023房型77755650005263719999662800128988400450806999143204600房型8853022995826223423128452796530524501504房型994276261418591902493326990342房型9101262124812354607073589749266640房型1011548106642093100320272591271756房型101216177193110704630124236450945274373753548房型111355968723138250510531127675606196271746 根據(jù)題意可得，總成本的計(jì)算公式為: 取得土地支付的金額： 總收益： 總開發(fā)成本： 總開發(fā)費(fèi)用： 總轉(zhuǎn)讓稅金： 前期總成本： 根據(jù)題意可得，總成本的計(jì)算公式為:由前面計(jì)算可知，售房總收益 ，增值稅總和 ，前期總成本，可得總利潤： 回報(bào)率： 表3 方案I的總收益、前期開發(fā)成本、增值稅和回報(bào)率總收益取得土地支付金額總開發(fā)成本總開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅率增值稅前期成本凈收益3246720000 777179627 1314387100 209156672 183439680 1847838062484163080577773114回報(bào)率： 調(diào)整后規(guī)劃方案I核算（12000元/）分析問題一中原房型一的結(jié)論，發(fā)現(xiàn)房型一的增值率，特別接近附件1中普通宅土地增值稅的稅收優(yōu)惠條件（增值率為20%），并且房型一的住宅類型為普通住宅。表7 調(diào)整前后方案I的相關(guān)數(shù)據(jù)比較方案I總收益增值稅前期成本凈收益回報(bào)率調(diào)整前32467200001847838062484163080577773114%調(diào)整后32434090001724656402483976008586967352%該變量3311000123181661870729194237% 問題二假設(shè)：假設(shè)原房型的建房套數(shù)為（），以各種房型的平均滿意度最大為目標(biāo)，建立優(yōu)化模型一。表8 方案II中各種房型的建房套數(shù)房型1房型2房型3房型4房型5房型6房型7房型8房型9房型10房型11滿意比例建房套數(shù)505050150100350450