我國不動產(chǎn)登記制度研究一-全文預(yù)覽
【正文】 人實體權(quán)利無決定影響?！币罁?jù)契據(jù)登記制度，由國家設(shè)置的登記機(jī)構(gòu)在登記簿上記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況，以便有利害關(guān)系的第三人進(jìn)行查閱。契據(jù)登記制度以法國為代表，日本、意大利、比利時、西班牙等國以及美國多數(shù)州也采行此制。因此，我們必須明確區(qū)分不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)的行政管理行為，摒棄那種把不動產(chǎn)登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場。該意思表示具有綜合構(gòu)成性，登記效力的發(fā)生脫離申請人的意思就難以發(fā)生效力。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。毋庸諱言，正是由于國家公權(quán)力介入了登記，以國家行為作擔(dān)保，才賦予不動產(chǎn)登記強(qiáng)大的公示效力?！ 〔粍赢a(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請，由國家專職部門實施的活動。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。 (二)不動產(chǎn)登記的性質(zhì) 不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動產(chǎn)登記行為的法律屬性。不動產(chǎn)登記簿是登記機(jī)關(guān)依法制作的用于登錄、記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況的檔案簿冊。我國臺灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”第5條亦有類似規(guī)定。(6)質(zhì)權(quán)。(2)地上權(quán)。不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是法律規(guī)定要求進(jìn)行登記的不動產(chǎn)權(quán)利。在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律規(guī)定的國家專職部門才能以國家行為擔(dān)保登記的公信力，從而擔(dān)當(dāng)?shù)怯浿厝??！ ?。沒有當(dāng)事人的申請，就不會產(chǎn)生登記法律關(guān)系。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動產(chǎn)登記簿，該項記載就是不動產(chǎn)登記，又稱不動產(chǎn)物權(quán)登記。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時曾經(jīng)指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施。文章最后分析了登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，并對賠償范圍及登記機(jī)關(guān)的追償問題進(jìn)行了闡述。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合我國的現(xiàn)實國情，構(gòu)建有中國特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。文章分析了我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)，并對登記錯誤的責(zé)任賠償問題進(jìn)行了分析，指出物權(quán)法在登記機(jī)關(guān)責(zé)任賠償問題上采納了無過錯責(zé)任原則，其目的是為了減少登記錯誤，更好地保護(hù)處于相對弱勢地位的受害人的合法權(quán)益。由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。 一、不動產(chǎn)登記概述 (一)不動產(chǎn)登記的意義 不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。當(dāng)事人提出登記申請，是不動產(chǎn)登記的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是啟動不動產(chǎn)登記程序的重要法律事實。因此，只有與待登記的不動產(chǎn)權(quán)利具有直接利害關(guān)系的人，如權(quán)利人和利害關(guān)系人，才能依法定程序向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出登記申請。如果登記機(jī)關(guān)沒有權(quán)威性，其所辦理的財產(chǎn)登記就可能失去
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