【正文】 關(guān)政策，鼓勵(lì)以開發(fā)公司作為開發(fā)主體建設(shè)安置房小區(qū)，目的士改善中低收入人群住房條件。經(jīng)濟(jì)適用房以租代售的新政在完善后者方面，無疑向前邁進(jìn)了一步，但這段路還很長(zhǎng)。一方面，這可以使政府有限的公共財(cái)政支出更能用在刀刃上；另一方面，也在一定程度上防止經(jīng)濟(jì)適用房“變質(zhì)”，更有效地保障中低收入人群的住房需求。如果無法有效遏制某些中高收入人群購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，那么住房保障很可能就是形同虛設(shè)。　　但問題還不僅僅局限于數(shù)字的表象。廉租房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房三個(gè)等級(jí)將共同組成實(shí)物型的住宅保障體系。小區(qū)文化既包括區(qū)內(nèi)的文化設(shè)施，也包括區(qū)內(nèi)的各種文化體育活動(dòng)。物業(yè)管理應(yīng)盡早介入，著眼將來；在服務(wù)中管理，寓管理于服務(wù)之中。 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理。三是豐富多彩且高質(zhì)量的文化娛樂設(shè)施，視頻點(diǎn)播、家庭電腦、加密電視、信息家電。 優(yōu)先的智能配置。工程管理科學(xué)與否，對(duì)工程成本控制有著直接的影響，通過科學(xué)的工程管理，實(shí)現(xiàn)在工程投資、質(zhì)量、工期上的有效控制，可以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。優(yōu)良的施工質(zhì)量包括新穎的設(shè)計(jì)、精心的施工、嚴(yán)格的要求、規(guī)范的管理和過硬的質(zhì)量。因而，要徹底改變以往先建房后作環(huán)境設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)做法，從住房設(shè)計(jì)之初就將環(huán)境設(shè)計(jì)納入總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，追求環(huán)境設(shè)計(jì)的品位，創(chuàng)造居住環(huán)境與藝術(shù)的完美融合。居住在這樣的環(huán)境中，使人心曠神怡、延年益壽。 優(yōu)美的居住環(huán)境。本章內(nèi)容是建立在項(xiàng)目實(shí)際情況基礎(chǔ)上的一種綜合分析。（詳見下表）序號(hào)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積㎡2總建筑面積㎡198803建筑結(jié)構(gòu)磚混4建筑層層多層5總投資額萬(wàn)元6建設(shè)期月187開發(fā)營(yíng)銷收入萬(wàn)元8稅前利潤(rùn)萬(wàn)元9自留物業(yè)㎡10提供就業(yè)崗位位30011停車場(chǎng)㎡第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)本項(xiàng)目擬建成株洲經(jīng)濟(jì)適用房，從理論上來看，起點(diǎn)要求是較高的，開始必定有一個(gè)市場(chǎng)推廣的過程，在市場(chǎng)化運(yùn)作上必定有一個(gè)成長(zhǎng)、成熟的過程，在實(shí)行未來物業(yè)管理工作方面也有一個(gè)探索過程。（4）引進(jìn)公交線路，保障入駐人群出行便利。株洲株董路安置小區(qū)小區(qū)在目標(biāo)定位上，就是從提升城市品位、進(jìn)一步改善中低收入群住房條件的實(shí)際問題、調(diào)控房?jī)r(jià)等目的出發(fā)，利用項(xiàng)目自身的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，以優(yōu)良的物業(yè)管理模式，即大型住宅小區(qū)規(guī)模與配套開發(fā)，作為本項(xiàng)目的市場(chǎng)目標(biāo)定位，從而形成輻射株洲南區(qū)南華片區(qū)及株洲市，并利用開發(fā)組合優(yōu)勢(shì)，使該項(xiàng)目一開始就處于優(yōu)勢(shì)地位，為更多的中低收入人群提供良好的居住條件，為整個(gè)株洲房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展起到調(diào)控作用。建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。五是調(diào)配、招聘專業(yè)人才投入到本項(xiàng)目的規(guī)劃中。 項(xiàng)目目前工作進(jìn)展項(xiàng)目從2007年年初開始籌備到現(xiàn)在已進(jìn)行了以下前期準(zhǔn)備工作：一是組織市場(chǎng)調(diào)研人員先后多次赴長(zhǎng)沙、廣州等地考察，從他們那里取得了興建經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的規(guī)劃、規(guī)模、銷售、管理工作方面的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，株洲市近五年內(nèi)拆遷戶尚未安置的住戶有近1600戶，其中南區(qū)有近600戶，東區(qū)400余戶，河西300余戶，北區(qū)200余戶，未來兩年還將新增大量的拆遷戶。但是還有部分中低收入人群住房條件需要改善，建好株董路安置小區(qū)小區(qū)的目的就是進(jìn)一步改善中低收入人群的住房條件。有個(gè)一箭雙雕之計(jì)，那就是大幅度增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)。反之亦然。因此，在投資品市場(chǎng)，市場(chǎng)的需求和價(jià)格走勢(shì)是正相關(guān)關(guān)系：價(jià)格上漲則需求上升，價(jià)格下跌則需求減少。對(duì)于投資品而言，預(yù)期價(jià)格上漲則需求增加，預(yù)期價(jià)格下跌則需求減少。一般商品價(jià)格均衡理論認(rèn)為，在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，一種商品的供給和需求會(huì)自動(dòng)達(dá)到均衡點(diǎn)，均衡點(diǎn)的價(jià)格就是均衡價(jià)格。我們首先從房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制說起。2011年4月份開始的以“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控已兩年多了，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)攀升的局面依然在我市不同程度地存在。它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。依我們現(xiàn)有國(guó)情，中低收入家庭階層龐大，是無法以純福利分房、完全依賴政府的補(bǔ)帖完成，故中央政府提出經(jīng)濟(jì)適用房，才能從根本上解決百姓住房問題。明確經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我國(guó)住房市場(chǎng)走的是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房三者并存的模式。（6）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排：項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃18個(gè)月。,。（4）項(xiàng)目主要內(nèi)容：該項(xiàng)目由株洲市誠(chéng)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。（5）項(xiàng)目估算總投資額為5887萬(wàn)元。具有社會(huì)保障性。2004年5月13日，建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)文件《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》并正式施行。可見經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性、必要性及重要性。自1998年，為解決廣大中低收入家庭住房困難，中央政府提出“建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房”，明確其是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性(政策優(yōu)惠)商品房，開發(fā)商以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭。（2）建好株董路安置小區(qū)小區(qū)利于本市房?jī)r(jià)調(diào)控。但從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”是一場(chǎng)充滿懸念的棋局。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有投資品的特性，使得它們的價(jià)格形成機(jī)制和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資品的市場(chǎng)沒有均衡點(diǎn)，更不存在均衡價(jià)格。那么，“預(yù)期價(jià)格”就是上漲的；反之，如果最近市場(chǎng)價(jià)格下跌，則“預(yù)期價(jià)格”就是下跌的。如牛市形成以后，市場(chǎng)參與者由于未來價(jià)格上漲的預(yù)期作用，傾向于購(gòu)買并持有房地產(chǎn)或股票，市場(chǎng)需求增加而供給減少，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，于是價(jià)格繼續(xù)上漲，而上漲又進(jìn)一步刺激人們的購(gòu)買和投資欲望。時(shí)下，面對(duì)鋼鐵等行業(yè)的產(chǎn)能過剩，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控似乎已經(jīng)陷入了兩難境地：如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下狠手，則部分行業(yè)的產(chǎn)能過剩會(huì)更加突出；如若不然，普通民眾的住房問題則難以解決。2010年、2012年兩年內(nèi)株洲市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積達(dá)20萬(wàn)余平方米，安排低收入家庭1500余戶，投入廉租住房建設(shè)資金1113萬(wàn)元，享受廉租住房政策的有857戶，這一系列舉措深入人心，市場(chǎng)反應(yīng)良好。隨著株洲市房地產(chǎn)發(fā)展，拆遷安置工作也隨之成為社會(huì)問題之一，建好南華小區(qū)，作為株洲拆遷安置點(diǎn)之一，能